Главная / Статьи об ипотеке и секьюритизации / 2015 / Доступность жилья и новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Доступность жилья и новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Гордейко Сергей

руководитель Аналитического Центра, компания Русипотека

Из Стратегии следует, что АИЖК выходит из розничного бизнеса и работы с населением по кредитованию. Есть ли другие возможности АИЖК влиять на повышение доступности жилья для населения?

Оговоримся, что в тексте используется название АИЖК исключительно для сокращения. Полное название новой организации – Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Новая организация должна получить другое название, так как ее деятельность в краткосрочной перспективе не будет иметь отношения к ипотечному жилищному кредитованию.

Третья часть обсуждения посвящена системной оценке миссии АИЖК и способов ее выполнения. Возврат к общим вопросам является вынужденной, но интересной остановкой на пути к рассмотрению продуктов АИЖК. Переход к частному правильно осуществить после решения общих вопросов с целеполаганием АИЖК. При ближайшем рассмотрении Стратегии возникает все больше вопросов о связи АИЖК с жилищной сферой и жилищной политикой.

Складывается ощущение, что несмотря на большое количество правильных слов, Стратегия АИЖК выглядит несколько растерянной и отражает определенный переломный период в жилищной политике, когда старые механизмы уже не так эффективны, а новые еще не созданы. В этих условиях АИЖК выглядит как организация, которую надо реформировать, но не ясно, как и для чего. Все это отражается и в целях и способах их реализации.

Исследуем три вопроса:
• соответствие миссии АИЖК жилищной политике,
• влияние стратегии на улучшение жилищных условий россиян,
• наличие альтернативных путей достижения миссии без участия АИЖК.

Миссия АИЖК

Назначенная миссия АИЖК - улучшение жилищных условий россиян за счет увеличения предложения качественного и комфортного жилья и повышения его доступности для различных групп населения.

Перед тем как переходить к рассмотрению способов достижения миссии оценим ее формулировку. Миссию любой организации сложно сформулировать так, чтобы она удовлетворяла всех – население, экспертное сообщество, владельца организации. Но первоклассный институт развития должен показывать пример правильного определения миссии.

Подвергнем сомнению правильность формулировки. В первом варианте проекта соответствующего закона организация была названа Агентством жилищного развития. Теперь это - единый институт развития в жилищной сфере. Предметная область не поменялась – жилище.

Повторим несколько тезисов жилищной политики из двух первоисточников.

Первый. Конституция РФ в статье 40 определяет.

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Второй. Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р в разделе «Повышение доступности жилья» представила концентрированное изложение жилищной политики.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.

Реализация государственной жилищной политики должна привести к следующим результатам:

создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека;
обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения.

Жилищный кодекс детально раскрывает применение этих понятий и из-за объема полезных ссылок не цитируется.

Другими словами:

жилье необходимо построить в достаточном количестве;
необходимо обеспечить возможность приобретения или аренды жилья;
жилье должно оставаться комфортным и безопасным в течение всего периода использования.

Позволим себе в соответствии с амбициозностью первоклассного института развития в жилищной сфере переформулировать его миссию:
содействие реализации права россиян на комфортное жилье, за счет создания специальных инструментов поддержки приобретения и аренды жилья, жилищного строительства, поддержания жилья в комфортном и безопасном состоянии.

Для выполнения миссии АИЖК авторы Стратегии определили свое видение новой организации как: "первоклассного Единый института развития в сфере жилищного строительства и ипотечного кредитования, работающего на основе лучших международных практик и обладающего необходимыми компетенциями для решения национальных задач в жилищной сфере".

Отметим, что из Стратегии исключено упоминание о различных проблемах, связанных с эксплуатацией готового жилья и поддержания его в комфортном и безопасном состоянии. Кредитование капитального ремонта оставлено за кадром. Это очень аккуратный и безопасный шаг, так как решать проблемы несбалансированности системы капитального ремонта сложно. Кто должен разгребать проблемы непродуманной системы как не Единый институт развития в жилищной сфере? Жилищный кодекс – федеральное творчество, а все хлопоты в регионы. Разве это – правильно?

Стратегические цели до 2020 года направлены на выполнение Миссии и достижение видения АИЖК по следующим направлениям:

Во-первых, обеспечение застройщиков земельными ресурсами;
Во-вторых, создание механизмов финансирования жилищного строительства;
В-третьих, повышение доступности жилья через развитие ипотечного рынка;
В-четвертых, формирование первоклассного Единого института развития жилищного рынка.

Четвертый пункт стоит особняком. В стратегии указано, что к нему относится:

интеграция и повышение управляемости компаний Единого института развития в жилищной сфере;
улучшение нормативно-правовой базы в жилищной сфере.

Первый дефис относится к внутрикорпоративным задачам АИЖК. В Стратегии много внимания уделено этим вопросам, что удивительно для организации, существующей почти 20-лет. Перечисление очевидных мероприятий из пособия по менеджменту американского типа выглядит неуместным в документе, который должен влиять на улучшение жизни миллионов, и не очень уважительным по отношению к широкому кругу специалистов, создававших и работавших в АИЖК. Новая АИЖК создается не на пустом месте. Внешнее объяснение о новых задачах для которых нужен новый менеджмент выглядит неубедительным.

Второй дефис поставлен в четвертый раздел ошибочно и должен рассматриваться особым образом. Локально он может быть рассмотрен в рамках любого из первых трех направлений. Более правильно вводить в стратегию еще одно направление – обеспечение жилищной политики с функциями: исследование, разъяснение, разработка, законодательное обеспечение. В некотором смысле новое АИЖК мог бы стать мозгом жилищной политики, но, похоже, что такие цели не ставились.

