Михаил Гольдберг: Риски роста ипотечных ставок существенно нарастают
С российской экономикой далеко не все благополучно. Нестабильная ситуация создает дополнительные угрозы для граждан, взявших кредиты. В том числе и ипотечные. Как сегодня из окон Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) видится ситуация на ипотечном рынке, «Телеграфу» рассказывает руководитель аналитического центра Агентства Михаил Гольдберг.
- Только ленивый сегодня не говорит об угрозе экономического кризиса. Одним из его признаков можно считать рост числа граждан, не способных обслуживать взятые кредиты. Свидетельствует ли о нарастающем ухудшении макроэкономической ситуации в стране динамика ипотечного рынка?
На данный момент качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах российских банков, находится на высоком уровне. На начало апреля общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составил более 95%.
- Теоретически, возможен ли рост числа проблемных ипотечных займов в стране до конца года?
В случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — быстро ухудшиться. Эта тенденция уже заметна в розничном беззалоговом кредитовании, где статистика показывает рост «плохих» кредитов. Ипотека, в свою очередь, является гораздо менее рискованным продуктом. Однако, по оценке Аналитического центра АИЖК, в последнее время отмечен рост доли заемщиков, взявших ипотечные кредиты с более низкими требованиями.
- То есть, с более низким первым взносом?
В отсутствии официальной статистики трудно делать выводы об изменении размера первого взноса. По оценкам АИЖК, основанным на проведенном в 2013 году социологическом исследовании (совместно с компанией «ГФК-Русь»), действительно, самым популярным среди заемщиков размером первоначального взноса являлся 20–30-процентный. Однако многие банки, стремясь нарастить объемы выдачи ипотечных кредитов, активно предлагают программы с гораздо более низким размером первого взноса. Уже сейчас можно найти продукты с минимальным первоначальным взносом (5–10%) и без первоначального взноса. Однако, ставка по таким кредитам обычно выше, банк, поднимая ставку, старается застраховать возможный риск невозврата кредита.
- Считаете ли вы, что сегодня ипотечный рынок готов к теоретически возможному росту дефолтов? То есть, достаточно ли существующих инструментов «защиты» оказавшихся в трудном финансовом положении заемщиков?
Сейчас практически каждый ипотечный банк предлагает клиентам меры по урегулированию просроченной задолженности во внесудебном порядке. Конечно, если есть желание должника сотрудничать с кредитной организацией. Поэтому мы рекомендуем заемщикам, у которых возникли трудности, прийти в банк-кредитор и вместе искать выход. Затягивание проблемы приведет к судебным разбирательствам с банком и к целому ряду негативных последствий для самого заемщика. В частности, ухудшение кредитной истории, запрет на выезд за границу и т. д. А недвижимость в результате все равно будет продана, но с существенным дисконтом - порядка 20% от рыночной стоимости. Более того, возможно, денег от продажи, с учетом накопившейся задолженности, не хватит на то, чтобы погасить все долги.
- Проблемы экономики грозят ростом инфляции. В связи с теоретической угрозой роста инфляции: каковы ваши рекомендации по выбору между кредитами с фиксированной и с плавающей ставкой?
Переменная ставка обычно привязана к определенному индикатору - ставке рефинансирования, ключевой ставке, ставке предоставления рублевых кредитов на межбанковском денежном рынке Mosprime 3m, Libor 6m, Libor 12m, Euribor 12m, Euribor 6m и т. д. При этом переменная ставка пересматривается несколько раз в течение срока кредитования в зависимости от корректировки соответствующего индикатора. Но для защиты заемщика и кредитора от резкого изменения размера платежа в случае кризисных явлений устанавливается ограничение процентной ставки. Верхняя и нижняя границы — так называемый кэп. Проще говоря, в самой переменной ставке заложен механизм защиты от рисков.
- И все таки..?
Тем не менее, сейчас, в период некоторого роста волатильности на финансовом рынке, мы рекомендуем заемщикам оформлять ипотечный кредит по фиксированной ставке. В случае существенного снижения среднерыночных ставок этот кредит всегда можно будет рефинансировать.
- Банковские специалисты дают разные прогнозы роста процентных ставок по ипотеке до конца года. Но в целом утверждается, что будет рост. Вы согласны?
В I квартале 2014 года ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,6 процентного пункта ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Следует отметить, что статистика рынка ипотеки за первые три месяца 2014 года не отражает ухудшения ситуации с ликвидностью, наблюдавшейся в конце марта и в апреле. Однако, в любом случае стоимость фондирования, выросла. То есть подорожали деньги для самих банков. Соответственно, АИЖК ожидает, что риски роста ипотечных ставок в ближайшем будущем существенно нарастают.
- Каков ваш прогноз по средней ставке на конец года?
Банк России взял курс на снижение рисков и повышение устойчивости банковской системы. Постоянно принимаются решения, нацеленные на ужесточение нормативов по рискованным банковским кредитам, и ипотека становится для многих банков одним из приоритетных направлений. Таким образом, подняв ставки сейчас и потеряв долю рынка, такие банки могут существенно осложнить себе задачу по завоеванию рынка в будущем. Тем не менее, если стоимость фондирования будет увеличиваться и дальше, удерживать текущий уровень ставок станет труднее. В этом случае средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение 2014 года, может вырасти до 12,5–13%. Правда, в случае быстрой нормализации внешнеполитической ситуации, стабилизации финансовых рынков и восстановления положительной динамики доходов населения лидеры рынка могут принять решение о сохранении ставок по ипотеке на текущем уровне.
Телеграф, 18.06.2014
Беседовал Игорь Заржицкий
