Владимир Лопатин: Для клиента ипотечный кредит в целом предпочтительнее, чем лизинг
Лизинг жилья – редкое словосочетание для российского рынка недвижимости. О его перспективах в России в своем интервью рассказывает Владимир Лопатин, генеральный директор «Городской лизинговой компании».
- Владимир Андреевич, уже добрый десяток лет вы, как говорится, «широко известны в узких кругах» специалистов по ипотеке. На вашем счету ряд интересных проектов в этой сфере. И вдруг – лизинг. Что это, смена ваших бизнес-интересов?
Как посмотреть. С одной стороны, лизинг и ипотека – действительно разные понятия, в чем-то даже диаметральные. И теперь в качестве новоиспеченного руководителя лизинговой компании я не участвую ни в продаже, ни в выдаче, ни в рефинансировании ипотечных кредитов.
С другой стороны, возглавляемая мною «Городская лизинговая компания» имеет четко выраженную специализацию – лизинг жилья. Стало быть, от своего магистрального направления – жилищного финансирования – я не отклонился.
- То есть вы по-прежнему помогаете людям приобретать жилье в рассрочку?
К сожалению, пока не очень. В принципе, продукт, который мы между собой называем прямым лизингом жилья, то есть лизингом на покупку, у нас разработан. Он как раз и предназначен для тех клиентов, которые: а) хотели бы купить жилье; б) испытывают проблемы с деньгами; в) по каким-либо причинам не могут рассчитывать на «классический» ипотечный кредит или заем. Например, из-за проблем с кредитной историей.
Наш продукт, как только он появится, позволит таким клиентам заселяться в кратчайшие сроки и с минимумом процедурных формальностей. С одним только условием: до полного расчета за выделенные нами средства купленное для клиента жилье будет оставаться в собственности нашей компании. Стандартная лизинговая схема, только не с пароходами или самолетами, а с квартирами или домами.
Рисков у лизинговой компании в этой схеме, очевидно, меньше, чем у банков в ипотеке. Поэтому и отбор клиентов в лизинге будет намного либеральнее, чем в банках. Замечательный будет продукт, который поможет многим…
- Насколько я понимаю, сейчас этого продукта у вас нет? Чего-то не хватает?
Как обычно – денег. Базовые условия по такому продукту должны быть близки к условиям традиционной ипотеки: по срокам, по процентным ставкам. Сделаешь условия более жесткими – либо клиентов не будет, либо процент неплатежей быстро зашкалит за разумные пределы.
Соответственно, лизинговой компании для такого продукта требуются «длинные» и относительно дешевые деньги. А с ними и в целом-то по стране – «напряженка», а у молодой, только начинающей лизинговой компании шансов их получить вообще немного.
Поэтому мы лизинг на покупку жилья предлагаем пока лишь тем клиентам, которые не только покупают какое-то жилье, но и продают. Когда две эти сделки проводятся одновременно, это называется альтернативной сделкой (по крайней мере, в Москве). Но нередко клиенты хотят разбить «альтернативу» во времени. То есть новое жилье купить уже сегодня, пусть даже в долг, под высокий процент. А старое продать только после переезда, без спешки, не теряя в цене. И вырученными от этой продажи деньгами рассчитаться с долгом.
Таким клиентам мы уже сегодня готовы помочь, предлагая новую квартиру купить на условиях краткосрочного лизинга, с погашением его после продажи старой.
Что же касается полноценного, долгосрочного лизинга, нацеленного на покупку первого жилья, то вполне возможно, что через месяц-два на экспериментальный запуск этого продукта в Москве мы какие-то деньги получим, переговоры с банками ведутся. Но с массированным наступлением на регионы, несмотря на очевидную востребованность продукта, увы, придется подождать.
- А с какими вашими продуктами клиентам ждать не приходится?
Основным нашим продуктом сегодня является возвратный лизинг жилья.
В «обычных» лизинговых компаниях под возвратным лизингом подразумевают сделки, при которых и продавцом предмета лизинга, и лизингополучателем (то есть арендатором с правом выкупа) выступает одно и то же лицо. Например, завод, нуждаясь в деньгах, продает имеющееся у него ликвидное имущество лизинговой компании. И тут же оформляет это имущество в финансовую аренду с выкупом (второе название лизинга). Получается своего рода кредитование, но обеспеченное не залогом имущества, а его полноценной собственностью, на какое-то время переходящей к кредитору-лизингодателю.
В нашей схеме в роли завода-заемщика выступает, как правило, гражданин. А в роли ликвидного имущества – принадлежащая этому гражданину недвижимость. В остальном все то же самое.
Выдавая такие займы, мы опять же конкурируем с банковской ипотекой. Только уже не с той ипотекой, которая выдается на покупку нового жилья, с оформлением его же в залог (ипотека в силу закона). Возвратный лизинг мы предлагаем взамен ипотеки в силу договора. То есть взамен кредитов, выдаваемых банками под залог уже имеющегося у клиентов жилья.
