Некоторые возможные риски. Надо ли с ними бороться?
По сравнению с проблемами 2009 года совокупный кредитный портфель ипотечных кредитов и количество заёмщиков выросли примерно в 3,5 раза. Проникновение ипотечного кредитования в жизнь и бизнес состоялось.
В кризисах обычно выделят два основных риска:
• падение стоимости недвижимости,
• снижение доходов заемщиков.
Можно предположить, что на заемщика, взявшего кредит на стандартную квартиру для реального улучшения жилищных условий, падение оценочной стоимости этой квартиры не окажет сильного влияния.
Отдельно надо рассматривать влияние этого риска на «инвестиционные» квартиры, дорогую недвижимость, загородную недвижимость (дополнительную). Для данной категории может иногда срабатывать принцип – проще бросить бремя, чем нести дальше, особенно если ликвидность объекта не очевидна. Для стандартных кредитов на покупку квартиры риск изменения цены пока рассматривать не будем.
Обсудим тему доходов действующего и потенциального заемщика.
Риск ближайшего времени заключается в том, что надежда на рост доходов заемщика не должна браться кредитором в расчет. К этому стоит добавить риск роста расходов, что не очень хорошо при зафиксированных доходах и платежах по кредиту. В зависимости от уровня доходов влияние роста расходов разное и не для всех критичное, но сложности могут возникать в случае, когда средств, оставшихся после кредитных выплат, может не хватить для постоянных текущих расходов.
Какие дополнительные расходы начал приносить 2014 год и на что надо обратить внимание?
Некоторые расходы, которые можно отнести к постоянным и увеличивающимся, приведены ниже:
1. расходы ЖКХ, включая расходы на капитальный ремонт, которых раньше не было. Надо отметить тенденцию к росту тарифов, появлению новых услуг;
2. затраты на образование. Выделение обязательных (бесплатных) уроков в средней школе приводит к росту оплаты за дополнительные, которые, по сути, являются обязательными для нормального обучения. Высшие учебные и дошкольные учреждения также планомерно развеивают миф о бесплатном образовании.
3. затраты на медицину. Стандартизация бесплатной медицины планомерно увеличивает личное участие граждан в поддержании своего здоровья.
4. налоги. Достоверно вырастет налог на имущество (квартиры).
5. цены на продукты питания. Явно или неявно. Из-за валютного курса или дефицита. Не важны причины, но ползучий рост цен присутствует.
Список можно продолжить.
Для действующего заемщика сделать уже ничего нельзя, кроме двух вещей:
1. всячески способствовать частичному досрочному гашению. После гашения уменьшать платеж, а не срок выплат.
2. при необходимости проводить реструктуризацию кредитов, изменяя на время условия, но обеспечивая возвратность.
Для новых заемщиков, с точки зрения, потенциальных рисков можно задуматься об изменении коэффициента платеж к доходу. Можно делать сложные таблицы с зависимостью от абсолютного уровня дохода, а можно уменьшить коэффициент платеж/доход для всех расчетов до 30 %.
Вряд ли такое изменение поспособствует выполнению плана продаж и классической тенденции, когда уровень просрочки зависит и от качества и от прироста портфеля. Тем не менее, ипотечный бизнес – продолжительный и как минимум надо задуматься и посмотреть на тенденции роста зарплат и роста расходов.
РУСИПОТЕКА, 17.10.2014
