Наталия Кольцова: Иностранным инвесторам очень интересна российская ипотека
Как выпустить ипотечные ценные бумаги небольшим банкам, кто инвестирует в российскую ипотеку, в интервью Bankir.Ru рассказала заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Наталия Кольцова.
– Что сейчас происходит на рынке секьюритизации? Каковы его объемы? Есть ли какая-то, хотя бы незначительная, динамика роста?
Динамика роста, безусловно, есть. Этот год внушил нам и другим участникам рынка определенный оптимизм по поводу того, что мы находимся на правильном пути и все усилия, которые предпринимались по развитию этого рынка, были не напрасны.
В 2012 году было проведено сделок секьюритизации на сумму 68 млрд рублей, что составило примерно 6,7% от объема всех выданных ипотечных кредитов. В 2013 году этот объем был преодолен уже за девять месяцев. Всего по итогам года было проведено сделок секьюритизации на сумму 132 млрд рублей, или около 10% от объема всех выданных ипотечных кредитов.
– Что способствовало таким темпам развития рынка?
Во-первых, сам по себе выпуск ипотечных ценных бумаг – это инструмент привлечения длинных денег для фондирования ипотеки. Банки стали активно его использовать, когда появился спрос на этот инструмент со стороны инвесторов. Во-вторых, то, что банки, выдающие ипотеку, стали чаще рассматривать рынок секьюритизации как потенциальный источник привлечения заемных средств. В-третьих, на сегодня регулирование построено таким образом, что если «перевернуть» кредитный портфель в ипотечную ценную бумагу, то нагрузка на капитал банка снижается. Кроме того, банк может выкупить ипотечную облигацию взамен кредитного портфеля для того, чтобы потом использовать ее в сделках РЕПО с Банком России. Этот механизм очень активно применяется за рубежом: в прошлом году около половины сделок по выпуску европейских ипотечных ценных бумаг было выполнено с целью рефинансирования в Европейском центральном банке. У нас эта схема применяется в меньшей степени, она доступна только кредитным организациям из ТОП-30.
Для более широкого круга игроков есть программы АИЖК. Мы считаем, что достаточно большой объем сделок секьюритизации, который есть на рынке, появился во многом благодаря нашим программам.
– Насколько я знаю, затраты банков по подготовке сделок секьюритизации велики. Поэтому делать их целесообразно только крупным банкам. ВТБ24, например, сейчас готовит сделку на 100 млрд. рублей. Но у него объемы ипотеки соответствующие. А как быть маленькому банку? От какой суммы портфеля сделка секьюритизации становится ликвидной?
Примерно от 3 млрд рублей, хотя есть примеры и меньшего объема сделок.
– Какие программы АИЖК помогают небольшим банкам выходить на этот рынок?
Например, мультиоригинаторная платформа в рамках сделок секьюритизации. Здесь мы собираем ипотечные пулы разных банков и объединяем их в одну сделку. При этом банк может принять участие в сделке с тем объемом портфеля ипотечных кредитов, который он накопил на данный момент. Первая такая сделка была успешно закрыта в конце прошлого года. Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием выступил ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012», объем эмиссии составил 3 млрд. руб. Пул закладных, являющихся обеспечением по облигациям, был сформирован пятью организациями: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр», Некоммерческая организация «Красноярский краевой фонд жилищного строительства», ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» и ОАО «АИЖК».
Структура эмиссии включает один старший транш с купонной ставкой 8,75% годовых и дополнительным обеспечением в виде поручительства ОАО «АИЖК», один мезонинный транш с купонной ставкой 11% годовых и три младших транша.
Агентством также разработана типовая документация и инфраструктура, позволяющие еще больше снизить стоимость подготовки сделки. Кроме того, АИЖК предоставляет промежуточное финансирование на цели накопления портфеля, что улучшает экономику сделки и позволяет участвовать в ней даже кредиторам с небольшим размером капитала и оборотных средств.
Параллельно мы готовим полноценную программу, которая позволит банкам выходить на рынок ценных бумаг с маленькими пулами, но при этом, используя стандартные подходы и инфраструктуру, не ухудшать свою экономику по сравнению с крупными игроками.
– Сколько будет стоить эта услуга для банка?
Пока мы только рассчитываем стоимость услуги. Это будет понятно после того, как завершится первая сделка.
– Какие программы АИЖК уже работают?
Основная программа – это программа покупки ипотечных ценных бумаг. Банки заключают с АИЖК договор на выкуп старшего транша ипотечных облигаций со сроком до полутора лет по заранее оговоренной ставке. То есть Агентство гарантирует банку, что через полтора года выкупит ипотечную облигацию по ставке, например, 8,5% годовых. Благодаря этому банк заранее знает стоимость своего фондирования, которое будет у него через этот период времени, и продолжает выдавать ипотеку, уже четко понимая, на какой марже он работает. Покупая такой опцион у АИЖК, банк страхует свой процентный риск на будущее и спокойно выдает ипотеку. Особенно это важно для не самых крупных участников рынка, единовременно не имеющих готовый портфель для секьюритизации.
