Андрей Осипов: Ипотечный рынок в РФ может оживиться уже осенью
Ажиотаж и паника на рынке ипотеки в России, наблюдавшиеся еще в конце 2014 года, плавно перетекли в программу господдержки весной, но при этом спрос просел в три раза. Старший вице-президент банка "ВТБ 24" Андрей Осипов рассказал сайту "РИА Недвижимость" об основных тенденциях рынка и объяснил, почему стоит ждать его оживления к осени.
- Среди экспертов рынка недвижимости есть мнение, что после повышения Центробанком ключевой ставки до 17% в декабре прошлого года рынок ипотеки встал, и до марта 2015 года наблюдался малый интерес к жилищному кредитованию. Что происходило на рынке ипотеки до субсидирования ставки на уровне 12%, как "жил рынок" в те три месяца?
Когда ЦБ поднял ставку, начался ажиотаж, паника на рынке: люди побежали скупать все, все что только можно. Те, кто мог, покупали стиральные машинки, кто мог — квартиры, в том числе в ипотеку. Ажиотаж на рынке сохранялся с декабря по февраль включительно. Люди брали ипотеку под 14-16%, только лишь бы вложиться в квартиру. Высокий спрос на ипотеку в это время обеспечили не новые заявки, потому что они все-таки начали снижаться, особенно после увеличения ставок, а ранее одобренные.
Ажиотаж конца 2014 года плавно перетек в программу господдержки, которая в текущий момент позволяет рынку не проседать так, как это было в 2009 году: выдачи в 2015 году снизились в 2 раза по сравнению с 2014 годом, а в 2009 году падение было более резким — в 4 раза.
- После того как программа субсидирования ставки заработала, люди сразу проявили оживленный интерес? Или была некая пауза с их стороны?
Здесь также сработал ажиотаж. Госпрограмма обсуждалась достаточно давно, в том числе в прессе, и народ ее ждал.
К моменту запуска накопился большой пул клиентов, которые были готовы рвануть в банки за ипотекой. Поэтому конец марта, весь апрель и начало мая мы наблюдали высокий спрос и большой поток заявок, который сейчас реализуется в сделки.
- Какова доля участия "ВТБ 24" в программе субсидирования ставки, и сколько на сегодняшний день в портфеле банка ипотечных кредитов с господдержкой?
Наша доля в этой программе по первым двум месяцам составляет 21%, по июню Минфин еще не опубликовал данные. За три месяца действия программы мы выдали 16 миллиардов рублей, что составляет почти половину нашей выдачи — 47%.
- Среди игроков рынка недвижимости есть негативные ожидания, связанные с дальнейшей судьбой ипотеки. В том числе ряд экспертов говорит, что выделенных 20 миллиардов рублей на субсидирование хватит самое большое — еще на несколько месяцев. Каковы дальнейшие перспективы у программы?
Абсолютно нет проблемы дефицита бюджетных средств на субсидирование. Выделенных 20 миллиардов изначально было в два раза больше, чем необходимо.
Сейчас уже очевидно, что для утилизации всех 20 миллиардов до конца года, нужно выдать кредитов на 700-800 миллиардов. Но на рынке новостроек такого спроса сейчас нет.
- Министерство финансов РФ рассматривает возможность снижения лимитов выдачи субсидированной ипотеки банками с 300 миллионов рублей в месяц. Возможна ли такая перспектива?
Заявки в Минфин на участие в госпрограмме подали некрупные игроки, у них нет возможности выдавать ежемесячно ипотечные кредиты на 300 миллионов рублей. В такой ситуации с целью максимального использования инструмента поддержки рынка Минфин может рассмотреть вопрос смягчения этого требования. В принципе, заявки подали не так много участников — порядка 40 банков.
Особенность госпрограммы заключается в очень большой концентрации выдачи на двух лидерах рынка.
