Сергей Постнов: Ипотека заточена на массовость
О причинах недоступности ипотеки, кредитных предпочтениях заемщиков, экзотических случаях отказа в кредитовании в интервью Bankir.Ru рассказал вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов.
– Сергей Иванович, в одном интервью вы говорили, что размер процентных ставок – это не главное, что влияет на доступность ипотеки. А что тогда? Стоимость недвижимости?
Важно соотношение средней зарплаты и средней цены квадратного метра в конкретном регионе. Если у нас средняя зарплата по стране (за исключением Москвы и Питера) составляет 25–35 тыс. рублей, а квадратный метр стоит 35–70 тыс. рублей, то что в такой ситуации человек может купить? Даже если ему дать беспроцентную ссуду, то он все равно не купит квартиру! Он должен не пить, не есть, чтобы накопить на один квадратный метр, а ему их надо хотя бы 50. Значит, копить он должен 150 месяцев. А если он будет откладывать половину своих заработков, то копить придется уже не 150 месяцев, а 300.
В свое время мы делали специальные расчеты, которые показали, что от снижения процентных ставок человеку ни холодно, ни жарко, потому что это лишь незначительно удешевляет кредит. А вот если снизить стоимость квадратного метра с 70 тыс. до 50 тыс. рублей, то это совсем другое дело: возможность купить жилье значительно возрастает.
– Как можно снизить стоимость недвижимости?
Нужна реальная конкуренция, которой нет. Сейчас в любом регионе при смене власти меняются и «любимые» строительные компании. Более того, в строительной отрасли России в настоящий момент нет передовых западных технологий. Мы фактически воспроизводим строительный комплекс 80-х годов прошлого века – строим панельные и кирпичные дома. Все отечественные ДСК проходили последнюю модернизацию в 80-е годы, когда готовились к предыдущей Олимпиаде. У нас производительность труда в строительстве примерно в четыре раза меньше, чем в развитых странах. Что мы хотим в таком в случае?
Если брать западный опыт, то там государство за свои деньги подводит сети при строительстве новых домов. У нас пока нет для этого денег.
К тому же цена квадратного метра в нашей стране примерно на 30–40% вообще не зависит от рынка.
Также не нужно забывать старое определение рыночной цены: когда предложение превышает спрос на ставку банковского процента. Она у нас сейчас составляет 10%. Значит, квартир должно быть на 10% больше, чем потенциальных покупателей, тогда спрос и цена будут уравновешены, и стоимость недвижимости может снизиться.
– Сейчас спрос превышает предложение?
Формально спрос меньше, чем предложение, потому что у людей нет денег. 70% населения не может купить вообще никакую недвижимость, даже в ипотеку. У нас рынок недвижимости существует для 30% людей.
– Линейка ипотечных кредитов банка «Петрокоммерц» состоит из четырех традиционных продуктов: кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке, загородного дома, новостройки и кредит под залог имеющейся у заемщика недвижимости. Какие программы сейчас являются наиболее востребованными заемщиками и наименее рискованными для банка?
В нашем банке примерно 85% составляют кредиты, выданные для покупки квартир на вторичном рынке. Это основной продукт, он наименее рискованный, наиболее понятный, мы его удачно продаем.
С точки зрения классической ипотеки самым рискованным является кредитование новостроек. Хотя 2013 год показал, что банки заинтересовались первичкой, доля которой в кредитном портфеле выросла.
Всегда считалось, что кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке должны составлять в портфеле банка около 20%. Однако в некоторых банках в прошлом году этот показатель доходил до 60 и даже до 80%. На это повлияла, в частности, программа ВЭБа («Программа инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку»), в рамках которой банкам предоставлялись дешевые ресурсы, и они могли кредитовать под 11%, что было привлекательно для заемщиков. Сейчас деньги ВЭБа закончились, и непонятно, как здесь будет дальше развиваться ситуация.
Два основных игрока – Сбербанк и ВТБ – продолжат финансирование строительства. В 2008 году основная масса крупных застройщиков фактически перешла под контроль этих двух государственных банков, потому что они были должны им огромные денежные суммы.
С точки зрения работы с залогами в том случае, если кредит не выплачивается, наиболее проблематичной является ипотека на загородный дом. Ликвидность этих залогов значительно ниже, чем квартир, потому что они являются менее востребованным продуктом на нашем рынке.
