Александр Плутник: Мы с оптимизмом смотрим на перспективы развития ипотечного рынка
Почти 70 процентов жителей России не готовы воспользоваться ипотечным кредитом, хотя нуждаются в улучшении жилищных условий 47 процентов россиян.
Таковы результаты опроса, проведенного фондом "Общественное мнение". У большинства (80 процентов) россиян нет финансовых возможностей для улучшения своих жилищных условий. Можно ли рынок ипотеки сделать еще доступнее? С этим вопросом "Российская газета" обратилась к генеральному директору Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александру Плутнику.
- Объем выдачи ипотеки по итогам 2015 года может составить более 1 трлн рублей. С чем связан такой оптимистичный прогноз, учитывая тот факт, что еще в начале года АИЖК озвучило прогноз - 850 млрд рублей?
Наш текущий прогноз учитывает успешную поддержку рынка ипотеки, которая с марта оказывается государственной программой субсидирования ставок по ипотечным кредитам. Программа была запущена Правительством по поручению президента Российской Федерации Владимира Владимировича Путина, лимиты кредитования были увеличены с 400 до 700 млрд рублей. При помощи данной программы население получает ипотечные кредиты по ставке не выше 12% годовых, что практически на 3% ниже рыночной стоимости. Благодаря ранее принятым решениям Правительства Российской Федерации о поддержке АИЖК, ставки по ипотечным продуктам Агентства по программе субсидирования составляют от 9,9% до 10,9% годовых.
Ставка 9,9% годовых существенно ниже как текущей инфляции, так и прогнозной инфляции на конец года. Как институт развития в жилищной сфере, мы устанавливаем ориентир участникам рынка по уровню ипотечных ставок - стоимость заимствования, выраженная однозначной цифрой. Вслед за АИЖК ставки по своим программам снизили активные ипотечные банки. Всего с августа 2015 года ставки снизили более 10 банков, среди которых лидеры ипотечного рынка. Средний размер снижения составил 0,5-0,7 п.п.
Всего за 8 месяцев 2015 года выдано 396,2 тыс. ипотечных кредитов на 650,7 млрд рублей. Это ниже уровня января-августа 2014 года на 39% в стоимостном и 36% в количественном выражении. Минимум выдачи был достигнут в апреле-мае. Как раз в это время была запущена программа субсидирования ипотечной ставки на покупку жилья в новостройках. Она поддержала рынок ипотеки, способствовала началу восстановления рынка, росту спроса среди населения
Мы с оптимизмом смотрим на перспективы развития ипотечного рынка и видим, что как только кризисные явления сегодняшнего дня пройдут, рынок ипотеки начнет восстанавливаться быстрее, чем другие рынки. Именно поэтому мы рассчитываем, что в этом году при позитивном сценарии объем выдачи ипотеки может достичь 1,2 трлн рублей. Мы видим тот спрос, который люди хотят удовлетворить сегодня, приобретая жилье с помощью ипотеки.
- Сейчас АИЖК готовит новую стратегию развития жилищного рынка. Агентство всегда было оператором на первичном рынке жилья, теперь же планирует освоить новое направление - будет стимулировать вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования. Чем интересен этот рынок? Что вы планируете предпринять для оживления вторички?
АИЖК планирует уходить от конкуренции с рыночными игроками и сосредоточиться на задачах института развития в жилищной сфере.
Мы видим необходимость серьезного развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования, развития сегмента, который связан с секьюритизацией ипотечных кредитов. Мы надеемся на участие крупных банков и будем им помогать работать с этим сегментом, проводя секьюритизации уже собранных пулов кредитов.
Прежде всего, это Сбербанк и ВТБ24. Они являются абсолютными лидерами в сфере ипотечного жилищного кредитования. И главное, они предлагают совершенно новую технологическую платформу. Эти организации сегодня одни из самых современных в стране по своей внутренней структуре.
По данным Минфина России, за март-август 2015 года в рамках программы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке было выдано порядка 100 тыс. кредитов на общую сумму более 176 млрд рублей
- Другая разрабатываемая программа АИЖК будет связана с кредитованием застройщиков. Сейчас, насколько известно, только идет работа над документом. Сохранятся ли те механизмы, которые уже существовали ранее, в частности, программа "Стимул"? И какие нас ждут новации?
Развитие механизмов, связанных с льготным кредитованием застройщиков, также станет одним из основных направлений нашей работы. Мы сейчас работаем над тем, какие это будут механизмы, сохранятся ли те механизмы, которые были в АИЖК, в частности программа "Стимул". Нам не нравится, что по программе действовали высокие ставки (16-17%) и не все банки, которые участвовали в ней, можно отнести к надежным. АИЖК будет предоставлять фондирование только самым надежным банкам, благодаря чему застройщики смогут получать эти средства дешевле, чем это было раньше. В первую очередь, займы будут предоставляться по проектам программы "Жилье для российской семьи". Сбербанк уже профинансировал первые проекты в Мордовии и Томской области на общую сумму 470 млн рублей по ставке 11,02%.
- Что планируется изменить в механизме работы Фонда РЖС, связанном с вводом в оборот земельных участков? Вы всерьез считаете, что застройщики вполне могут рассчитывать на свои земельные банки?
Совершенно точно застройщикам будет предложен банк земельных участков Фонда РЖС. Мы сохраним программу Фонда РЖС по вовлечению в оборот земельных участков. Но меняются требования рынка. Сегодня нет ажиотажного спроса на любые земельные участки, как это было в 2006-2007 гг. Сегодня требуется земля, подготовленная под жилищное строительство, и это дефицит. Сейчас девелоперы больше заинтересованы в высокой степени готовности земельных участков под строительство, в первую очередь, в плане инженерной подготовки и проработки градостроительной документации.
Единый институт будет готовить такие участки под жилищное строительство и будет расширять перечень услуг также в отношении участков в собственности застройщиков, которые готовы строить жилье экономкласса. Основной критерий - продажа жилья для граждан по цене не выше 35 тыс. руб. за 1 кв. м.
Большое количество застройщиков готовы вовлекать свои земельные участки, и мы можем этих застройщиков поддерживать, предоставляя им финансовые продукты по вовлечению земельных участков и оснащению участков коммунальной инфраструктурой.
- Ваше мнение по возможным изменениям в 214-ФЗ, какие меры могут действительно усилить контроль на рынке долевого строительства
Новый механизм долевого строительства (при котором средства граждан-соинвесторов будут размещаться в банках и использоваться застройщиками под контролем банка) вводить нужно, и, по моему личному мнению, как можно скорее. Должен быть усилен контроль за распределением средств дольщиков, повышена прозрачность деятельности застройщиков. Строительство жилья в России должно перестать ассоциироваться с обманутыми дольщиками. Совместно с Минстроем России, участниками рынка мы готовим ряд изменений в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по усилению контроля за целевым использованием средств граждан и информационной открытости застройщика. У граждан останется возможность приобретать жилье на ранних этапах строительства. Но в этом механизме предусмотрена банковская организация. Добросовестные застройщики при требованиях большей открытости только выиграют, потому что граждане, естественно, будут выбирать компанию-застройщика с наиболее прозрачной деятельностью.
Российская газета, 23.10.2015
Беседовала Ольга Бухарова
