Александр Комаров: Программа госсубсидирования ипотеки должна отработать свой срок
В России стартовала программа ипотеки с государственной поддержкой: льготную ставку для потребителя установили на уровне 12%. Принимать заявки на ипотечные кредиты по льготной ставке начали не только банки, но и региональные операторы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – структуры, созданной для реализации государственной политики в сфере ипотечного кредитования. О том, кто и на каких условиях может рассчитывать на ипотекус господдержкой и что изменила эта программа на рынке жилья, рассказал Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК).
– Александр Васильевич, с 17 марта у вас стартовал приём заявок на ипотеку по программе госсубсидирования – по ставкам до 12% годовых. Какие процессы на рынке это вызвало?
В целом сейчас сложилась уникальная ситуация – за потенциального клиента началась борьба. Программа распространяется на первичный рынок – на уже готовые квартиры в новостройках, а также на строящиеся. Продавцом при этом должен быть либо застройщик, либо юридическое лицо – подрядчики или субподрядчик, с которым за его работу расплатились квадратными метрами. У программы стоит задача поддержать строительство жилья экономкласса. Мы знаем, что любой вложенный в стройку рубль даёт мультипликативный эффект. И мы видим кампанию, которая сейчас ведётся через средства массовой информации: объявляют уже не 12%, а и 11,9%, и 11,55% – это всё в рамках этой программы.
– Насколько мы поняли, 12% – это не чёткое условие, а предел…
На самом деле 12% – это ставка, при соблюдении которой Минфин будет выплачивать некие выпадающие доходы банкам-кредиторам. А всё, что ниже, предлагается за счёт самой деятельности банка. В свою очередь, мы можем заявить: по данной программе Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования предлагает ставки от 10,9%.
– И кто может получить ипотеку по этой ставке?
Человек с официально подтверждёнными источниками дохода, желающий приобрести жильё на первичном рынке по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ или по договору купли-продажи готового жилья. Для семей с двумя детьми и работников оборонно-промышленного комплекса в рамках этой программы у нас предусмотрены ставки от 10,9 до 11,5% (они зависят от размера первоначального взноса). Это довольно большая категория населения – у нас много оборонных заводов: "Вектор", Уральский оптико-механический, Уралвагонзавод. Токарь или слесарь, который там работает, может претендовать на самую низкую ставку, хотя, возможно, производит и не военную продукцию. Для остальных покупателей жилья с "белой" зарплатой у нас ставка 12%.
– Сбербанк заявил, что с помощью госсубсидирования выдаст ипотечных кредитов на 200 миллиардов рублей, ВТБ24 – на 100 миллиардов. У агентства есть какой-то лимит выдачи ипотеки по льготным условиям?
У АИЖК – более 40 миллиардов, на долю свердловского оператора приходится более 1 миллиарда рублей, и будущим клиентам САИЖК этого хватит. Кроме того, у программы достаточно жёсткие условия, и, если они кем-то из участников будут нарушены (например, если банк не выдаст в месяц 300 миллионов рублей), то Минфин перераспределит бюджеты в пользу тех организаций, где эти условия выполняются. Сейчас задача всех участников рынка – постараться донести информацию до населения, чтобы через этот механизм как можно больше средств пришло в экономику Свердловской области.
– Максимальный размер льготного ипотечного кредита для Свердловской области составляет 3 миллиона рублей. Получается, лимита САИЖК хватит на 300 квартир?
3 миллиона – это наибольшая возможная сумма кредита, а у нас средний размер займа за 2014 год составил 1,6 миллиона рублей, потому что мы активно работаем в Свердловской области, и там в качестве ипотечных кредитов население берёт суммы гораздо меньшие. Средний размер займа, превышающий 2 миллиона рублей, характерен только для Екатеринбурга. Таким образом, мы рассчитываем по программе ипотеки с госсубсидированием прокредитовать покупку порядка 1 000 квартир.
– В целом для САИЖК это нормальные рабочие объёмы – если сравнивать, например, с выдачей прошлых лет – в 2011, 2012 годах?
