Михаил Балакин: Цена на жилье и так запредельная
Любая нестабильная ситуация в экономике идет на пользу девелоперам, считает владелец одного из крупнейших застройщиков России СУ-155 Михаил Балакин. В интервью «Ъ» господин Балакин рассказывает, за счет чего компания снижает долю государственного заказа, которая ранее достигала 80%, и объясняет, почему рынок коммерческой недвижимости и жилья бизнес-класса может ожидать застой.
- Предыдущее ваше интервью «Ъ» было в 2008 году. Прошло шесть лет. Вы по-прежнему основной владелец компании?
Да. Российский менталитет не способствует ведению бизнеса с партнерами. Рано или поздно возникает конфликт. У нас один руководитель в стране, и так же должно быть в бизнесе. Предложения о покупке сейчас тоже не поступают. Их было всего два: в 1995 году обращался Вадим Мошкович (сенатор, владелец холдинга «Русагро».— «Ъ»), в 2005-м — Филарет Гальчев (владелец «Евроцемент груп».— «Ъ»). Я назвал цену $10 млрд, сделки не состоялись.
- Тогда, в 2008 году, уже ни у кого не оставалось сомнений в том, что будет кризис. Сейчас тоже неспокойно. Это совпадение, что мы встречаемся в период экономической напряженности?
Сейчас ситуация непонятная, и те, кто не владеет макроэкономической ситуацией в мировом масштабе, не знают, как будут развиваться события. Отсюда разные ожидания: одни говорят, что кризис есть, другие — что его нет. Мы работаем в градостроительном сегменте, который кризис ощущает намного меньше других. Для нас любая нестабильная ситуация в экономике идет на пользу.
- Вы имеете в виду рост продаж?
Да. Хотя есть две стороны — коммерческие продажи растут, а объем госфинансирования падает из-за сокращения профильных программ. Контракты, которые уже заключены, безусловно, будут профинансированы. Сейчас объем бюджетных средств, который нам предстоит освоить в этом году, составляет около 30 млрд руб. Возможно, этот объем будет больше. Например, в Санкт-Петербурге принято постановление о выкупе школы и детского сада в нашем микрорайоне Каменка. Это не прямой госзаказ, но мы понимаем, что вернем затраченные на строительство средства. Аналогичная ситуация (с выкупом детсадов) в Твери, Туле.
- В кризис 2008-2009 годов СУ-155 активно наращивала долю госзаказа, которая доходила до 80%. Какое соотношение коммерческого строительства и госзаказа комфортно для компании?
В нормальной рыночной ситуации нам выгоднее держать больше коммерческих проектов, нежели госзаказа. Поэтому к концу следующего года доля госзаказа снизится до 20-25% (по итогам 2013 года 60% выручки пришлось на поступления от госзаказа.— «Ъ»). А к концу 2014-го достигнет 40%. Но нужно понимать, что это произойдет в основном за счет наращивания объема коммерческого строительства. То есть абсолютная сумма госзаказа останется или даже вырастет до 40 млрд руб.
- Намерение увеличивать объем строительства коммерческого жилья связано с тем, что вы ждете скачка цен на жилье?
По-моему, цена и так запредельная. У людей определенное количество денег, и разница в стоимости играет огромную роль. Мы стоим на нижней границе рынка. У нас есть площадка рядом с ЛСР в Большом Домодедово: в марте продали 598 квартир, ЛСР — 176. Сейчас мало девелоперов, которые развивают бизнес в расчете на рост цен, отталкиваются скорее от текущего уровня.
- Где больше доля госзаказа в Москве или в регионах?
Госконтракты присутствуют практически везде, так как везде действуют соответствующие программы, их очень много. Расселение ветхого жилья, детей-сирот, жилье для военных. Подсчитать трудно, так как бывает, что власти сами обращаются и стройка становится госзаказом. Так выкупалось жилье в Богородицке (Тульская область), в Вичуге (Ивановская область), Волгоградской области.
- Какая сейчас доходность у строек по госзаказу?
Меньше 10%, но мы зарабатываем за счет оборота. Простой пример приведу: реализовывали инвестконтракт на Композиторской с Вероникой Хильчевской, который занял шесть лет, или площадка на Новослободской — на нее ушло целых восемь лет. Пока они продавались, я построил примерно 7 млн кв. м жилья, зарабатывая 3 тыс. руб. на метре. У нас такая позиция — не гнаться за ценой, поэтому наши цены одни из самых низких почти в любом регионе. Местным властям это, как правило, очень выгодно.
- Как меняются требования к жилью, строящемуся по госзаказу? Оно становится лучше?
Требования к жилью обусловлены не госконтрактом, а действующими СНИПами. Процесс идет, они меняются в отношении и жилья, и социальных объектов, причем не всегда разумно. Например, непонятно, зачем в школах увеличили высоту этажа до 4,2 м и ввели лифты. Получилось, что на тот же объем учеников стало больше метров, снизилась наполняемость классов. Может быть, это правильно, но с точки зрения капвложений и эксплуатационных затрат не годится. Увеличился объем здания, выросли расходы. В жилых домах излишне высокие требования предъявляют пожарники. Но так или иначе всегда находится точка оптимального соотношения эксплуатационных и капитальных затрат.
