Андрей Шелковый: Мы хотим создать цивилизованный рынок арендного жилья
О новых задачах и проектах Агентства финансирования жилищного строительства в интервью Bankir.Ru рассказал генеральный директор АФЖС Андрей Шелковый.
– Не так давно Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) было переименовано в Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС). Почему это произошло, и каковы основные задачи АФЖС?
Еще в 2010 году перед Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) была поставлена задача реализовать антикризисную программу, которая стимулировала бы кредитование банками жилищного строительства. Тогда банки закрывали лимиты застройщикам, и по этой причине многие объекты строительства оказались замороженными. Тогда же, в 2010 году, агентство запустило программу стимулирования кредитования жилищного строительства – программу «Стимул». В рамках этой программы под каждый конкретный проект жилищного строительства заключается соглашение с банком-партнером, в рамках которого банк получает целевые займы, которые идут на кредитование застройщика либо инвестора такого проекта, а физические лица – кредиты на приобретение жилья в этих домах.
АИЖК разработало достаточно много инструментов и программ, которые действительно помогли привлечь банки к активному кредитованию проектов строительства жилья эконом-класса. В частности, механизм гаранта выкупа, который предоставлял обязательства по выкупу нереализованного жилья в случае наступления каких-то форс-мажорных обстоятельств, гарантирующий банку возврат кредита, который он предоставляет на этапе строительства застройщику для возведения этого объекта.
Следующим шагом стал запуск программы «Арендное жилье».
В декабре 2012 года наблюдательным советом АИЖК было принято решение о необходимости обособить деятельность агентства, связанную с развитием рынка жилищного строительства и рынка арендного жилья, на балансе дочерней компании, которая на тот момент называлась Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Оно же в период кризиса занималось программами помощи заемщикам, которые оказались в сложной ситуации.
Эти программы были достаточно успешно реализованы, и в течение 2013 года мы провели полное перепрофилирование деятельности АРИЖК. В июле прошлого года компания была переименована (с этого времени она называется Агентство финансирования жилищного строительства), был зарегистрирован ее новый устав.
АФЖС отвечает за реализацию программ по стимулированию кредитования жилищного строительства, программ строительства жилья эконом-класса, развитие рынка арендного жилья. Также агентство курирует работу со всеми объектами недвижимости группы компаний АИЖК (это те объекты недвижимости, которые оказываются в собственности АИЖК и АФЖС в случае дефолтов по ипотечным кредитам). Мы занимаемся полным сопровождением и реализацией такой недвижимости, предлагаем эту услугу рыночным участникам – ипотечным банкам, у которых возникают проблемы при дефолтах заемщиков.
– Как часто банкам не удается реализовать недвижимость дефолтного заемщика?
Дело не в том, что банкам не удается это делать. Здесь важен такой фактор, как количество объектов, которые появляются на балансе у банка, и размер кредитной организации. Наверное, крупные кредиторы при наличии у них значительного количества таких объектов могут самостоятельно создать соответствующие службы, которые будут заниматься реализацией жилья. Но для банков, имеющих не очень большую филиальную сеть и количество объектов, исчисляемых несколькими десятками, часто экономически нецелесообразно создавать такие службы. Наше предложение нацелено как раз на таких кредиторов. Благодаря агентской сети, которая есть у АФЖС, мы обеспечиваем работу с объектами недвижимости практически в любой точке страны.
– Она потом продается с дисконтом?
Нет, по рыночной цене.
– Кто имеет доступ к базе недвижимости – юридические или физические лица?
Это абсолютно публичная база, которая постоянно обновляется. Все данные размещены на сайте Агентства, и любой желающий может приобрести те объекты, которые находятся у нас на реализации.
– Одна из новых программ АФЖС, находящаяся еще на стадии «пилота» – это «Жилье в рассрочку». Чем она отличается от классической ипотеки?
Эту программу нельзя сравнивать с ипотекой. Программа «Жилье в рассрочку» – некий инвестиционный проект, новая возможность для физических лиц приобрести жилье.
