Ираида Штырова: Резервный сервисный агент позволяет частично снять с ипотечного актива риски банка-оригинатора
Директор департамента развития услуг и инфраструктуры мастер-сервиса Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Ираида Штырова рассказала в интервью Bankir.Ru об инфраструктурных услугах Агентства на рынке ипотеки.
– Какие инфраструктурные услуги предоставляет АИЖК участникам ипотечного рынка?
Мы оказываем полный спектр инфраструктурных услуг участникам ипотечного рынка. При этом Агентство работает не только на собственный портфель, но и на сторонние портфели, предоставляя услуги «в рынок». Бизнес по сопровождению – это наш бизнес, который мы делаем хорошо и качественно.
Наши инфраструктурные проекты: «Мастер-сервис», «Полный сервис», «Резервный сервис». Со следующего года надеемся вывести на рынок еще одну услугу – «Специальный сервис». Полагаем, что услуга «Управление обеспечением» также будет востребована на рынке по мере его развития.
Если говорить про инфраструктуру сделок секьюритизации в целом, то она достаточно сложная и масштабная. Здесь АИЖК предоставляет около половины требуемых в сделке услуг – по соорганизации сделок, аудиту пула, предоставлению промежуточного финансирования, страхованию, услуги расчетного агента и поручителя и другие.
– Одна из услуг АИЖК – «Резервный сервис». Кому она интересна?
В наличии резервного сервисного агента в сделке заинтересованы многие ее участники – и оригинатор, и инвестор, и, как показали последние сделки, даже управляющая компания. Договор заключается с ипотечным агентом.
Прошлый год был достаточно удачным – мы заключили договоров резервного сопровождения на сумму около 20 млрд рублей, познакомились с новыми клиентами, приняли участие в передовых сделках секьюритизации на российском рынке.
«Резервный сервис» означает обязательство Агентства принять на сопровождение в предусмотренных договором случаях портфель закладных, который составляет ипотечное покрытие и находится на основном сопровождении, как правило, у оригинатора.
В зависимости от срока принятия портфеля различают «теплый» и «холодный» сервис (срок принятия портфеля 60 и 90 календарных дней соответственно).
– В каких ситуациях выгодно воспользоваться этой услугой?
Эта услуга позволяет снизить риск потери одного или двух аннуитетных платежей и используется в сделках секьюритизации в интересах инвестора.
Как правило, оригинаторы являются основными сервисерами – то есть сами сопровождают портфели в ипотечном покрытии, но когда с ними что-то случается, появляется вероятность того, что будет потерян (частично) денежный поток. Для минимизации этого риска в сделку вводится резервный сервисер.
Это также повышает рейтинг сделки и позволяет снизить резерв специального назначения, что дает оригинатору экономическую выгоду при структурировании сделки.
– Насколько я знаю, эта услуга реализуется комплексно – со страхованием: недавно Транскапиталбанк закрыл сделку по секьюритизации ипотечного портфеля, где АИЖК выступало и резервным сервисером, и страхователем кредитных рисков.
В прошедшей сделке с Транскапиталбанком СК АИЖК первый раз вывела на рынок услугу страхования, благодаря чему был достигнут лучший уровень субординации за всю историю существования нашего рынка – 90Х100.
– Будут еще аналогичные сделки?
Я думаю, что повторение будет. Сейчас услуга активно продается в рынок. Она действительно востребована, потому что позволяет оригинатору привлечь больший объем финансирования за меньшую цену.
– Будут ли расширяться опции, предлагаемые в рамках услуги резервного сервиса?
Мы постоянно работаем над разработкой новых опций, которые были бы полезны нашим заказчикам. Так, в марте в одной из сделок секьюритизации мы предложили сразу две новые опции: «Управление счетами» и «Услуга фасилитатора». Эти услуги предусматривают управление банковскими счетами ипотечного агента, а также оказание эмитенту содействия в поиске и найме новой управляющей организации и/или бухгалтерской организации в случае несостоятельности или неисполнения обязательств текущими партнерами.