Сейчас такие договоры АИЖК заключает два раза в год. Общий объем годовых сделок – до 40 млрд. рублей.
Стоимость опциона варьируется в зависимости от рыночной ситуации. В 2013 году она была достаточно высока, потому что и процентные ставки повышались, и периоды волатильности были длительные. Если на финансовом рынке будет стабильность, то эта стоимость тоже должна начать снижаться.
– Еще АИЖК предоставляет поручительство по ипотечным ценным бумагам. В каких случаях это может быть интересно банкам?
Обычно инвесторы покупают бумагу, которая имеет рейтинг не ниже инвестиционного уровня. Чтобы получить такой рейтинг, банк должен иметь собственный рейтинг хотя бы на уровне BB, который есть не у всех кредитных организаций. Для них Агентство разработало такой продукт, как поручительство.
В этих сделках мы фактически участвуем в разработке необходимой документации, одобряем партнеров, участвующих в сделке, более глубоко анализируем как структуру сделки, так и пул ипотечных кредитов, который лежит в ее основе. На старший транш мы даем собственное поручительство. Такие бумаги уже готовы покупать сторонние инвесторы, поскольку через наше поручительство они имеют два рейтинга инвестиционного уровня.
– Сколько банки платят за это поручительство?
Если у пула достаточно хорошие характеристики и выполнены все наши рекомендации, то стоимость поручительства составляет 0,2% годовых от остатка номинальной стоимости, который ежегодно снижается.
– Какая из программ оказалась наиболее востребованной?
Программа покупки ипотечных ценных бумаг. Что касается поручительства, то банки еще не до конца поняли все преимущества, которые дает эта программа. Здесь пока было проведено 5 сделок (без учета сделок АИЖК) и еще как минимум 6 находится в процессе подготовки.
– Завершая разговор о продуктах АИКЖ на рынке ипотечных ценных бумаг, хочу спросить о еще одной – программе выкупа мезонинного транша.
Это совершенно новый продукт, который, мы надеемся, со временем будет пользоваться большим спросом. Выпуская старший транш, который размещается в рынок, банк оставляет у себя младший транш — своего рода кредитную поддержку для того, чтобы иметь возможность принять первые риски по пулу ипотечных кредитов и тем самым обеспечить высокий рейтинг старшему траншу. Сейчас объем этой кредитной поддержки зависит от многих факторов, прежде всего от качества пула, а также от нашей законодательной среды. Чем больше объем младшего транша, тем менее выгодны сделки секьюритизации банкам. Значит, этот размер требуемой кредитной поддержки нужно как-то снижать. Для этого АИЖК решило выкупать середину между младшим и старшим траншами – так называемый мезонинный транш, где, на наш взгляд, должны лежать не столько кредитные риски пула, сколько риски, связанные с законодательной защитой функционирования рынка ипотеки и ипотечных ценных бумаг, а также существующей инфраструктуры.
В результате получается достаточно эффективная модель: старший транш размещается в рынок, мезонинный выкупает Агентство, в итоге на балансе у банка остается небольшой, но достаточный для принятия первых рисков младший транш.
Эта система рано или поздно начнет достаточно эффективно работать, и от АИЖК не будут требоваться возрастающие объемы ликвидности для работы на рынке секьюритизации.
– Насколько они велики сейчас?
За 2013 год мы выкупили около 25 млрд рублей старших траншей ипотечных ценных бумаг сторонних оригинаторов.
– В 2012 году было меньше?
Тогда было примерно 15 млрд рублей. Это тоже существенные объемы. Думаю, что как только на рынке появится достаточный пул институциональных инвесторов и все научатся работать с этими ценными бумагами, поймут их преимущества, то нам будет достаточно предоставлять поручительства или выкупать только мезонинные транши. Хотя рано или поздно и на такие бумаги тоже найдутся свои инвесторы.
Мне кажется, что со временем АИЖК и ВЭБ перестанут быть двумя основными игроками. Да, мы останемся на подстраховке в роли так называемых «якорных» инвесторов, но входить в каждый выпуск нам, наверное, уже не дадут, потому что будут другие желающие. Выиграют от этого в результате банки-ипотечные кредиторы и, как следствие, их клиенты – заемщики.
– Конечная цель – чтобы АИЖК совсем минимизировало свою долю на рынке ипотеки как государственный институт?