- Замена-то не совсем полноценная, вам не кажется? Когда жилье в собственности клиента, ему как-то спокойнее…
Согласен, для клиента ипотечный кредит в целом предпочтительнее, чем лизинговая схема. Но при одном условии: что кредит этому клиенту дадут. То есть при условии, что у него нет проблем с кредитной историей, с подтверждением платежеспособности и т.п.
Если же такие проблемы имеются, а деньги клиенту сильно нужны, то ему прямая дорога к тем, кто лишних вопросов задавать не станет. А это ломбард, в более или менее цивилизованном варианте.
«Менее» – это когда клиенту просто предложат продать его квартиру в частном порядке некоему Васе Пупкину. Процентов эдак за 50 от рыночной стоимости. И под жиденький договор аренды с выкупом, нигде не регистрируемый. Либо просто под честное слово этого Васи. Мол, выкупишь с процентами – отдам квартиру обратно. Такая схема называется в народе «ДКП» (договор купли-продажи) и по-прежнему довольно распространена на рынке. Несмотря на участившиеся случаи переквалификации ее судами в притворную сделку, с одной стороны, и банального обмана клиентов – с другой.
Мы предлагаем – «более». Абсолютно все наши действия (и документы) плотно вписываются в действующее российское законодательство: лизинговое, налоговое, жилищное и т.д. Соответственно, и схема получается юридически прозрачной, защищающей права не только кредитора, но и заемщика.
Прозрачной, но жесткой. Если клиент перестанет платить нам по договору лизинга (неплатежи два месяца подряд), мы просто выйдем из этого договора и выставим объект на продажу. Без судебных приставов, торгов и т.д. Именно поэтому на этапе принятия решения мы, в отличие от банков, лишних вопросов клиенту не задаем. И на месяцы этот этап не растягиваем.
- Получается, что акцент в вашей схеме делается на изъятие и продажу объекта. Должен ли я из этого сделать вывод, что вы все-таки кардинально сменили свои профессиональные ориентиры? Если раньше вы помогали людям приобретать жилье, то теперь ориентированы в основном на изъятие?
Отнюдь. Оценивая объект при покупке его у клиента, мы, конечно, дисконтируем его – минимум на 35 процентов. Чтобы потом, при неплатежеспособности клиента, не было чрезмерных проблем с продажей. Однако ставка делается не на это. Даже с таким дисконтом продажа жилья – дело хлопотное, долгосрочное. А деньги у нас недешевые. «Зависнет» пара дорогих квартир – и вся прибыль проекта улетучится. А то и в минус уйдешь.
Так что даже из чисто меркантильных соображений я как руководитель проекта не заинтересован в изъятии жилья у клиентов. Да плюс «стезя», репутация, жизненные принципы, если хотите…
Говоря словами моего известного земляка, «я по-прежнему такой же нежный». И по-прежнему предпочитаю клиентоориентированный бизнес. Бизнес, который помогает людям решать их проблемы, а не создавать новые.
- Имеются в виду, конечно, финансовые проблемы?
Да. И не просто финансовые, а чаще всего бизнес-проблемы. Недавние опросы предпринимателей в нашей стране показали, что самой острой проблемой для них по-прежнему является получение заемных средств. И отнюдь не всегда трудность заключается в дороговизне кредитов и займов: многие готовы платить, не скупясь, поскольку заработают заведомо больше. Гораздо острее стоит проблема доступности кредита, возможности его получения в принципе. Предпринимателей, которые не имели бы проблем с кредитной историей, – раз-два и обчелся. Малый бизнес – всегда рискованное дело. А в нашей стране – особенно. В нем обязательно случаются провалы, которые находят свое отражение и в кредитной истории. Да и с подтверждением текущих предпринимательских доходов как минимум каждый второй испытывает проблемы: налоговое бремя у нас умудрялись усугублять даже в разгар кризиса.
Поэтому любой бизнес, помогающий предпринимателям решать такие проблемы, полезен и людям, и государству. Я искренне так думаю.
- Ну, с людьми понятно. Малое предпринимательство – это, по сути, семейный бизнес, в котором участвуют обычно все члены семьи: либо личным трудом, либо в качестве «выгодоприобретателей». Но государство-то тут причем? Вы про многострадальный наш ВВП? Так ведь в нем доля мелкого предпринимательства смехотворно мала…
Помилуйте, я совсем про другое! Совокупный жилой фонд в России насчитывает более трех триллионов квадратных метров, из которых 88% – в частной собственности. Средняя по России рыночная стоимость квадратного метра – 52 тыс. рублей. Перемножьте ради интереса. Получите астрономическую сумму капитала, который почти никак не участвует в денежном, хозяйственном обращении.
И вот теперь на этом фоне предлагается вполне легитимная модель «монетизации» жилья, принадлежащего предпринимателям. С использованием одолженных ими «монет» в предпринимательских же целях. Причем, как правило, без отъема объекта у клиента. Чем плохо?