– Ипотека на апартаменты развивается?
Это новый вид бизнеса. Хотя раньше апартаменты – то есть такие объекты недвижимости, где нельзя прописаться – тоже были, просто их никто так не называл. Один такой дом мы кредитовали в 2004 году. В основном квартиры там покупали «большие люди». Я сначала удивлялся: зачем им эта недвижимость, если в ней нельзя прописаться, к тому же стоила она дорого. Но там была своя конгломерация, все люди друг друга знали, и им было удобно иметь недвижимость в одном доме. Сейчас апартаменты стали более массовым форматом жилья. Как правило, их покупают те люди, у которых уже есть недвижимость.
По мере роста объемов строительства такого формата жилья, ипотека на апартаменты тоже будет развиваться. Я здесь не вижу никаких особенных рисков.
– Апартаменты сложно будет продать, если заемщик обанкротится?
Конечно, хрущевку можно будет продать намного быстрее, чем апартаменты. Есть риск, что этот товар может оказаться никому не нужен. Как только апартаменты станут востребованными на рынке (то есть, условно говоря, 5–10% покупателей будут заинтересованы в их приобретении), эта проблема уйдет. Хотя в этом сегменте такие заемщики, которые, как правило, платят вовремя.
Мы пока данный продукт не развиваем, посмотрим, что будет в этом году. Но в любом случае ипотека на апартаменты может быть только «бантиком» – то есть дополнением к другим продуктам.
В 2003 году у нас было 27 ипотечных программ. Хотя реально выдавались всего два продукта, все остальные составляли не более 1–2% в общем объеме выдач. Например, был продукт «Студенческий». Когда человек приезжает в Москву учиться, родители покупают квартиру, а собственность сразу оформляют на студента. В рамках этой программы мы выдали кредитов 70, может быть, это нельзя назвать массовым продуктом.
Ипотека заточена на массовость. Если у банка в линейке есть продукт, которым в год воспользуется не больше ста клиентов, то, может быть, это и хорошо, но это не делает бизнес. Любому банку, который хочет получить хороший доход от ипотеки, нужны массовые продукты: это кредитование первички, вторички, покупки загородного дома, кредиты под залог имеющейся недвижимости.
– Ипотека на комнаты – перспективна?
В 2004 году мы реализовывали такую программу для Петербурга. И столкнулись здесь с одной большой проблемой.
Предположим, у вас большая коммуналка, и в ней пять комнат – четыре ваши, а последнюю вы хотите купить. У нас в договоре было прописано, что когда заемщик приобретает эту последнюю комнату, то он должен объединить ордер на всю квартиру. Но никто этого не делал, потому что понимали, что это даст возможность банку в случае дефолта заемщика обратить взыскание не на одну «кредитную» комнату, а на всю квартиру целиком. В итоге при реализации залога у нас могли бы появиться лишние проблемы.
– Непростая ситуация и с материнским капиталом…
Да, в том случае, когда он вносится в качестве первоначального взноса. Тогда если в случае неплатежей квартира изымается у заемщика, то ребенку банк все равно должен предоставить жилплощадь.
Многие банки закрывают на это глаза и используют материнский капитал в качестве первоначального взноса при ипотеке, но у них свои отношения с муниципальными властями и т.п. Другим же банкам здесь приходится хитрить: они предлагают заемщику кредит на всю требуемую сумму с условием, что потом он погасит его часть средствами материнского капитала. Но здесь есть риск, что заемщик не выполнит это условие.
– Программа банка «Экспресс-ипотека» активно развивается?
Ипотека по двум документам неплохо у нас работает. Это достаточно удобно, в основном ею пользуются владельцы бизнеса, которым так проще получить кредит.
Но не стоит полагать, что в рамках этой или аналогичной программы банки бездумно выдают кредит всем подряд. Нет. Несмотря на то, что клиент не приносит справку о доходах, он сообщает в анкете определенную информацию, с помощью которой можно сделать вывод о его текущем финансовом положении.
– Это все равно некий шаг навстречу клиенту, программа лояльности своего рода. Как здесь банку остаться привлекательным, но при этом самому не уйти в очень большие риски?
Говоря о лояльности с точки зрения сбора документов – их может быть любое количество, банки все равно будут проверять доходы заемщика. Здесь более важным мне представляется то, что человек, беря ипотеку на 30 лет, должен сам понимать, сможет он в дальнейшем платить банку или нет.