- Как вы выбираете регионы, в которых будете строить?
Часто нас самих приглашают. Должны быть большой объем градостроительной застройки и возможность использовать свои преимущества. Мы не пойдем, к примеру, в Ростов-на-Дону, потому что там работает «Интеко» со своим производством. В Екатеринбурге — ЛСР, группа ПИК — в Перми. Зачем мне туда идти? А, например, Волгоград, город-миллионник, в котором ежегодно вводят 200 тыс. кв. м жилья. Это мало, надо строить больше. Или Нижний Новгород, где в нашем сегменте работает единственная компания, которая строит 70 тыс. кв. м в год. И там больше нет домостроительных комбинатов, кроме нашего. Почему не поучаствовать во всех программах?
- Компании, которые вы назвали, это ваши основные конкуренты или есть и другие? Как вы уживаетесь на рынке госзаказа?
Мы никогда не ругались. С ДСК-2 и ДСК-3 (позже вошли в группу ПИК), ДСК-1, МСМ-5, «Главмосстроем», со всеми основными игроками на рынке жилья нам удавалось договориться. Рынок большой. В стране начался демографический рост — стало на миллион человек больше, им нужно дополнительно 30 млн кв. м жилья (по 30 кв. м на каждого). Остается огромное количество ветхого, аварийного жилья, коммуналок, пятиэтажек, которые придут в негодность. При этом жилья экономкласса строится максимум 20 млн кв. м (69,4 млн кв. м жилья всех типов построили всего в России в прошлом году.— «Ъ»), остальное — индивидуальные дома, монолитные, бизнес-класс. Работы непочатый край.
- Крым вам интересен?
Нас туда не приглашали; если будет распоряжение, изучим. Вообще, белорусы, украинцы, молдаване — одни из лучших строителей. Думаю, в Крыму найдется достаточно своих специалистов, чтобы заниматься жильем. А сегмент экономкласса, в котором мы работаем, будет развиваться не за счет госзаказа. Люди начнут нормально зарабатывать, придут ипотечные деньги, процесс заработает.
- Как снижение объема госстроительства повлияет на развитие производственных мощностей СУ-155?
Никак, продолжим наращивать объемы, расширять производство. В начале 2014 года мы уже прибавили 15% к средним прошлогодним показателям. Мы ведем масштабную реконструкцию предприятий. В апреле — запуск одного из производств в Одинцово, в мае и июне — в Туле, в августе—сентябре запустим современнейший завод в Клину. Для производства без разницы, какую стройку обеспечивать. В этом году объем продаж продукции, произведенной нашими заводами, сохранится плюс-минус на уровне прошлого года — 20% в сегменте стройматериалов, 40% — в машиностроительном. Остальную продукцию забирают наши стройки.
- Это созвучно идее Минрегиона об увеличении количества заводов по производству строительных материалов для наращивания объемов жилищного строительства.
А это моя идея, Минрегион ее просто обнародовал. Я давно говорю, что любую программу по стимулированию градостроительства легко реализовать, если строить современные типовые заводы по выпуску материалов для крупнопанельного домостроения. Современные технологии это позволяют. Я примерно полтора года назад проснулся рано утром и понял, что прошел 31 год, как я в строительном бизнесе, а с тех пор мало что изменилось. Тогда я поехал в Западную Европу, проехался по Голландии и как опытный строитель был удивлен — мне показывали дома, на которые я бы никогда не подумал, что они панельные. Там умеют вписывать их в современный облик городов и в старую архитектуру. Мы постепенно двигаемся по этому пути.
- Как вы финансируете модернизацию и строительство новых заводов?
Из оборота. Банки сейчас неохотно кредитуют корпоративный сектор. Да и какой смысл, если есть возможность не обращаться к ним? Мне хватило предыдущего кризиса. Сейчас долг компании около 19 млрд руб., он состоит из кредитов на миллиард-полтора в «Номосе», Банке Москвы, Росбанке, Инвестторгбанке и ряде других.
- Вы сказали, что собираетесь увеличивать объем коммерческого строительства. На новые площадки тоже не будете занимать?
Один из наших банков-партнеров сделал нам предложение прокредитовать покупку, мы его изучаем. У нас в Москве в совокупности есть около 40 га земли, где можно построить 1 млн кв. м. Какие-то площадки в портфеле давно, другие были приобретены несколько лет назад. Год назад купили за 2,2 млрд руб. завод «Станкоагрегат» в Москве: эта площадка будет застраиваться. Сейчас идет подготовка документов для прохождения градостроительно-земельной комиссии, но производство будет работать еще два-три года. Параллельно начали реализацию проекта на улице Бочкова (территория Калибровского завода, площадка в собственности с 2000-х годов) — к концу апреля выведем производство, проект уже согласовали. Перспективы каждой площадки анализируем в рабочем режиме. Я жду, когда освободятся эти производственные мощности нашей группы, чтобы продолжить комплексную застройку. Если что-то меняется, меняю решение. Пример: Никитские поля в Домодедово купили в 2007 году и еще не приступали, а соседние земли, принадлежащие Coalco Василия Анисимова, застраиваем.