Когда такое произойдет, это действительно будет означать, что АИЖК свою задачу выполнило, и рынок может функционировать без дополнительной поддержки со стороны государства. На данном этапе, скорее, ставится задача повысить эффект и масштабы поддержки со стороны АИЖК за счет более широкой линейки инструментов принятия рисков в дополнение к предоставлению ликвидности.
– Но российский рынок ипотеки, ценных бумаг не очень интересен инвесторам…
Ситуация меняется.
Рынок прошел через несколько периодов. Первый — докризисный, когда была эйфория и эти бумаги покупали много и многие, и прежде всего иностранные инвесторы. Потом наступил 2008 год, и этот рынок практически «умер», его как такового не было.
С 2010 года он стал постепенно возрождаться. Но бумаги размещались с трудом. В основном на рынке работало АИЖК, также достаточно большая доля выкупалась ВЭБом как управляющим накопительной частью Пенсионного фонда.
Сейчас иностранцы практически не покупают такие бумаги внутри России. Но мы много общались с иностранными инвесторами, и они говорят, что им очень интересна российская ипотека, потому что эти пулы во время кризиса вели себя лучше по сравнению с тем, что показывали западные страны. Так что с точки зрения качества активов иностранным инвесторам очень нравится наша ипотека.
Проблема в том, что эти бумаги покупает определенный класс инвесторов – в основном те, которые не профилируются на валютном риске. Им интересен доллар, евро, но не рубль. Вот по этой причине мы сейчас не видим таких покупок.
– А внутрироссийские инвесторы появились?
Они стали появляться. Прежде всего, это негосударственные пенсионные фонды. В 2013 году мы увидели их достаточно высокую активность на рынке ипотечных облигаций. Они много изучали этот инструмент. Ведь, в отличие от обычной облигации, он не так прост, в том числе в анализе и планировании, потому что имеет непредсказуемый профиль для погашения (нет четких дат, когда он погасится, всё зависит от того, как заемщики будут погашать свои кредиты).
В сентябре 2013 года АИЖК размещало собственную сделку на 7,8 млрд. рублей. Большую часть этого выпуска купили негосударственные пенсионные фонды. В начале ноября размещался выпуск ипотечных облигаций Инветторгбанка. АИЖК готово было в соответствии со своим обязательством по программе покупки ИЦБ купить 100% выпуска, но досталось нам только около 30%. Остальное купили рыночные инвесторы. Так что позитивные тенденции есть.
Однако в ближайший год не стоит ожидать существенных сдвигов в лучшую сторону. И связано это в основном с тем, что в 2014 году будет действовать мораторий на поступление дополнительных накопительных взносов в негосударственные пенсионные фонды.
– За сколько инвесторы готовы покупать сейчас ипотечные ценные бумаги, и какая доходность по ним интересна банкам?
Доходность сильно зависит от ожидаемой дюрации. АИЖК структурирует свои выпуски из нескольких старших траншей: один из них короткий (с дюрацией около полутора лет), другой – длинный. В зависимости от сроков мы размещали бумаги с доходностью от 8,25 до 9,25%.
– Как соотносятся собственные размещения банков и размещения посредством государственных программ? Чего больше?
В 2013 году мы оцениваем долю АИЖК (то есть всех наших программ и выпусков) примерно в 40%. В прошлом году было более 60%. Доля Агентства (в процентном выражении) падает, что, в общем-то, хорошо. Это означает, что на рынке помимо нас появляются иные участники и инвесторы.
– У банков для ипотеки есть два источника фондирования: депозиты, что не очень удобно в силу их краткосрочности, и секьюритизация?
Еще есть корпоративное заимствование, выпуск собственных облигаций.
– Насколько это сейчас используется банками?
Используется только крупными банками.
– А совсем крупный – Сбербанк, наверное, ни в чем таком не принимает участие?
Сбербанк давно говорит о том, что хочет выйти на сделку секьюритизации. Но там есть огромная депозитная база, которая является для него самым дешевым источником фондирования, поэтому смысла выходить на рынок ипотечных ценных бумаг у Сбербанка нет. Хотя они и планируют опробовать этот инструмент.
Когда мы увидим Сбербанк на этом рынке — не знаю, потому что провести первую сделку очень сложно: нужно настроить прежде всего IT-системы для того, чтобы они выдавали необходимую отчетность, информацию по портфелю. Это большая работа, тем более для крупного банка с диверсифицированным портфелем.
- Что представляют собой ипотечные сертификаты участия? Насколько они перспективны?
Ипотечные сертификаты участия – очень интересный инструмент. Он существенно отличается от облигаций. Покупая облигацию с высоким рейтингом или дополнительной гарантией, вы понимаете, что эта облигация — полностью или частично — очищена от кредитного риска портфеля. По надежности эти облигации находятся на уровне существенно выше, чем просто ипотечный портфель.