– Многие не понимают…
Да, и это не только у нас. Есть хороший американский фильм «Крах неприемлем: спасая Уолл-стрит» – он о том, как рушились банки. Там, в частности, рассказывается о заемщиках, которые за дом не могли платить, но хотели купить в кредит еще и яхту. Или еще один пример из фильма – про сабпраймовских заемщиков, которые думают, что если банк решил выдать им кредит, значит, у них все нормально.
Я никогда не выдавал плохих кредитов, хотя, в принципе, под залог, при правильной оценке, можно кредитовать с закрытыми глазами, и есть банки, которые работают именно так. Это тоже своя политика, со своими рисками.
Лояльность, на мой взгляд, заключается не только в том, чтобы выдавать ипотеку по двум документам, а в том, чтобы делать это быстро и качественно. Если учесть, что ставки практически везде одинаковы, то основные конкурентные преимущества смещаются в сторону того, насколько быстро и оперативно вы работаете с клиентом, как проходит сделка. В контексте лояльности нужно больше работать над качеством продукта и тех услуг, которые предоставляет банк.
– Какие – помимо скорости – есть еще составляющие качества?
Понятный пакет документов, отсутствие необходимости частых визитов в банк. Если клиент приходит в банк один раз – только для того, чтобы подписать кредитный договор, то это самый лучший вариант. Важно также, чтобы сделка шла недолго. Ведь большинство людей покупает квартиру один раз в жизни, и для них это большой стресс.
– Ипотека с нулевым первоначальным взносом вашему банку интересна?
В 2006–2007 годах эти программы пользовались спросом, но тогда цены на недвижимость постоянно росли, поэтому банк ничем не рисковал. Сейчас рублевая цена растет почти наравне с инфляцией, и, вероятно, такая тенденция сохранится в этом году. Поэтому разве может быть ипотека с нулевым взносом? Тем более, когда все исследования говорят о том, что чем ниже первоначальный взнос – тем быстрее человек перестает платить по кредиту.
С новостройками чуть проще. Там, когда появляется право собственности, квартиры дорожают сразу на 20%.
– А валютная ипотека?
Она сейчас мало кому интересна. В основном об этих продуктах спрашивают люди, живущие в «морских» регионах – Калининграде, Новороссийске. Мы объясняем, что не нужна им валютная ипотека, что при сегодняшней экономической ситуации выгоднее брать рублевые кредиты.
Мы не стали вводить валютные кредиты в свою линейку, и перспектив для развития этих программ я пока не вижу.
– Кредиты часто гасятся досрочно. Как это сказывается на банках?
Некоторые заемщики, особенно с хорошими доходами, гасят быстро. Отмена моратория на досрочное погашение никак не отразилась на банках. Хотя в Америке, например, берут определенную комиссию за досрочное погашение, в Германии в принципе нельзя возвращать кредиты досрочно.
Многие люди вообще интересно подходят к вопросу обслуживания долгов. Во время кризиса 2008 года некоторые заемщики не знали, платить им по ипотеке или нет, не потому, что у них не было денег, а потому что ситуация тогда не была понятна, и они думали, что, может быть, банк простит им эти долги.
И вот мы пошли на такой шаг: мы сказали, что тем, у кого есть просрочка, простим штрафы и пени, если они начнут платить вовремя. Вы не представляете, насколько активно люди начали погашать кредиты!
Есть еще такая интересная тенденция: люди, которые быстро погасили ипотеку, как правило, берут второй и третий ипотечный кредит. То есть, предположим, человек приехал в Москву, купил квартиру около МКАДа. За три года рассчитался с банком, улучшил свое материальное положение и купил квартиру уже на пару станций метро ближе к центру, потом еще и т.д.
В Америке средняя жизнь одного кредита – примерно семь лет. Но это не потому, что человек гасит его досрочно, а из-за того, что он очень много передвигается по стране: то есть он одну квартиру продает и покупает новую, и таким образом окончательно расплачивается с банком только к 50 годам. У нас начинает наблюдаться такая же тенденция.
– У Сбербанка самый большой портфель по ипотеке. С одной стороны, это объясняется его широкой филиальной сетью. Но при этом ведь заемщики очень чувствительны к процентной ставке, а она там не самая низкая.