- Да, вроде бы, неплохо. Но смущает это ваше «как правило». Вы же сами сказали, что бизнес в России – дело рискованное. Стало быть, отъемы будут, и немало…
Не без этого, конечно. Но это, если хотите, отъем дарвиновского типа. То есть очищающий породу. Согласитесь, рискуя собственным жильем, а не товаром в обороте или давно устаревшим станком, предприниматель гораздо тщательнее будет подходить к бизнес-планированию и оценке рисков. Кто скажет, что это плохо?
Добавлю также, что далеко не всегда жилье, которое мы покупаем у клиентов, с передачей им его же в лизинг, – единственное их жилье. Чаще бывает наоборот. С нашей помощью «монетизируется» второе, а то и четвертое жилье. Купленное или построенное когда-то впрок. Причем, возможно, как раз в бизнес-целях. Ведь для нашего народа недвижимость является чуть ли не единственной формой надежного накопления с расчетом на прирост. Своей моделью мы как раз пытаемся активировать этот капитал, заставить его работать. Ну а если все-таки дойдет до изъятия – трагедии для владельца не будет: поменял инвестиционное жилье на ликвидность, возможно, даже с прибылью.
И наконец, самое парадоксальное. Некоторые наши продукты ориентированы именно на предотвращение потери жилья клиентом. Или хотя бы на минимизацию его убытков при этом.
- Интересно, это как же?
Представьте себе ситуацию. Человек настолько нуждается в быстром получении солидных денег, что готов продать даже единственное свое жилье. В режиме срочного выкупа. Стало быть, с большущими потерями по цене. И с этим приходит к посреднику: риэлтору, брокеру – неважно. А посредник ему предлагает: давай не будем торопиться. Давай мы сегодня продадим твою квартиру не окончательно, а на время. И не спекулянту, специализирующемуся на срочном выкупе, а лизинговой компании.
Правда, в отличие от спекулянта, она даст тебе не 60–70 процентов рыночной стоимости квартиры, а несколько меньше: 50–55. Но при этом подпишет с тобой лизинговый договор, по которому ты полгода, или даже больше, будешь спокойно жить в этой квартире, а я, твой агент по недвижимости, так же спокойно, не торопясь, буду ее продавать. По рыночной цене. Рассчитаемся же мы с лизинговой компанией только в конце этого срока, за счет выручки от продажи. Все деньги вернутся тебе, за минусом только лизинговой комиссии, которая за эти полгода не превысит 12 процентов.
Сущая мелочь по сравнению с потерями, которые будут при срочной продаже…
- Звучит неплохо, но здесь мы видим только минимизацию убытков клиента. А при чем тут заявленное вами сохранение жилья?
Во-первых, при том, что клиент еще полгода живет в своей квартире, хотя уже получил за нее деньги.
Во-вторых, по окончании операции он выручит за нее гораздо больше, чем при срочном выкупе. И тем самым облегчит себе приобретение (или съем) другого жилья впоследствии.
Наконец, в-третьих. За полгода его финансовые проблемы могут и развеяться. И тогда он сам выкупит у нас свою квартиру, причем по той же цене, по которой нам ее когда-то продал. Плюс лизинговый процент, разумеется.
- Ну и как у вас с клиентами на такие продукты?
Начали мы не так давно и без лишнего шума. Но уже сейчас завалены заявками. Во всяком случае, на те средства, которые у нас имеются, заявок достаточно. (Это чтобы наше с вами интервью не рассматривалось как способ их умножения).
- Признаться, верится с трудом. Молодая компания, без рыночной репутации (за исключением ее руководителя), и вдруг предлагает клиенту продать ей свое кровное, зачастую единственное жилье. А где гарантия, что после расчетов за нее клиент получит ее обратно? Мне кажется, это должно многих настораживать и даже отпугивать.
Так и есть. Многих, но далеко не всех. И не только потому, что у них другого выхода уже нет: в пятнадцати банках до этого отказали в кредите. А еще и потому, что люди видят весьма солидный (на 13-ти страницах) лизинговый договор с ясными формулировками, без приписок мелким шрифтом. А также узнают о том, что этот договор, как разновидность аренды недвижимости, подлежит государственной регистрации вместе с регистрацией перехода права собственности на жилье. И становится обременением на объект, снять которое мы можем только при грубых нарушениях клиентом обязательств по лизинговым платежам.
Законность и прозрачность – наше кредо.
- Но ведь, наверное, не только ваше. Разве вы единственные на рынке, кто предлагает клиентам подобное?
Сообщения о прямом лизинге жилья нет-нет да уже появляются в Сети, причем даже от солидных банков и лизингодателей. А вот с возвратным лизингом жилья мы, если и не первые, то одни из.
Дело в том, что сама возможность хоть какого-то лизинга жилья и других предметов личного потребления узаконена в России только с января 2011 года. Тогда из закона о финансовой аренде убрали требование об обязательном использовании предмета лизинга в коммерческих целях. Таким образом, на Руси был дозволен, наконец, потребительский лизинг, который в развитых странах занимает до половины лизингового портфеля. Так что времени прошло не так уж много. Основные игроки только присматриваются, начав с лизинга авто. А мы вот решились на жилье…
Даст Бог, получится.
bankir.ru, 27.07.2014
