Флюр Галлямов: Действующая ставка по ипотечным кредитам является заградительной
Рассмотрим один из элементов этой системы – жилищное строительство, отрасль, которая традиционно является локомотивом экономики.
Почему банкиры думают о строительстве? Это связано с тем, что банки кровно заинтересованы в поступательном развитии экономики. По различным оценкам, 1 рубль, вложенный в строительство, дает 4–7 рублей в приросте ВВП.
Кроме того, банки предпочли бы увеличивать кредитование реальному сектору с низким уровнем риска, поскольку идет процесс реструктуризации ссудного портфеля, доля потребительских кредитов сокращается. В этой непростой экономической ситуации кредиторы ищут надежных заемщиков, рынок нуждается в отраслях-драйверах. Этим обусловлен интерес кредитных организаций к проблемам развития строительства, и в частности жилищного.
Недавно достоянием широкой общественности стало письмо Министерства строительства и ЖКХ, в котором предлагается обсудить новую схему финансирования жилищного строительства: свести к минимуму роль дольщиков (не более 10%), а вместо этого использовать проектное финансирование банков.
Для оценки изменений, предлагаемых Минстроем, необходимо учесть, что сегодня в общем объеме покупок жилья доля сделок с использованием ипотеки составляет лишь 25%, с использованием механизма долевого строительства – более 40% (по оценкам экспертов). Собственных средств застройщика (строительной компании), как правило, достаточно лишь для возведения фундамента дома. Иными словами, привлеченные средства долевых участников являются основным источником финансирования жилищного строительства, тогда как в более развитых в экономическом отношении странах в качестве такового выступают собственные средства строительных компаний и кредиты банков, выдаваемые по низким процентным ставкам.
Известно также, что Россия значительно отстает по показателям обеспеченности жильем. Как отмечают эксперты, более 60% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. При этом лишь около 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Доля жилищного строительства в ВВП США составляет около 25%, в России доля всего строительного комплекса обеспечивает 5,5% ВВП. В структуре «вещественного богатства» США суммарная стоимость жилого фонда составляет 27,4%, превышает стоимость земли – 24,4% и уступает только суммарной стоимости заводов и оборудования – 30,3%.
Такая разница в показателях обусловлена не только заботой о благосостоянии населения в странах с развитой экономикой, но и должной оценкой того факта, что жилищное строительство стимулирует спрос в смежных отраслях, дает мультипликативный эффект в приросте ВВП, является драйвером экономического роста. Рост строительства жилья означает рост производства цемента, железобетонных изделий, металлоконструкций, строительной и транспортной техники, производства стекла, продукции деревообработки и т.д.
Именно поэтому еще в 1930-е годы в США была создана мощная институциональная база для проведения активной жилищной политики государства. Широкое распространение получили механизмы субсидий и стимулирования коммерческих банков.
В российских реалиях сегодня Минстрой предлагает решить проблему обманутых дольщиков, по сути, за счет избавления рынка от дольщиков как таковых!
В России 75 тыс. пострадавших семей (обманутых дольщиков). Проблему решать, безусловно, необходимо. Однако предложенные ведомством административные меры, вероятнее всего, приведут к сокращению объемов строительства, увеличению цен на жилье, росту рисков кредитования строительной отрасли. Проектное финансирование застройщиков в масштабах, которые уже сейчас востребованы платежеспособным населением, банкам не под силу из-за дефицита и высокой стоимости долгосрочных ресурсов, которая в итоге будет заложена в цену жилья.
Более целесообразным видится путь создания цивилизованного рынка недвижимости с активным использованием опробованных в других странах эффективных инструментов государственной поддержки и регулирования.
Какие шаги, на мой взгляд, целесообразно предпринять?
Во-первых, очевидна необходимость стимулирования экономического роста со стороны министерств и ведомств и, прежде всего, со стороны мегарегулятора финансовых рынков. Для этого нужно расширить возможности и доступность банковского кредитования путем субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам и кредитам застройщикам за счет средств федерального бюджета. Действующая ставка по ипотечным кредитам в размере 11–12% годовых, по сути, является заградительной.
Значительный эффект может быть получен за счет предоставления налоговых льгот строителям, например, по налогу на прибыль. Ведь ни для кого уже не секрет, что в зависимости от разных факторов налоговая нагрузка на производственное предприятие в России в 3–7 раз выше, чем в США или Канаде.
Такие шаги могут дать мощный социально-экономический импульс, который приведет к росту бюджетных доходов за счет мультипликативной волны.
Во-вторых, необходимо направить усилия министерств и ведомств на ускорение и упрощение процедур получения разрешения на строительство. Так, в Германии срок получения разрешения на строительство с момента предоставления земельного участка под застройку составляет не более 70 дней, в США – не более 40 дней, в России на это уходит в 10 раз больше времени – в среднем 700 дней.
В-третьих, при комплексном освоении территорий обеспечение земельных участков инженерной, социальной и транспортно-дорожной инфраструктурой должно осуществляться за счет средств федерального и регионального бюджетов. Для внедрения проектов инженерной подготовки территорий можно привлекать частных операторов и использовать механизмы государственно-частного партнерства.
Для реализации изложенных мер потребуются дополнительные средства, выделяемые из федерального бюджета. Эти средства можно изыскать в том числе и за счет дополнительной эмиссии денежных средств. Учитывая хронический дефицит денег в экономике в последние два-три года, это не приведет к росту инфляции, поскольку отношение денежной массы к ВВП в Российской Федерации составляет около 40 процентов, а в развитых странах это отношение в разы больше, например, в Японии и Китае составляет 200 процентов. Кроме того, мы ждем, что Банк России будет выступать кредитором последней инстанции, рефинансируя региональные банки длинными и дешевыми деньгами.
Государственная поддержка строительной отрасли давно назрела и является одним из основных условий увеличения объемов инвестиций в эту сферу, роста объемов ипотечного кредитования и, в конечном счете, преодоления спада в экономике России.
bankir.ru, 12.05.2014