В стабильное время, например, в 2014 году, на рынке ипотеки доля Сбербанка составляла 50%, наша доля была равна 20%, на других 3-4 крупных игроков приходилось еще 10% в общей сложности. Получается, что на всех остальных оставалось 20% рынка.
Доля Сбербанка в программе господдержки превышает 70%, доля "ВТБ 24" — 21%. На всех остальных участников, включая такие относительно крупные банки, как, например, Газпромбанк, "Санкт-Петербург", "Дельта-Кредит", остается менее 10%.
- А вы как считаете, нужно ли отменить такое ограничение?
Я считаю, что ничего менять не надо. Зачем менять правила игры, которые были установлены три месяца назад? Я бы подумал о другой возможности — как бы подключить к программе большее количество объектов и застройщиков.
По госпрограмме, например, не может быть прокредитован ЖСК, хотя это достаточно распространенная форма строительства и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и в других крупных городах. Также действие госпрограммы не распространяется на апартаменты, построенные по 214-ФЗ. Гораздо проще распространить программу господдержки на них, чем пытаться удерживать в программе большое количество некрупных банков.
- В середине июня Центробанк объявил о снижении ключевой ставки на 1 процентный пункт — до 11,5 %. С начала года банк идет на такой шаг в четвертый раз. Будет ли ставка падать в дальнейшем, когда это сможет произойти и как отразится на процентных ставках по ипотеке?
Ключевая ставка ЦБ, безусловно, будет продолжать снижаться. Возможно, ЦБ перестанет делать такие большие шаги и перейдет на более дискретные снижения. Но в любом случае 10%, как мне кажется, это вполне реальная цифра к концу года.
Последнее снижение ключевой ставки банки уже начали отыгрывать: были снижены как ставки по депозитам, так и ставки по кредитам — и Сбербанком, и нами. А с 7 июля "ВТБ 24" снизил ставки по ипотечным кредитам до 14% годовых. В банке установлена единая процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях независимо от срока кредита и первоначального взноса.
- В этом году пока ЦБ прогнозирует падение спроса на ипотеку почти в два раза. Как вы считаете, есть ли шансы догнать по объему выданных кредитов прошлый год как у "ВТБ 24", так и по рынку в целом?
Если посмотрим на статистику прошлого кризиса, то увидим, что продажи ипотеки упали в четыре раза. Но тогда не было господдержки. Сейчас за счет госпрограммы продажи просели не в четыре, а всего в два раза. Но я все равно считаю, что догнать прошлый год нереально. 2014 год был пиком для ипотеки, предыдущие три года рынок рос темпами больше 30%. Поэтому период охлаждения и стабилизации рынка, который мы сейчас наблюдаем — это нормально, в какой-то степени даже полезно для рынка.
- Сколько ипотечных кредитов и на какую сумму выдал банк к сегодняшнему дню, в том числе по льготной программе?
Как я уже сказал, начало текущего года было лучше, чем начало прошлого года. Существенный спад мы наблюдаем, начиная с марта. В период с марта по май выдачи упали в три раза, это даже с учетом господдержки. Без программы падение было бы более сильным — в 4-5 раз.
Что касается абсолютных цифр, то за первое полугодие мы выдали кредитов на 71 миллиард рублей, в том числе на 16 миллиардов рублей с господдержкой. В начало года мы вошли с ипотечным портфелем в 712 миллиардов рублей, он остается примерно на том же уровне, с минимальным ростом.
- Какие рычаги поддержки ипотеки, кроме субсидирования ставки, могут быть актуальными на рынке сейчас?
Понимаете, есть глобальные проблемы на рынке ипотеки, которые не связаны с текущими затруднениями в экономике и на рынке — отсутствие фондирования, отсутствие длинных денег. Сейчас кроме этой проблемы, которая в принципе мешает рынку не только в кризис, я не вижу особенных сложностей, которые бы нужно было срочно решать. Есть, безусловно, какие-то мелкие вещи, но главное ограничение развития рынка сегодня — это отсутствие спроса со стороны населения.
