Ипотечное страхование: зачем нужны и как работают новации в этой сфере
Сегодня ипотека — самый быстрорастущий сегмент банковского бизнеса, позволяющий банкам продолжать активные операции за счет низкорискового кредитования. Однако с ухудшением экономической ситуации вероятность дефолта заемщиков повышается, и банковское сообщество не должно недооценивать этот фактор.
В странах с развитой ипотечной системой лучшим инструментом защиты от такого рода рисков принято считать ипотечное страхование. При нем страхуется ответственность заемщика в случае, если суммы вырученных от реализации залога средств не хватило на полное погашение долга. Этот вид страхования защищает интересы банков, снижая их риски при падении стоимости жилья, а также интересы самих заемщиков, освобождая их от необходимости возмещать остаток долга.
Этот инструмент впервые стал использоваться в американской ипотечной модели, которая подразумевает распределение финансовых рисков между банками и страховыми компаниями. Экономические циклы роста и падения у финансовых институтов разные: когда банки терпят убытки, страховщики компенсируют им потери, когда страховщики уходят в минус, ситуация в банках успевает уже восстановиться. За счет этого обеспечивается устойчивость ипотечной системы, что позволило финансовому рынку Америки выстоять в глубокий кризис 2008 года.
В России подобный механизм распределения рисков между банками и страховщиками был запущен в 2004 году. Однако на практике он так и не заработал – сначала рынку не хватало статистики, а потом из-за несогласованности действий законодателей и рынка о том, как можно «прощать долг заемщику» в случае глубоких кризисов. Казалось, благая цель – защитить граждан, на практике обернулась ростом убытков у банкиров и, как следствие, неким ростом ставок. Суть данной нормы состояла в следующем: если при дефолте заемщика его жилье не удалось продать с публичных торгов, и кредитор принимал залог на свой баланс, то заемщик освобождался от дальнейших выплат. При этой норме страховка не могла работать: раз долг прощался, то и ответственность с заемщика снималась.
Законодатель предполагал, что невозможность реализации жилья свидетельствует о кризисе в регионе, и потому заемщика стоит оградить от дальнейших взысканий. Но, защищая заемщика, законодатель не дал банкам инструмента компенсации убытков. Поэтому банкиры нехотя внедряли ипотечное страхование, а если внедряли, то использовали его исключительно в целях получения комиссионного дохода. Банки заставляли заемщиков с низким первоначальным взносом покупать дорогие страховки, получали за это комиссионные, однако, понимая, что их риски никак не защищены, выставляли высокие ставки по кредитам. Страховщики же, вынужденные делиться, еще больше завышали свои тарифы.
В итоге вместо защиты своих интересов заемщики получали лишь дополнительную финансовую нагрузку. Поэтому не удивительно, что при наступлении дефолта они стремились получить «прощение долга», всеми силами мешая реализации жилья с торгов: выламывали оконные рамы, ломали стены, выносили двери и т.д. То есть приводили жилье в аварийное состояние и тем самым отбивали интерес у покупателей.
Объем залогового имущества на балансах банков действительно велик. В конце прошлого года нами был проведен опрос среди крупнейших банков страны, который показал, что в среднем порядка 50% торгов заканчиваются постановкой имущества на баланс. Столь большие объемы заложенного имущества на балансе опасны для банков даже при стабильной экономике. Из-за непростого процесса обращения взыскания в России реальная точка безубыточности для банков при ипотеке находится на уровне Кредит/Залог 60–62% (соотношение суммы кредита к стоимости залога). Согласно исследованию Финансового университета при правительстве Российской Федерации, если соотношение выше, то примерно в половине случаев у заемщика после обращения взыскания остается долг в размере 30–40% от суммы кредита. И покрыть его за счет изъятия оставшегося у клиента имущества практически невозможно.
