Мария Токарева: Тюменцы гасят ипотеку в среднем за 6 лет
Рано или поздно жилищный вопрос встает перед каждой семьей. И если нет крупных сбережений, реальным помощником может стать ипотека. О том, кто и на каких условиях решается на кредит, а также насколько развит рынок ипотеки в Тюменской области, мы поговорили с заместителем генерального директора по ипотечному кредитованию ОАО «АИЖК по Тюменской области» Марией Токаревой.
– Мария Викторовна, чем отличается ипотека от банка и ипотека от АИЖК по Тюменской области?
Мы работаем с 2006 года, компания создана правительством области в целях развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в регионе. Являясь региональным оператором федерального агентства, мы пользуемся его линейкой продуктов. Главное отличие нас от банка в том, что мы выдаем займы только на покупку жилья. Если сравнивать процентные ставки, то можно увидеть: есть абсолютно рыночные предложения, например программа «Стандарт», созданная для покупки квартиры на вторичном рынке, а есть специальные ипотечные продукты, которые разрабатываются федеральным агентством для конкретной аудитории: молодых учителей и ученых, военных, получателей средств материнского капитала. Второе отличие – наши ставки намного приятнее, чем в банках. К примеру, молодые учителя могут взять ипотеку на приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке жилья по ставке 8,5%. Это вне зависимости от сроков кредитования и размера первоначального взноса. Требования к заемщику: возраст до 35 лет и стаж работы не менее 3 лет в школе.
– Расскажите подробнее о программах, разработанных федеральным агентством, для остальных категорий заемщиков.
При разработке программ федеральное агентство учитывало особенности каждой категории граждан. Например, предложение для молодых ученых рассчитано на то, что, как правило, зарплата у них растет с выслугой лет. Человек с небольшим пока доходом может воспользоваться большим размером ипотеки, выплачивая ту сумму, которая позволит ему жить комфортно. В будущем же размер ежемесячного платежа увеличится в соответствии с ростом зарплаты.
Программа «Военная ипотека» предназначена для участников накопительной ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. Она позволяет военнослужащему, практически не используя собственные средства, приобрести квартиру на вторичном рынке или по договору участия в долевом строительстве. И первоначальный взнос, и дальнейшее погашение идет за счет государства, пока человек служит.
С появлением бонуса для семей – материнского капитала, появились и программы, которые позволяют его реализовать. И если на покупку жилья денежные средства можно направить только через три года, то на погашение ипотеки – практически сразу. В АИЖК по Тюменской области есть специальный продукт, который предусматривает снижение ставки на 0,25% в случае использования средств материнского капитала. Эти деньги можно направить на увеличение размера первоначального взноса (по этой программе он должен быть не менее 10% от стоимости объекта) или увеличить максимально возможную сумму займа.
– Снижение ставки возможно только по программе для молодой семьи?
Нет. У нас очень популярна программа «Новостройка», где стандартная ставка – 7,9%. Но она может быть и ниже. Если заемщик – молодая семья, то минус 0,25%, есть средства материнского капитала – еще минус 0,25%. Так ее можно догнать и до 7%. И это не миф, есть займы, выданные с такой ставкой. По условиям программы, необходимо внести не менее 50% от стоимости объекта, сумма займа может быть до 3 млн рублей, срок кредита – 5 лет. Эти условия действуют на объекты в домах не старше 2007 года либо при участии в долевом строительстве, но под залог имеющейся недвижимости.
Надо отметить, что под залог имеющегося жилья можно взять ипотеку на выгодных условиях. Например, ставки для участников долевого строительства, как и на всем ипотечном рынке, в АИЖК выше, чем для покупки готового жилья. При оформлении квартиры в собственность ставки снижаются, но можно сделать и так, чтобы изначально проценты были меньше. Этот вариант я называю «Любящие родители». Когда у семьи нет сбережений и своего жилья, можно оформить залог на квартиру родителей. Имея в активе трехкомнатную квартиру, реально без первоначального взноса купить однокомнатную в доле.
– Есть ли у вас программы, созданные специально для жителей Тюменской области?
Да, мы разработали собственный ипотечный продукт «Новостройка +». Он подразумевает первоначальный взнос от 20%. Воспользоваться программой можно для участия в долевом строительстве. Наша компания занимается не только выдачей займов, мы также строим жилье в регионе. Поэтому в рамках этой программы можно выбрать квартиру, как на наших объектах, так и в жилых комплексах, которые возводят для нас партнеры – крупные и надежные застройщики. Сейчас у нас есть предложение квартир в строящихся объектах и готовом доме на ММС по привлекательной цене.
Для того чтобы помочь приобрести жилье людям, у которых достаточных накоплений на первоначальный взнос, мы заключили в прошлом году Соглашение о сотрудничестве с ипотечным банком «ДельтаКредит». Теперь мы можем пользоваться линейкой продуктов игрока, давно зарекомендовавшего себя на рынке, как в России, так и за рубежом. Благодаря сотрудничеству мы можем предложить ипотеку с 15%-ным первоначальным взносом, а также подтверждение дохода по справке банка. За счет партнерской сети получается непрерывная выдача ипотечных займов. Мы не ждем 20 лет, когда заемщик погасит ипотеку, а рефинансируем права по закладной в АИЖК или в «ДельтаКредит».
– Сейчас в Тюмени активно развивается малоэтажное домостроение. Предлагаете ли вы ипотеку для приобретения индивидуального жилого дома?
Такой продукт есть, но требования к заемщику предъявляются более жесткие. Первоначальный взнос должен быть не менее 40% от стоимости объекта недвижимости. Важно, чтобы дом находился на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство. Этот продукт пользуется интересом у тюменцев.