Мы создали паевой инвестиционный фонд, который будет являться собственником объектов недвижимости, предназначенных для реализации гражданам по договору с рассрочкой платежа. Договор подразумевает, что после того, как стоимость недвижимости будет выплачена, она перейдет в собственность гражданина.
От ипотеки эту программу, в частности, отличает то, что объект недвижимости здесь не является собственностью гражданина: она переходит к нему в собственность только после полной выплаты стоимости. До этого весь период времени (а сроки, на которые заключаются договоры, достигают 15 лет) жилье принадлежит ЗПИФу.
Гражданин заключает договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Рассрочка – платная. Здесь, наверное, какое-то сопоставление с ипотекой возможно. При желании человек может в любой момент времени расторгнуть договор.
Цель программы – привлечение на рынок частных инвестиций через инструмент закрытого паевого фонда. Мы надеемся, что в дальнейшем этим инструментом в качестве инвесторов смогут воспользоваться не только инвестиционные или пенсионные фонды, но и граждане, которые таким образом смогут вкладывать свои средства в понятный финансовый инструмент, управляемый профессиональными участниками рынка под надзором ЦБ.
– Для этого будут строиться отдельные дома?
Стройки не предполагается. Это могут быть просто отдельные квартиры в разных домах. Управляющая сервисная компания предварительно будет проводить андеррайтинг объектов недвижимости, оценивать их ликвидность.
– Что представляет собой целевая аудитория этой программы?
Ошибка, которая постоянно звучит в прессе в отношении этого инструмента, – то, что его целью является предоставление возможности решить квартирный вопрос людям, которые не хотят подтверждать свои доходы. Это не так.
Хотя у программы «Жилье в рассрочку» действительно гораздо более широкая аудитория, чем у ипотеки. Этим инструментом могут воспользоваться и частные предприниматели, и владельцы малого и среднего бизнеса, которым банки зачастую отказывают в предоставлении ипотечного кредита. Но доходы людей и их возможность вносить ежемесячные платежи, несомненно, анализируются.
К сожалению, во время кризиса 2008–2009 годов появилось много заемщиков, которые испытывали сложности с трудоустройством, с работой и по этой причине допускали просрочки по платежам банку. Теперь у них есть негативная кредитная история, несмотря на то, что они уже рассчитались по кредиту. По этой причине им сложно получить ипотеку по стандартной программе. Вот эти люди тоже могут воспользоваться нашей программой. Хотя опять же мы будем рассматривать их доходы и платежеспособность.
– Есть ли ограничения по сумме приобретаемой недвижимости?
Да, есть. В разных регионах она разная. Мы не работаем с элитным жильем.
– Возможно вступить в программу с небольшим взносом?
Да. Здесь требования к первоначальному взносу минимальны.
– Этот проект реализуется без банков, кредитные организации в нем не участвуют?
Проект реализуется без банков. В прошлом году было подписано соглашение о намерениях с негосударственным пенсионным фондом «Благосостояние». Мы планируем, что он примет участие в этих проектах в качестве инвестора.
Сейчас определены три региона, с которыми мы начинаем работать: это Московская, Свердловская и Новосибирская области. В проекте на конкурсной основе также была отобрана управляющая и сервисная компании, которые будут работать с гражданами.
– На кого рассчитана программа «Арендное жилье», которую тоже реализует АФЖС?
Здесь ипотечные кредиты предоставляются юридическим лицам – предприятиям на длительные сроки – до 20 лет. Тут можно провести полную аналогию с ипотекой для физлиц, только в данном случае собственником и заемщиком выступает юридическое лицо, которое в последующем сдает приобретенные объекты недвижимости гражданам в наем. Кредит выдается под залог доходного дома.
То есть строится доходный дом, а потом квартиры, находящиеся в нем, сдаются в аренду сотрудникам того или иного предприятия. Предприятие часто субсидирует стоимость арендных платежей.
– Кто участвует в программе?
Всегда есть некий инициатор строительства доходного дома – это либо крупные предприятия, которым необходимо создать фонд такого жилья для своих сотрудников, либо муниципальные образования.