Спрос уже упал в 3 раза, а летом может еще снизиться. Мы видим повторение 2009 года. Но это связано не с тем, что невозможно получить ипотеку по нынешним ставкам, а с тем, что люди не уверены в завтрашнем дне. Очень у многих снижаются доходы, многие теряют работу, растет инфляция.
Но лично я верю в скорое восстановление рынка, ведь желание людей жить в более комфортных условиях есть всегда. Возможно, мы увидим оживление рынка уже осенью.
- Есть сейчас у банков возможность развивать ипотечные продукты в нынешних условиях, и есть ли такая необходимость?
Я не сторонник "бантиков" в продуктовой линейке. Мы в свое время делали их в огромном количестве, и опыт показывает, что все это не востребовано рынком. У нас на два якорных продукта — ипотеку на готовое жилье и ипотеку на строящееся жилье — приходится 96-97% всех продаж. Если мы к ним добавим нецелевые кредиты под залог жилья, то это еще порядка 2%, и остается 1% на всякие "бантики".
Зачем банку тратить ресурсы своих сотрудников на разработку новых продуктов, утверждать их на коллегиальных органах, дорабатывать системы? Ради того, чтобы получить дополнительную прибавку в 0,5% к общей выдачи ипотеки? Смысла в этом, если честно, никакого нет, даже на стабильно растущем рынке.
Из схем, которые хорошо себя зарекомендовали и активно действуют, могу назвать совместные программы с застройщиками, за счет которых мы имеем возможность предлагать еще более низкую ставку. Активности именно такого плана помогают поддерживать рынок. К примеру, общая ставка по госпрограмме у нас составляет 12%, а в партнерстве с ГК "Мортон" она равна 10%. Такие условия при инфляции 16-17% играют на руку заемщикам.
- По каким ставкам сейчас "ВТБ 24" выдает ипотечные кредиты?
У нас ставка равна 14%. Я ожидаю сохранения тренда на снижение, думаю, что уже в сентябре мы сможем применять ставку 13,5%. Есть шансы, что к концу года она дойдет до 13%, это вполне нормальный уровень, потому что средняя ставка в прошлом году составляла 12,5-12,6%.
- Если посмотреть на продажи ипотеки на вторичное жилье и "первичку", как распределились доли?
Примерно пополам. В прошлом году доля "первички" у нас составляла 43%, в этом году за счет господдержки она чуть выше — около 50%.
- После скачка курсов валют наиболее уязвимыми оказались ипотечные заемщики, которым был выдан кредит в валюте. Вы, как и другие банки, не последовали рекомендации ЦБ конвертировать валютную ипотеку в рубли по льготному курсу. Сколько валютных ипотечных кредитов у "ВТБ 24" на сегодняшний день? И как банк выстраивает диалог с заемщиками?
Случился резкий неконтролируемый рост курса доллара. Как отреагировал наш банк и другие крупные игроки рынка?
Все предложили заемщикам те или иные программы реструктуризации. В основном, эти программы предусматривали снижение ставки в валюте, увеличение срока кредита и предоставление таких инструментов, как рассрочка, платежные каникулы, которые позволяли валютным заемщикам снизить свой платеж в рублях до уровня даже ниже того, что был в начале 2014 года.
Такой инструментарий помогает 95% клиентам. С помощью этих программ было реструктуризировано 30% валютных кредитов в нашем портфеле. При этом есть небольшое количество валютных заемщиков, отказавшихся от всех предложений банка и настаивающих исключительно на конвертации своих кредитов по льготному курсу. В "ВТБ 24" их порядка 120 человек.
- Они все в судах?
Они все в судах. Это люди, которые отказались от всех наших предложений. А если мы не смогли договориться в течение полугода, какой смысл дальше затягивать решение вопроса.
- Известны случаи, когда валютные заемщики говорили, что брать кредиты в валютах их "заставляли" именно в банках. Как вы оцениваете такую позицию?
