Андрей Семенюк: В 2014 году доступность жилья и ипотеки продолжит расти
По оценке АИЖК, за прошедшие пять лет ипотечные кредиты стали более доступными для жителей большинства субъектов Российской Федерации. Этому способствовали замедление темпов роста цен на жилье, опережающая динамика доходов населения и развитие инфраструктуры ипотечного кредитования.
Агентство провело исследование изменения доступности ипотеки по России в целом и с разбивкой на регионы в период с 2008 по 2013 г. Показатель основывается на сравнении темпов роста номинальных среднедушевых доходов к темпам роста платежа по кредиту на жилье. В основу этого исследования положена распространенная ситуация: семья планирует приобрести квартиру площадью 54 кв. м по средним для региона ценам (использованы данные Росстата). У заемщиков есть в наличии 20% от стоимости квартиры, в кредит нужно взять 80% от необходимой суммы. Условия кредита, т. е. срок и ставка, на которых такая семья может взять ипотеку, также являются средними по региону (по данным Банка России).
Если среднедушевые доходы растут быстрее, чем платеж по ипотечному кредиту, то показатель изменения доступности ипотечных кредитов оказывается более 100%. Если же он меньше 100%, то доступность ипотеки снижается, так как рост доходов не успевает за ростом платежа по кредиту.
В целом по стране платеж по кредиту за последние пять лет (с 2008 по 2013 г.) стал в 1,56 раза доступнее для среднестатистического заемщика. В двух регионах Южного федерального округа, Краснодарском крае и Республике Адыгее, темпы роста доходов опережали темпы роста платежей по ипотеке более чем в 2 раза (показатель изменения доступности — 227 и 203% соответственно). Доступность ипотечных кредитов снизилась в 2013 г. по сравнению с 2008 г. лишь в шести субъектах РФ, это Архангельская область, Ханты-Мансийский АО — Югра, Мурманская область, Магаданская область, Ненецкий автономный округ, Карачаево-Черкесская Республика.
Лидером по размеру среднего платежа по ипотеке является Москва, где он за пять лет вырос на 21% — почти до 89 700 руб. На столько же в относительном выражении увеличился средний платеж и в Подмосковье — до 39 200 руб. Жители Санкт-Петербурга платят по ипотеке в среднем 50 500 руб. в месяц. Самые низкие средние ежемесячные платежи по ипотеке — в регионах Юга России и Северного Кавказа. В Карачаево-Черкесии они составляют 15 400 руб., в Ингушетии — 15 900 руб., в Ставропольском крае — 16 000 руб., в Калмыкии — 16 100 руб., а в Адыгее — 16 500 руб.
Какие факторы влияют на степень доступности ипотеки? Если говорить об общероссийских тенденциях, то на протяжении нескольких лет отечественные банки последовательно снижали ставки по ипотечным кредитам, параллельно делая условия их получения более простыми, а продуктовую линейку — более разнообразной.
Банки проводили временные акции по снижению процентных ставок, уменьшали тарифы по страхованию. Также они снижали требования к количеству представляемых заемщиком документов, что расширяло круг потенциальных клиентов.
Благодаря этому в 2008—2013 гг. ипотека стала доступнее по всей России. В большинстве регионов зарплаты росли быстрее ежемесячного платежа по жилищному кредиту. В 2013 г. около 30% семей могли позволить себе рассмотреть вопрос приобретения квартиры в кредит, тогда как пять лет назад такая возможность была только у 9% домохозяйств. Средний платеж по кредиту стал за это время более чем в 1,5 раза доступнее, а средневзвешенная ставка в 2013 г. составила около 12,4% годовых.
Если рассматривать наиболее успешные регионы, то сыграл свою роль опережающий рост доходов населения. В Краснодарском крае он составил 192%, в Республике Адыгее — 219%, в то время как в среднем по России доходы граждан выросли на 161%. Также в этих регионах снижение ставок по ипотечным кредитам вдвое превысило среднероссийское значение.
На рынке жилья прослеживается четкая связь между доступностью ипотеки, спросом на жилье и объемами вводимых квадратных метров. Краснодарский край лидирует по объемам жилищного строительства (его вклад в общий объем построенного в 2013 г. жилья составил 5,7%, это второе место после Московской области — 10%). В Краснодарском крае в 2013 г. было построено 0,74 кв. м на человека.
Важнейшим фактором, определяющим доступность ипотеки, является уровень доступности ежемесячного платежа. Наибольшее влияние на его размер оказывает не ставка, а стоимость квадратного метра. В 2013 г. цены на жилье выросли незначительно, в пределах инфляции. По данным Росстата, по отношению к 2012 г. в среднем рост цен на квадратный метр составил 7,2% при годовой инфляции 6,8%. Это говорит о том, что за год цены фактически не изменились. Таким образом, ценовая доступность жилья в прошлом году не снижалась.
По итогам 2013 г. было выдано более 820 000 ипотечных кредитов, а их суммарный объем превысил 1,35 трлн руб. За год банки увеличили выдачу ипотеки на 30% в денежном выражении и на 20% — в количественном. Около 30—40% кредитов выдано на покупку жилья на первичном рынке. По некоторым данным, в Москве до 50%, а в регионах — до 80% квартир в новостройках экономкласса продается по ипотеке. В 2013 г., по данным Росстата, было введено 69,4 млн кв. м жилья (912 100 квартир). Это рекорд для постсоветского времени. Таким образом, желание заемщиков брать ипотеку именно на новостройки стало одним из основных драйверов жилищного строительства.
В январе 2014 г. был отмечен повышенный спрос на ипотечные кредиты, их выдано в полтора раза больше, чем годом ранее. Ставки снизились на 0,4 п. п., с 12,7% в январе 2013 г. до 12,3% в январе 2014 г. Одним из приоритетов государственной политики является стимулирование строительства жилья экономкласса и снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, поэтому в 2014 г. доступность жилья и ипотеки продолжит расти.
Ведомости, 25.04.2014