– Для кого предназначены такие услуги, как «Мастер-сервис» и «Полный сервис»?
Эти услуги используются в сделках секьюритизации.
Услуга «Мастер-сервиса» предполагает такой важный процесс в сделке секьюритизации, как подготовка отчетности по пулу закладных для различных ее участников, взаимодействие с ними от лица нескольких оригинаторов в мультиоригинаторных сделках, сбор и перечисление платежей заемщиков, а также управление субсервисерами. Она позволяет оригинаторам снизить стоимость заимствований, потому что рейтинговые агентства положительно оценивают участие Агентства в сделке, это дополнительный фактор усиления ее структуры. Наш сервис поддерживает рейтинг сделки в целом.
«Полный сервис» может использоваться не только в сделках секьюритизации, но также и банками, которые планируют сократить свои издержки и не хотят тратиться на бизнес-процессы по сопровождению кредитного портфеля. В этом случае они могут выдавать кредиты, оставлять их у себя на балансе, но при этом отдавать на сопровождение АИЖК. Это выгодно для кредиторов, поскольку услуги Агентства по сопровождению сделки обойдутся дешевле, чем возможные затраты банка на самостоятельную организацию этого сопровождения.
Также надо учитывать, что АИЖК – это не банк, поэтому здесь нет конкуренции и опасений, что при передаче портфеля на сопровождение мы «переманим» клиентов заказчика. Наша задача – оказать услугу качественнее и дешевле, чем это может сделать сам заказчик. Только в этом случае «полное сопровождение» на балансе заказчика будет востребовано. А мы полагаем, что сможем заинтересовать клиента, так как у нас есть все предпосылки для создания нужного продукта (услуги) – Агентство обладает большим опытом в качественном сопровождении разного рода портфелей и продуктов, имеет на сопровождении крупный портфель, что за счет объема позволяет предложить заказчику выгодный тариф.
– Что включает в себя это сопровождение?
Если услуга оказывается в рамках сделки ИЦБ, то «полное сопровождение» включает в себя настройку «Мастер-сервиса» и так называемое «основное» сопровождение. То есть непосредственную работу с заемщиками. Если это происходит вне сделки ИЦБ, то она подразумевает только работу с заемщиками по стандартным и проблемным закладным, которую в обоих случаях мы осуществляем через своих субсервисеров.
В работу со стандартными закладными входит, например, замена состава должника в обязательстве, выдача закладной из Росреестра, которую нужно отдать заемщику после полного погашения кредита. В процессе может быть очень много самых разнообразных обращений, начиная с приема и разбора платежей, заканчивая работой по взысканию задолженности по закладным.
– У АИЖК есть какие-то требования к пулу кредитов, принимаемых на сопровождение?
Нашими услугами может воспользоваться любой банк. Мы сопровождаем кредиты, выданные как по стандартам АИЖК, так и по стандартам других игроков рынка. Но, конечно, прежде чем заключить договор, необходимо проработать условия конкретной сделки и сотрудничества.
– Качество портфеля при этом анализируется?
Качество портфеля важно для оценки кредитного риска, а наши услуги покрывают в основном риски операционные. Мы работаем с портфелем любого качества.
– Какие опции предоставляются в рамках услуги «Специальный сервис» АИЖК?
Это услуга по взысканию просроченной задолженности. Мы планируем вывести ее на рынок в следующем году. Сейчас разрабатываем условия, бизнес-процессы, анализируем каналы сбыта, тарифную политику, ищем партнеров, с которыми хотели бы работать.
– Чем выгодно использование услуг АИЖК в сделках секьюритизации для эмитентов, инвесторов? Какие услуги полезны заемщикам?
У эмитентов появляется возможность уменьшить стоимость заимствований за счет снижения резервов специального назначения в сделках секьюритизации и улучшения структуры сделки.
Для инвесторов работа Агентства на рынке секьюритизации означает покрытие риска полной или частичной потери одного/двух платежей и операционных рисков, на которые рейтинговые агентства обращают пристальное внимание.