- Если предполагается оперативная реакция на изменения, как же возникают долгострои, за которые ругают СУ-155?
Очень просто. В прошлый кризис встали продажи, пришлось активно заниматься госзаказом — мэрия Москвы и Минобороны очень помогли загрузкой. Пришлось отвлечь производственные мощности с одних площадок на другие. Наши заводы выпускают определенный объем продукции, если требуется дополнительное количество, нужно или заказывать на стороне или перераспределять то, что есть. Но мы способны на высокую скорость строительства. В прошлом году в Балашихе по поручению президента России построили дом (20 тыс. кв. м) за четыре месяца; когда начинали, не было ни одного листа проектной документации. В жизни так быстро не работал.
- Сколько проблемных покупателей осталось с предыдущего кризиса?
Их немного, в ближайшие два года проблема будет полностью решена.
- Ваши новые площадки в Москве расположены в промзонах. А участие в развитии крупных промзон вам интересно? Например, ЗИЛа?
ЗИЛ нет.
- «Южный порт"? Ведь у вас там завод «Бетиар-22"
Пока нечего обсуждать. У «Южного порта» около 400 собственников, включая федеральное имущество. Как со всеми договариваться? «Бетиар-22» — мощное действующее предприятие, я считаю, что выводить его неразумно, если мне не выделят территорию и не компенсируют потери — а это 10-12 млрд руб. Представляете, сколько времени займут такие переговоры? С этой точки зрения «Южный порт» уже мертвый проект. Насколько я помню, им в свое время стали заниматься в интересах компании «Интеко» (когда компания принадлежала Елене Батуриной), у Филарета Гальчева («Евроцемент») там находился цементный элеватор, который Батурина хотела закрыть, и его в итоге закрыли.
- Город пытается договориться с вами по «Бетиару-22»?
Таких переговоров нет.
- Есть примеры продажи площадок, которые так и не пригодились?
Нет, мы не торгуем землей, только покупаем, это объясняется особенностью строительного цикла. Его продолжительность четыре года. На этот период, а лучше на пять лет, должна быть понятная программа работы. Если в Московском регионе мы строим в среднем 1,5 млн кв. м, у нас должно быть площадок минимум на 6 млн кв. м — лучше на 10 млн кв. м.
- Площадки в черте города имеют хороший потенциал продаж. Вы застроите их жильем экономкласса или смените профиль строительства?
Можно делать и то и другое. Но у меня ощущение, что рынок коммерческой недвижимости и жилья бизнес-класса ждет застой. В непонятной ситуации всегда продаются либо экономкласс, либо элита, а бизнес-класс притормаживает. Потому что банки не ориентированы на кредитование такого жилья, а собственные деньги покупатели придерживают. Экономкласс покупают те, кому жилье действительно нужно, не в инвестиционных целях. В Санкт-Петербурге мы в декабре сдали комплекс, в феврале начали заселение, через две недели в нем жили люди и требовали построить гаражи. Другой пример — дом бизнес-класса на улице Ивана Бабушкина или почти элитный комплекс на Композиторской улице (сдан в 2006 году). В первом заселено максимум 60% квартир, во втором — около 30%.
- Какие площадки в Москве вы потеряли, после того как градостроительно-земельная комиссия пересмотрела все инвестконтракты, заключенные до 2010 года?
Город отменил ряд контрактов по реконструкции пятиэтажек. Они были заключены еще в 1990-х годах и не соответствовали современному законодательству, то есть не было юридической возможности их реализовать. В качестве компенсации мы получили подряды на застройку этих кварталов: Котловка, Зюзино, Коньково, Фили-Давыдково и Академический.
- Сколько вы собираетесь в этом году инвестировать в развитие бизнеса — на новые площадки, заводы, модернизацию?
Меньше, чем в прошлом году, не потратим — это около 15 млрд руб. На днях, например, подписали договор по приобретению завода в Волгограде, там есть огромная площадка — под 3 млн кв. м, и, чтобы ее застроить, нужен завод. Будут еще покупки — подали документы на аукцион по приобретению земли в Пензе — тоже под строительство завода, в Новосибирске аналогичный процесс, в планах Саранск и Саратов.
- Вам интересны новые направления развития? Например, строительство коммунальной инфраструктуры?
Нет, мы, наоборот, стараемся избавиться от непрофильной деятельности. Вышли из бизнеса, связанного с управляющими компаниями, продали его топ-менеджменту этих компаний, чтобы не собирать негатив, который связан с деятельностью, к которой мы как строители не имеем отношения.
Коммерсант, 22.04.2014
Беседовала Екатерина Геращенко