Все это эмоции. Надо понимать, что все валютные кредиты, с которыми сейчас возникают проблемы, взяты в 2006-2007 годах и в первой половине 2008 года. Рынок и в Москве, и в Санкт-Петербурге тогда был валютным: все цены на рынке жилья номинировались в валюте.
Рынок был стабильным, просто люди не думали о дополнительных рисках, которые могут возникнуть. При этом валютные ставки были гораздо ниже рублевых. Мы посчитали на своем портфеле: тот, кто в 2006 году взял кредит в валюте по сравнению с тем, кто взял такую же сумму в рублях, получал порядка 100-120 тысяч рублей в год дополнительного выигрыша, то есть порядка одного миллиона рублей за прошедшее время.
Если бы валютный риск не реализовался, эти люди так бы и продолжали получать выигрыш за счет разницы в ставках. Но риск реализовался. Банки со своей стороны предложили инструменты снижения финансовой нагрузки на заемщиков. Все, кто хотел воспользоваться этими инструментами, ими воспользовались.
- А как действовали эти инструменты, можете привести пример?
Вот простой пример: клиент в 2007 году взял кредит в валюте под 11,5% на 10 лет. Он должен был ежемесячно вносить платеж в размере 2 тысяч долларов. Наше предложение: ставка 7% вместо 11,5% и увеличение срока кредита с 10 до 15 лет.
Таким образом, ежемесячный платеж для клиента снизился раза в два против полуторократного роста курса. Теперь он должен платить не 2 тысячи долларов, а 1 тысячу долларов.
- Закон о банкротстве физлиц вступит в силу 1 октября. На ваш взгляд, смогут ли его нормы помочь валютным ипотечным должникам найти компромисс с банком, облегчить свое финансовое положение?
Этот закон никак не повлияет на основную часть отношений. Закон о банкротстве физических лиц не предусматривает принципиальных нововведений в части обращения взыскания на предмет ипотеки.
Если недвижимое имущество приобретено с использованием целевого ипотечного кредита, выручка от его реализации должна быть направлена преимущественно на удовлетворение требований кредитора — залогодержателя. Запрет на реализацию такого имущества в процедуре банкротства законом не предусмотрен.
- Увеличились ли просрочки по рублевому портфелю в этом году, часто ли приходится обращать взыскание на залог?
Люди постоянно берут кредиты: кто-то справляется с долговой нагрузкой, кто-то не справляется, кто-то хорошо просчитывает и прогнозирует свои финансовые потоки, кто-то — не очень. Каждый месяц десятки людей выходят на просрочку по ипотеке. Это не те люди, которые забыли вовремя внести платеж по кредиту, а те, кто пропустил два, три, четыре платежа. Банки предлагают им инструменты реструктуризации.
Безусловно, заемщику надо выплачивать какую-то часть долга, поэтому у тех людей, которые совсем потеряли доход, один выход — продать квартиру. Если они не идут на это в добровольном порядке, тогда мы обращаемся в суд.
По текущему году пока мы не видим существенного роста просрочки по рублевому портфелю. Наблюдаем небольшой прирост доли просроченной задолженности, связанный с резким замедлением роста портфеля, а не с ухудшением его качества.
Если у клиента возникли сложности с погашением ежемесячных платежей по кредиту или уже возникла просрочка, мы настоятельно рекомендуем обратиться в банк и информировать его о возможных (потенциальных) или уже наступивших трудностях.
Банку, безусловно, выгоднее урегулировать проблемную ситуацию с клиентом самостоятельно и не тратить время и деньги на длительные процедуры взыскания, судебную пошлину или комиссию коллекторскому агентству.
Наименее правильным поведением должника в такой ситуации является попытка "уйти от проблемы". Но, не выходя на связь с кредитором или не выполняя его рекомендации, клиент только увязает в долговой нагрузке, не оставляя банку иного выбора, кроме как принудительного взыскания долга, в том числе с привлечением коллекторских агентств или судебного взыскания.
РИА Новости, 12.07.2015
Беседовала Евгения Петрова