Ипотечный сертификат участия транслирует все риски, связанные с портфелем ипотек, на инвестора. То есть если у заемщиков будут дефолты, то деньги не получит инвестор, который приобрел этот сертификат. Купить ипотечный сертификат участия — это все равно, что купить пул ипотечных кредитов.
С этим инструментом я бы рекомендовала быть поосторожнее. Конечно, здесь банк-оригинатор может дать гарантию выкупа дефолтных закладных. Но тогда этот пункт должен быть обязательно прописан в документации, надежность гаранта также должна устраивать инвестора. Поэтому нужно предварительно очень глубоко анализировать качество пула, переданного в обеспечение, и всю договорную базу. Мне кажется, что с точки зрения регулятора было бы правильным обратить внимание на этот инструмент, сформулировать некие требования к нему.
– Рынок секьюритизации как-то влияет на процентную ставку для конечного заемщика? Странно, что его объемы растут, а ставки тоже растут, что, вообще, по идее, должно быть, наверное, несколько иначе.
Быстрое снижение ставок только за счет развития рынка ценных бумаг невозможно. Ставки в большей степени зависят от стоимости фондирования: то, что предлагает рынок капитала, то и закладывается в будущую процентную ставку для заемщика. Но в целом при прогнозе снижения инфляции, улучшении нашего инвестклимата, наверное, в будущем стоит ожидать снижения и ставок на рынке заемного капитала, и ставок по ипотечным облигациям в частности.
- И все-таки если рынок ценных бумаг очень активно заработает, станет востребованным у инвесторов, если на нем будет активный оборот денег, то это сделает ипотеку дешевле?
Конечно, тогда ставки по ипотеке должны снизиться. Но я не думаю, что это произойдет в ближайший год. Важный вопрос — придут ли вообще новые деньги в пенсионную систему, ведь пенсионные фонды — это основные инвесторы на ипотечном рынке. Ну и еще компании страхования жизни, у которых тоже есть длинные деньги. Ведь эти бумаги нацелены на долгосрочных инвесторов, они должны быть интересны именно им.
– Какие-то знаковые изменения в последнее время произошли для ипотечных заемщиков?
Если брать посткризисный период, то я хотела бы отметить более взвешенный подход к оценке рисков по заемщикам со стороны банков.
Сейчас у нас идет борьба за хорошего заемщика. Количество таких заемщиков ограничено, и банки конкурируют за них между собой. Это хорошо для клиента, потому что если он попадает в категорию качественного заемщика, то может рассчитывать на очень неплохие условия кредитования.
На рынке ипотечных ценных бумаг стоит отметить несколько тенденций. Во-первых, запуск программ институтов развития – таких как ВЭБ и АИЖК – сыграл свою роль в развитии рынка. Во-вторых, хотелось бы отметить улучшение законодательной базы, что позволило снижать размеры кредитной поддержки и проводить сделки секьюритизации эффективнее. Сейчас идет активная работа в рамках подготовки законодательства о секьюритизации. Хочется верить, что в рамках этого законопроекта будет принят ряд положений, которые улучшат, в том числе, и регулирование рынка ипотечных ценных бумаг.
– Вопрос, не касающийся рынка ценных бумаг. О социальности ипотеки. Поясню. Например, в Испании после самоубийства несостоятельных должников банкам запретили отбирать жилье у заемщиков при их дефолтах. На ваш взгляд, должна ли ипотека быть таким социальным, в плохом смысле этого слова, инструментом? Вообще, стоит ли выдавать кредиты не слишком социально обеспеченным гражданам в надежде как-то улучшить их жилищные условия? Для кого ипотека: это социальный продукт или кредит для состоятельных людей?
Считаю, что в целом ипотека должна выдаваться человеку, который в состоянии ее обслуживать. То есть полностью подменить ипотекой решение жилищного вопроса для малоимущих граждан не получится.
Хотя инструмент ипотечного кредитования может быть социальным, но несколько в другом аспекте: через субсидии разного рода государство может помогать делать ипотеку посильной для определенных категорий заемщиков. Можно отметить такие достаточно интересные продукты, как военная ипотека, ипотека для молодых учителей. Всё здесь реально работает, нужно только правильно выстроить эту систему.
Другой интересный пример – использование ипотеки для строительства арендного жилья для тех, кто не может или не хочет на определенном этапе обременять себя ипотекой.
Недавно мы сформировали предложение о создании единого государственного оператора социальных ипотечных программ, который бы занимался распределением такой помощи в ипотеке социальным категориям заемщиков. Пока оператор еще не начал работать – идет обсуждение этого вопроса.
bankir.ru, 22.01.2014
Беседовала Софья Ручко