Законодатели учли всю сложившуюся практику и в этом году значительно повысили защищенность и кредитора, и заемщика. С июля 2014 года вступили в силу поправки в закон «Об ипотеке» и чуть ранее в закон «Об организации страхового дела», которые должны сделать ипотечное страхование надежным инструментом снижения банковских рисков. Во-первых, изменена норма о «прощении долга заемщику». Теперь она будет действовать только для тех заемщиков, которые заранее подумали о своей защите, то есть только при наличии страховки. Ожидается, что у заемщиков появится еще один стимул – более выгодные ставки по кредиту: если инструмент заработает, то риски банков реально снизятся, и они смогут быть более уступчивыми. Нами подсчитано, что плата за полис, который приобретается один раз, при сниженных ставках по кредиту отобьется для гражданина уже через 2,5–3 года.
Во-вторых, законодатель радикально ограничил возможности псевдострахования. С одной стороны банкам с 1 июля запрещено совмещать функции агента и выгодоприобретателя. Это значит, что они не смогут продавать полисы, назначая себя выгодоприобретателем (как это происходит по большинству кредитов) и брать одновременно за это комиссию. Банкиры тем не менее будут заинтересованы в данном инструменте компенсации убытков. Согласно новым нормам законодательства, страховщик после принятия риска на себя уже не вправе будет уклониться от выплаты, ссылаясь на неверно оформленные запятые или требуя все новые непредсказуемые документы для выплаты. Перечень документов как на заключение договора, так и на выплату теперь жестко прописывается в правилах страхования и ни одного лишнего документа от банка страховщик требовать не сможет. Финансовым гарантом надежности выплат станет СК «АИЖК», которая работает как перестраховочная компания, принимая часть рисков на себя.
Вместе с тем законодатель избавил заемщика от необходимости переживать за достаточность размера своей страховой защиты – долг заемщика после страховой выплаты прощается в полном объеме. В такой конструкции это банк должен самостоятельно оценить свои риски по конкретному кредиту и предложить заемщику приобрести страховку на определенную сумму (прописана лишь минимальная планка в 10% от стоимости залога) в обмен на снижение процентной ставки. При определении страховой суммы кредитор должен ориентироваться на размер первоначального взноса и ситуацию с недвижимостью в конкретном регионе. Если рынок может просесть (в Поволжье, например, цены на жилье не растут уже два года), банку целесообразно выбрать большую страховую сумму, если же у заемщика высокий первоначальный взнос, и жилье приобретается в Москве, где резкое снижение цен маловероятно, то можно требовать и минимальную страховую сумму. Также установлен минимальный срок страхования – он берется из договора и должен совпадать с плановым сроком достижения остатка долга по кредиту уровня 70% от стоимости залога.
Законодатель защитил заемщика и на случай банкротства страховщика. Долг заемщика прощается и в этом случае. А вот банк должен выбирать себе самых надежных партнеров. Между тем банкротства страховщиков на рынке уже случались: небольшая страховая компания ПСГ «Основа» закрылась, оставив без защиты полтора десятка человек. К счастью, часть кредитов была перестрахована в государственной страховой компании СК «АИЖК», которая добровольно восстановила защиту по перестрахованным полисам – правда, не в полном размере, а лишь на 80%, строго в пропорции переданного ей риска, что уже хорошо. Но остальные заемщики в старой редакции закона остались бы без защиты, и в случае дефолта могли бы остаться один на один с банком.
Конечно, некоторые кредитные организации могут продолжать сомневаться в действенности механизма страхования и отказываться делиться риском со страховщиками. Некоторые кредитные организации, лишившись комиссий за страховку, не станут снижать ставки по кредиту из-за уверенности в эффективности своих коллекторских служб. Но и те, и другие должны знать о подводных камнях законодательной новации. Дело в том, что заемщику для защиты своих интересов теперь достаточно самостоятельно купить соответствующий полис – закон не оговаривает момент появления страховки, и по чьей инициативе это происходит. То есть существует риск, что гражданин, получив от работодателя уведомление о сокращении, сам побежит в страховую компанию. Если банк, забрав залог, решит потребовать погасить остаток долга путем продолжения прессинга заемщика, заемщик предъявит ему полис и тем самым снимет с себя все обязательства. Стоит ли банкам ждать такого развития событий или лучше управлять процессом формирования своей защиты загодя?
bankir.ru, 02.11.2014