В это время могли выдать и по 1 700 займов. На 2015 год объёмы у нас планируются вполне рабочие. Не стоит забывать, что у нас в области колоссальный жилищный фонд на вторичном рынке. Людям, которые стремятся купить квартиру в новостройке, нужно продать имеющееся жилье. А ипотеки по низким ставкам на "вторичку" для их покупателей нет. Это серьёзный сдерживающий фактор.
– А может быть, уже есть какие-то новые перспективы по льготам и для этого сегмента ипотеки?
Нет, такой информации нет. Но федеральный центр на эту ситуацию всё равно как-то отреагирует: когда новостройки кредитуют под 11-12%, а вторичный рынок – под 17%, это ненормально. В будущем, возможно, через снижение ключевой ставки, мы должны прийти к некой разнице, когда покупку квартиры на первичном рынке кредитуют под 12%, а на вторичном – примерно под 14%. Эти рынки нельзя разделять. Простой пример: в банке предлагают кредит под 11,5% с первоначальным взносом 50% на 5 лет. Но большинство не сможет найти средства на первоначальный взнос, не продав что-то из имеющегося жилья.
– А может случиться так, что государство опустит ключевую ставку раньше, чем закончится действие программы госсубсидирования, и она окажется уже не нужна?
Чтобы механизмы государственного субсидирования перестали действовать, необходимо снижение ключевой ставки до 8,5%, так что программа должна отработать свой срок. Не думаю, что Центробанк будет искусственно снижать ключевую ставку.
– Александр Васильевич, можете рассказать, как вёл себя рынок ипотеки – ну, скажем, с ноября 2014 года, потом – в январе-феврале и сейчас? Мы с вами в своё время по этому поводу разговаривали: звучала такая фраза, что число договоров за первые месяцы 2015 года можно было по пальцам пересчитать.
Кто бы что ни говорил, в феврале было полное затишье: никто не работал и ипотечные кредиты не выдавал. В январе если какие-то договоры и заключались, то те, которые не успели подписать в 2014 году.
– Есть возможность сравнить? Например, тогда к вам в день один человек приходил, а сейчас 20?
Люди приходят к нам всегда, в том числе многие посещали офисы САИЖК в феврале и январе 2015 года. Другое дело, что наши потенциальные клиенты в это время чаще всего не доходили даже до стадии предварительного расчёта платежа, услышав о предлагаемой ставке – 16, 17, 18%. Фактически наш рост сейчас очень велик, поскольку он "с нуля". Многие в это время ждали, когда ипотечные ставки снизятся и заработает государственная поддержка. Мы все стали больше тратить на продукты, у населения увеличилась тревожность, и те, кто не был уверен в своей платежеспособности, не решались и на ипотеку. Сегодня ситуация выправляется и мы понимаем, в какой обстановке находимся: платежеспособность у большей части населения сохранилась, а государственная программа субсидирования ипотеки заработала. Нельзя всё время поддаваться негативу.
– То есть за минувшую неделю людей, которые дошли до стадии расчётов ежемесячных платежей в САИЖК, оказалось больше, чем за предыдущие два с половиной месяца?
Так оно и есть. Посещаемость агентства и его сайта выросла в разы, и уже есть положительные решения кредитного комитета о предоставлении займов.
– Вопрос доступности ипотеки с другой стороны: количество объектов – или застройщиков, с которыми работает САИЖК – из-за условий субсидируемой ипотеки уменьшилось? И если да, то на сколько?
В данную программу автоматически не вошли проекты, которые продаются не через договор долевого участия, а через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Ранее на такие объекты мы предоставляли ипотечные кредиты. Их застройщики и сейчас могут найти себе программу, но не под 11% и не под 12%. Скорее всего, добросовестные застройщики проведут внутренние организационные мероприятия, чтобы начать работать по договорам долевого участия. И даже если застройщиком является жилищно-строительный кооператив, он по закону может опубликовать свою проектную декларацию, обозначить в ней сроки сдачи объекта – и тоже работать по 214-ФЗ. Что касается остальных застройщиков, которые были у нас аккредитованы, то мы сейчас информируем их о старте программы ипотеки с госсубсидированием и одновременно проводим анализ ситуации, потому что хотим, чтобы наш заемщик в обозримом будущем получил свою квартиру.