Для заемщиков наши услуги очень важны как в части сбора платежей, так и в части урегулирования проблемной задолженности. АИЖК имеет статус федерального агентства. Деньги заемщиков на наших счетах не пропадут. Не надо даже говорить о том, что мы работаем исключительно в рамках правового поля, в подавляющем большинстве случаев идем навстречу заемщикам, обеспечивая баланс интересов кредитора и заемщика, при работе с проблемными закладными разбираемся с каждым случаем отдельно, стараемся помочь в сложной ситуации. При работе с закладными мы не берем с заемщиков плату за какие-либо справки, консультации, как это могут делать иные сервисеры.
Все участники сделки секьюритизации понимают, что качественный сервис уменьшает риск операционных ошибок и увеличивает объем взыскания.
Сейчас мы ведем переговоры по нашим новым продуктам сопровождения в рамках сделок по выпуску ипотечных сертификатов участия с негосударственными пенсионными фондами, страховыми компаниями, для которых очень важно, чтобы портфель, который лежит в основе ИСУ, сопровождался именно АИЖК, поскольку они доверяют нашему сервису.
– Чем отличаются ипотечные сертификаты участия от ипотечных облигаций. В чем заключается специфика работы Агентства с ИСУ?
С точки зрения ипотечного покрытия ипотечные сертификаты участия ничем не отличаются от ипотечных ценных бумаг, кроме того, что требования к их выпуску прописаны более мягко.
Ипотечные сертификаты участия удостоверяют права инвестора на некую собственность. Выпуск ИСУ стоит дешевле и осуществляется быстрее, потому что в сделке нет такого большого количества участников инфраструктуры.
Сопровождение ипотечного покрытия, которое лежит в основе ипотечных сертификатов участия, – это еще одно направление продаж наших услуг по сопровождению в сделках секьюритизации. Мы хотели бы развивать это направление, сделать выпуск ипотечных сертификатов участия прозрачным, обучать инвесторов, рассказывать им обо всех преимуществах нашего сопровождения в сделках ИСУ.
– В чем сейчас нуждаются участники ипотечного рынка? Какие новации планирует предложить им АИЖК?
Среди новшеств Агентства – мультиоригинаторные сделки. В прошлом году мы зарегистрировали первую такую сделку. Они важны для оригинаторов с небольшими портфелями, которые не могут сразу накопить большой пул закладных, необходимый для того, чтобы сделка была экономически эффективной. Таких оригинаторов мы приглашаем на мультиоригинаторную платформу и обеспечиваем им проведение сделки. Это возможно даже для двух оригинаторов, которым не хватает своих средств, – для увеличения объема в сделках принимает участие Агентство.
Также в рамках этой программы Агентство предоставляет оригинаторам на год промежуточное финансирование, чтобы они могли накопить необходимый пул.
В ближайшее время Агентство планирует поставить этот процесс на поток. Уже готовится несколько сделок с более крупными участниками. В первой мультиоригинаторной сделке мы выступили мастер-сервисером.
Вся деятельность АИЖК и наши инфраструктурные услуги направлены на реализацию стратегии Агентства. Наша цель – развитие и поддержка ипотечного рынка. Раньше Агентство активно развивало первичный ипотечный рынок, сейчас в большей степени мы ориентированы на развитие вторичного ипотечного рынка и инфраструктуры для него.
В основном все инфраструктурные услуги АИЖК основаны на требованиях методологии ведущих рейтинговых агентств. Мы хотим, чтобы с расширением присутствия АИЖК на рынке инфраструктурных услуг стали активно внедряться международные стандарты, чтобы рынок становился более прозрачным.
В договоре с контрагентами мы прописываем такие условия, которые позволят четко выполнить обязанности каждой из сторон. В то же время мы достаточно гибки. Мы обращаем внимание на то, чтобы на заказчика наших услуг не ложился дополнительный функционал и материальные затраты при очевидной для него экономической эффективности участия Агентства в сделках.
bankir.ru, 09.04.2014
Беседовала Софья Ручко Софья Ручко