– АИЖК по Тюменской области реализует земельные участки в коттеджном поселке «Долина солнца». Не было идеи разработать ипотечный продукт для такого вида недвижимости?
Перед стартом продаж, который состоялся осенью, мы думали, что, возможно, придется создавать такой продукт после Нового года. Однако участки продавались так быстро и за наличный расчет, что ипотечная программа не потребовалась. Почти все участки уже реализованы, несмотря на то, что мы продаем землю не в собственность, а на правах аренды.
– Поскольку АИЖК по Тюменской области создано правительством региона, есть ли у компании социальные функции?
Конечно. Как региональный оператор федерального агентства, мы принимаем на себя и социальные задачи. Например, в период кризиса 2008 года была разработана программа реструктуризации. По сути, для клиентов любого банка мы оказывали услуги по оформлению стабилизационных займов на период финансовых сложностей заемщиков. Человек брал дополнительный заем, чтобы в течение года погашать ипотеку в банке и не испортить кредитную историю. Когда его ситуация менялась, к ежемесячному платежу добавлялась сумма и по нашему займу. Для многих это стало выходом. Люди продолжают гасить ипотеку, вошли в график и очень довольны.
С прошлого года АИЖК возобновило перекредитование. Оно подразумевает погашение ранее выданного ипотечного кредита и позволяет снизить платежную нагрузку. Как правило, займы, выданные несколько лет назад, были оформлены под 14%. Сейчас их переоформляют под 11,5–12%. То есть наши клиенты по этой программе – люди, которые уже приобрели квартиру в ипотеку, остаток долга по кредиту не превышает 70% от текущей рыночной стоимости жилья. Например, если купили квартиру за 2 млн рублей, сейчас она стоит 2,5 млн рублей, а остаток долга – 1 млн 750 тыс. рублей, то вам к нам. А если ипотекой пользовались 1,5 года и не было просрочек, то получите еще и вычет из процентной ставки. При этом неважно, какой банк выдал кредит. Желающих перекредитоваться очень много.
– Расскажите о клиентах, кто к вам приходит?
Сейчас средний портрет заемщика такой: 35 лет, совокупный доход 50 тыс. рублей. Чаще всего ипотеку берут женщины, средний заем – 1,5 млн рублей. Желающих взять кредит действительно много. Мы ежегодно выдаем около 500 млн рублей. Лимиты по программе «Новостройка» уже заканчиваются, хотя не прошло и полугода.
– Эксперты отмечают, что тюменцы стали активнее брать ипотеку. Как вы думаете, с чем это связано?
Люди уже привыкли к кредитам, большинство справляются с платежной нагрузкой. Первый кредит взяли – потянули, поняли, что это не так страшно и взяли еще. Иногда открываешь документы, а там на трех листах кредитная история. Кстати, если раньше говорили: «Береги честь смолоду», то сейчас нужно думать еще и о том, чтобы беречь кредитную историю. И мы, и банки придаем этому очень большое значение. Когда рассматривается заявка, в первую очередь оценивается кредитная история заемщика, его поведение. Испортив историю однажды, можно на пять лет выпасть из жизни вообще. Не будет возможности ни автомобиль поменять, ни квартиру приобрести.
Ипотека – не на всю жизнь. Всегда можно продать квартиру вместе с ней. Мы готовы помочь в этом, объяснить покупателю, как будет происходить процедура погашения, какой остаток долга. У нас есть клиенты, которые не первый раз кредитуются. Кто-то выплатил полностью и решил купить более комфортную квартиру, а кто-то не успел погасить ипотеку до расширения семьи, поэтому квартиру продает и берет новый кредит.
– Раз люди приходят не по одному разу, то уже нет клиентов, которые не могут реально оценить свои возможности?
Реально оценить свои возможности – самое важное, когда входишь в программу. Сейчас действительно наметилась хорошая тенденция – заемщики более финансово грамотные, подготовленные. Кто-то стремится оформить заем на короткий срок, чтобы не переплачивать проценты. Но иногда лучше взять на срок побольше, чтобы обязательный платеж был поменьше, а потом по возможности погасить досрочно. Часто приходят уже закредитованные клиенты. Им мы советуем чуть меньше сделать первоначальный взнос, но при этом закрыть ранее взятые потребительские кредиты, по которым ставка выше, чтобы упростить свой кредитный портфель.
Надо сказать, что с прошлого года федеральное агентство стало активнее двигаться в сторону клиентов, снизило размер первоначального взноса. Но, как правило, взнос менее 30% несет дополнительные расходы для заемщика. Здесь каждый выбирает сам, конечно. Кому-то проще 20–30 тыс. рублей заплатить за страхование финансовой ответственности, нежели еще 150 тыс. рублей насобирать, чтобы дотянуть до 30%. Чаще всего, когда посчитают, клиенты начинают копить – и ставка, и долг меньше.
– За какой срок обычно тюменцы гасят ипотеку?
Средний срок займа – 6 лет. Все стараются быстрее рассчитываться, потому что считают переплату. У кого есть такая возможность, гасят раньше. Обычно те, кто приобретал жилье на вторичном рынке, платят строго по графику, а кто новое – вносят досрочку. Это связано с тем, что часто люди вкладываются в долю, имея свое жилье. Когда дом достраивается, они переезжают, продают старую квартиру и гасят ипотеку. Это самый оптимальный вариант улучшения жилищных условий. Но наши специалисты готовы подобрать каждому клиенту наиболее выгодный вариант.
Вслух.ру, 27.05.2014
Беседовала Татьяна Криницкая