Во-первых, в Сбербанке действуют очень хорошие условия для корпоративных клиентов, а по количеству зарплатных клиентов – он лидер.
Во-вторых, многие потенциальные заемщики при выборе банка ориентируются на его надежность. Для многих это понятие ассоциируется со Сбербанком и ВТБ. Хотя это и непонятно: ты же не вклад открываешь, а наоборот, занимаешь деньги.
– Что делать заемщику, если банк лишился лицензии?
Качественные активы ликвидируемой кредитной организации продают другим банкам. Заемщику в период «неопределенности» лучше накапливать эти деньги, а потом внести всю сумму единоразовым платежом.
– То есть каких-то просрочек здесь не нужно опасаться?
Для банков главное, чтобы человек вовремя платил.
Представьте, кредит передали (продали) в наш банк. Зачем нам начислять этому заемщику пени, если отзыв лицензии это не вина заемщика? Даже если человек их заплатит, то он, скорее всего, потом пойдет и рефинансирует свой кредит в другом банке. Зачем банку терять заемщика?
– Какие есть основные причины отказа в кредитовании? Бывают какие-то «экзотические случаи»?
Рыночный процент одобрения – 70% от общего количества поданных заявок.
Особо экзотических случаев не так много. Чаще всего заемщикам отказывают из-за плохой кредитной истории, из-за каких-то вопросов со стороны службы безопасности или по той причине, что клиент завышает свои доходы.
Была история в 2005 году, когда мы рассматривали на кредитном комитете потенциального клиента и приняли по его заявке положительное решение. Андеррайтер должен был позвонить и сообщить об этом заемщику. На звонок ответила девочка и сказала: «Сейчас позову маму». А в анкете о наличии детей ничего сказано не было. По этой причине заемщице в итоге пришлось отказать в кредите.
Еще один случай. У нас была заемщица-парикмахер – без мужа и с ребенком. Мы предварительно одобрили ее заявку. А на этапе рассмотрения квартиры выяснилось, что она на 8 месяце беременности и опять без мужа. Но мы рискнули и выдали ей кредит, который она полностью и вовремя погасила.
– По вашим прогнозам, ставки по ипотеке изменятся в этом году?
Сейчас они составляют 12–12,5% и, я думаю, сильно не изменятся.
Стоимость ресурсов находится на уровне 8%. При нынешней производительности труда в банковском секторе и расходах в нем маржа меньше 3% делает рентабельность этого бизнеса уже нулевой. Если выдавать ипотеку под 10%, то, как говорил один известный банкир, «на карандаши хватать не будет».
– Объемы ипотеки вырастут?
По прогнозам, в течение года они могут увеличиться на 20%.
– Сейчас некоторые люди берут ипотеку с инвестиционными целями. Покупают квартиру, сдают ее в аренду, и все эти платежи уходят банку в счет погашения долга. Такой подход удачен?
Каждый должен сам решать, что делать со своими деньгами. В 2013 году было выгоднее разместить деньги на депозите. В 2006–2007 годах была другая ситуация, и многие действительно выиграли в таком случае от покупки недвижимости.
– Как вы думаете, то, что происходит сейчас на банковском рынке, вот это сокращение банков, будет иметь какие-то качественные последствия?
Наши банки пока, к сожалению, мало капитализированы и недостаточно оснащены в технологическом плане. Для того, чтобы мы достигли западного уровня, нужно сделать большие вложения, потому что все банковские технологии очень дорогие.
Так что количество банков – это, безусловно, не показатель. Есть такой показатель, как доступность банковских услуг. По нему мы находимся не в первой десятке, в стране есть населенные пункты, где вообще нет ничего, кроме Сбербанка.
Поэтому надо бороться не за количество. Если банк выполняет все нормативы и является прибыльным, то зачем его закрывать? Это как при Хрущеве говорили: «Зачем нам делать 20 фильмов в год? Лучше сделать 6 , но шедевров». Стали делать 6, но лучше они от этого не стали. Правильно, что «нехорошие» банки закрывают, но, с другой стороны, в этом вопросе много неоднозначного. Нужно добиваться не какого-то определенного количества банков, а того, чтобы банковские услуги были доступными и качественными.
bankir.ru, 14.04.2014
Беседовала Софья Ручко Софья Ручко