– Как число работающих с вами застройщиков уменьшилось за счёт "вычета" ЖСК – и, может быть, из-за других факторов?
Их меньше не стало. Мы никому не объявляем о прекращении сотрудничества. Почему так получается: к примеру, один из самых известных в Екатеринбурге застройщиков почти 90% жилья реализует через схему ЖСК. Но у него такая репутация, что в его надёжности никто не сомневается. Его строящиеся объекты под льготную программу не подходят, но готовые по договору купли-продажи мы кредитуем. То есть сказать, что мы с ним больше не работаем, нельзя.
– А каким объектам отдаётся предпочтение в этой программе?
Все требования определяет сама программа. Если мы понимаем, что она де-юре действует до марта 2016 года, то в приоритете у нас кредитование приобретения готовых объектов. Во-вторых, предпочтение отдаётся тем домам, у которых срок ввода в эксплуатацию запланирован в 2015 году. Дальше – будем смотреть. Возможно включение объектов с плановым сроком сдачи в январе-феврале 2016 года. Если к нам приходит застройщик с объектом, который сдаётся уже в июне 2016-го, мы понимаем, что он уже под эту программу не подходит.
– Кстати, раз мы уже упоминали регионы, можете назвать, какие города в области у нас сейчас активно задействованы в ипотечном кредитовании?
Это традиционно все города вокруг Екатеринбурга – Верхняя Пышма, Берёзовский, Арамиль, Сысерть, Ревда, Первоуральск, большие города Свердловской области – Каменск-Уральский и Нижний Тагил.
– А, например, такие города, как Ирбит, Кушва, Краснотурьинск?
Там более сложная экономическая обстановка: многие города в Свердловской области существуют за счёт градообразующих предприятий, и они переживают не лучшие времена. Тенденция, что молодёжь стремится переехать оттуда поближе к Екатеринбургу, появилась не вчера. Следовательно, и ипотечных сделок там совершается меньше. В таких городах, как Туринск, Ирбит, Сухой Лог, просто меньше новых объектов – в том числе и для ипотеки с госсубсидированием.
При этом не стоит забывать, что данная программа – не единственная, по которой можно взять льготную ипотеку. Сейчас в Свердловской области запускается и программа "Жильё для российской семьи", в рамках которой целых 16 категорий населения: молодые семьи, семьи с двумя детьми, работники ОПК и другие – могут приобрести жильё по цене не выше 35 тысяч за квадратный метр. Для участия в ней нужно встать на учёт в органе местного самоуправления. Застройщики в Екатеринбурге ещё думают, участвовать в программе или нет, а вот областные в большинстве своём уже готовы.
– Допустим, я представитель молодой семьи и хочу приобрести жильё по 35 тысяч за квадратный метр (тут неважно, на уровне котлована оно или почти готово, верно?). Когда я в САИЖК могу прийти выбирать объекты и заключать договор?
В Свердловской области все нормативные акты по участию региона в программе уже приняты, до 4 апреля пройдёт первый отбор стройплощадок, поскольку застройщики для участия должны подать заявки в отборочную комиссию Минстроя. Если проект подходит и у него есть разрешение на строительство, то мы можем начинать предоставлять ипотечные кредиты для его покупки – скорее всего, уже в апреле.
Что касается предела стоимости в 35 тысяч рублей за квадратный метр, то здесь действительно не играет роли, в какой стадии готовности находится объект. Но, если встать на место покупателя, получается, что те, кто покупает жильё на начальных этапах стройки, будут иметь гораздо больший выбор, чем покупатели, ожидающие готовности. Впрочем, "опоздать" в эту программу нельзя: отбор застройщиков будет происходить регулярно, сама она действует до 2017 года, и в ней могут участвовать объекты с гораздо более отдалённым сроком ввода, нежели те, что подходят для ипотеки с госсубсидированием.
e1.ru, 06.04.2015
Беседовала Алина Мельникова