Формат доходных домов может быть абсолютно разным. Например, в Новосибирске построили два малоэтажных дома. Это может быть также «отдельный» подъезд или секция жилищного комплекса.
У нас много предприятий, которые реально испытывают потребность в привлечении сотрудников, в том числе из других регионов, молодых специалистов. Мы работаем с разными регионами. За полгода было подписано 16 соглашений в рамках этой программы, что свидетельствует о ее востребованности.
– Эта программа может как-то существенно повлиять на рынок арендного жилья в целом?
Это – одна из задач программ АФЖС. Мы хотим создать рынок арендного жилья, который предоставляет возможность комфортных условий для проживания.
Участники программы «Арендное жилье», как правило, получают новое жилье, причем это квартиры не только с отделкой, но и полностью меблированные, с бытовой техникой. То есть человек может получить ключи и тут же заселиться.
Появление доходных домов обеспечивает правовую защиту граждан, у которых появляются абсолютно понятные условия проживания; человек понимает, что его никто завтра не попросит съехать с квартиры, у него есть долгосрочный договор, зарегистрированный в органах юстиции, который защищает его так же, как и наймодателя.
– Какие есть новые направления в программе «Стимул»?
Сейчас перед нами стоит задача привлечь в программу как можно больше проектов, в которых застройщики принимали бы на себя обязательства по реализации гражданам жилья по низким ценам – по цене на 20% ниже рынка, но не дороже 30 тыс. рублей за квадратный метр.
Новации касаются в основном подпрограммы «Стимул-эконом».
Здесь речь не идет об обеспечении жильем малоимущих – так называемых очередников, у которых есть недостаток жилплощади, и которые имеют доходы ниже какой-то определенной планки. Для таких категорий граждан по закону есть соцнаем.
Наша программа рассчитана на экономически активных людей, которые имеют постоянный доход, но его уровень не позволяет приобрести недвижимость по рыночным ценам. Снижение стоимость квартиры хотя бы на 20% означает, что человеку для ее покупки будет нужна меньшая сумма ипотечного кредита, платежи банку тоже становятся ниже.
– Кто сможет приобретать недвижимость по сниженным ценам? Очередь какая-то существует?
Все будет зависеть от того количества проектов, которые будут реализованы. Пока подписано первое трехстороннее соглашение в Ярославской области между АФЖС, ГК «Кортрос» и Ханты-Мансийским банком.
– Одна из причин того, что ставки по ипотеке высокие, является отсутствие у банков «длинных» денег. Могут ли реально заработать на ипотечном рынке пенсионные деньги?
Эти деньги уже участвуют в ипотеке. Как показал прошлый год, объем выпуска банками-кредиторами ипотечных ценных бумаг растет, и одним из их приобретателей являются именно негосударственные пенсионные фонды.
– Часто люди не могут взять ипотеку из-за отсутствия первоначального взноса. Банки могут как-то помочь решить эту проблему потенциальным заемщикам?
У многих крупных ипотечных банков есть специальные депозитные инструменты, которые часто даже называются ипотечными вкладами. Они как раз предполагают накопление. Это пополняемые депозиты, на которые гражданин ежемесячно вносит определенную денежную сумму. Ставка по ним может быть ниже, чем стандартная ставка по обычному вкладу, но они дает право вкладчику в дальнейшем претендовать на особые условия при получении ипотеки.
Использование таких инструментов является для банка-кредитора дополнительным подтверждением платежной дисциплины человека, который в течение достаточно длительного периода на регулярной основе делал эти взносы.
– АРИЖК оказывало помощь заемщикам во время кризиса. Если ситуация повторится, кто будет решать эту задачу?
Когда мы говорили о перепрофилировании деятельности АРИЖК, то об этом вопросе не забыли. Все активы, имевшиеся на балансе агентства, стабилизационные займы, которые предоставлялись гражданам в кризисный период, были переданы на баланс материнской компании АИЖК. У нас есть четко отработанные технологии развертывания таких программ, и в случае необходимости их очень быстро сможет запустить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
bankir.ru, 12.05.2014
Беседовала Софья Ручко