Поэтому, кроме переформулирования миссии АИЖК можно изменить и четвертое направление деятельности.

Влияние деятельности АИЖК на доступность жилья

Три направления деятельности АИЖК рассмотрим более подробно. Первое направление можно охарактеризовать, как традиционную попытку государственной корпорации управлять и распределять важный ресурс. В данном случае это – земля. Подробности первого направления в таблице 1.

Таблица 1. Земельные ресурсы

Направление деятельности	1. Обеспечение застройщиков земельными ресурсами	Примечание
Цели	увеличение инвестиционной привлекательности вовлекаемых земельных участков, в том числе за счет повышения доступности инфраструктуры; инфраструктурные облигации; комплексное освоение территорий и благоустройство (включая застроенные и промышленные), в том числе через механизмы ГЧП; стимулирование развития передовых технологий и промышленности стройматериалов
Продуктовая группа АИЖК	Вовлечение и предоставление земельных участков
Продукты	1. Продажа участков «под ключ» под жилищное строительство	Приоритетный продукт
	2. Продажа земельных участков под жилищное строительство и ПСМ	Смещение акцента на «под ключ»
	3. Комплексное освоение территорий, в том числе с ГЧП
	4. Предоставление земельных участков для отдельных категорий граждан (ЖСК, многодетные семьи)
Влияние на улучшение жилищных условий россиян	Прямое влияние незначительное через предоставление земельных участков гражданам. Косвенное влияние через продажу участков только застройщикам, гарантирующим низкую цену. Уровень влияния определяется будущей низкой ценой. Экономическая прозрачность не очевидна.
Наличие альтернативных путей без участия АИЖК	Без этого направления деятельности можно обойтись как несвойственного федеральному институту развития. Население живет в регионах, является избирателями и налогоплательщиками. Это функция регионов? Зачем продавать землю с условиями? Продажа федеральной и региональной земли должна идти по открытому конкурсу по рыночным ценам. В конкурсе достаточно определить тип жилья. А вырученные деньги могут быть использованы на поддержку граждан, ипотечного кредитования в целом, стимулирования арендного жилья. Можно строить на такой земле жилье, используя застройщиков как исполнителей без инвестиционной доли. Можно построить наемный дом и продать его инвесторам. Принудительное регулирование стоимости квадратного метра – не рыночная идея. Она не прозрачна по экономическому регулированию и не дает ответа на вопрос – всем ли покупателям жилья в этом доме надо было давать дотацию через стоимость метра. Концентрация распоряжения частью земли в одних руках похожа на лицензию на нефтяное месторождение. Дает работу и большие обороты для поддерживания экономики нового АИЖК. Тема престижная и требует офис поближе к Кремлю, а не в новой Москве, где, судя по всему нет дешевых и нужных офисов, и строится они не будут.

Таблица 2. Жилищное строительство

Направление деятельности	2. Создание механизмов финансирования жилищного строительства	Примечание
Цели	развитие рыночных механизмов финансирования жилищного строительства, включая новые продукты (ЖСК, арендное жилье, секьюритизация закладных и др.); снижение рисков в жилищном строительстве; реализация государственных и развитие собственных программ в области жилищного строительства
Продуктовые группы АИЖК	Продукты
Выкуп и секьюритизация инфраструктуры	Кредитование социальной инфраструктуры	Прекращается из-за невозможности секьюритизации
Выкуп и секьюритизация инфраструктуры	Выкуп инженерной инфраструктуры (СОПФ) за счет кредита ВЭБ. Будет заменен в 2016 году на: Секьюритизацию инженерной инфраструктуры через инфраструктурные облигации	Приоритетный продукт
Финансирование строительства	Финансирование застройщиков «Стимул»	Возможно продление, если будут средства от ВЭБ
	Гарантии по кредитам застройщикам	Приоритетный продукт
	Управление и продажа недвижимости	Передача функции специализированным компаниям
Выкуп и секьюритизация арендного жилья	Выкуп арендного жилья за счет кредита ВЭБ ("ипотека юр. лица") Затем с конца 2016 года: Выкуп и секьюритизация арендного жилья (включая проекты аренды с субсидиями)	Приоритетный продукт
Влияние на улучшение жилищных условий россиян	Влияние незначительное, по крайней мере, в ближайшее время. Помощь застройщикам – хорошее коммерческое мероприятие. Успешная строительная отрасль необходима. Но чья эта функция? Банки, Минстрой, Минэкономразвития? Строительная отрасль влияет на жилищную сферу, но также влияет и транспорт и изготовитель арматуры, труб, строительной техники.
Наличие альтернативных путей без участия АИЖК	Деятельность напоминает квазибанковскую деятельность. Очевидна зависимость от источников финансирования, в том числе нерыночных. При наличии инвесторов секьюритизацию могут осуществить и другие участники. А если нет инвесторов, то и АИЖК не сможет. Направление можно считать свойственным институту развития с указанием, что развиваются новые продукты с гарантией выкупа облигаций государством, а действует продукт до момента формирования соответствующего рынка. Роль первопроходца – полезна. Это полезно для отработки схемы финансирования через секьюритизацию и то на период передачи этой деятельности коммерческим банкам. Хотя можно было бы и сейчас создать условия, чтобы банки этим занялись. Пусть, даже не очень рыночно и особенный банк.

Таблица 3. Ипотечный рынок

Направление деятельности	3. Повышение доступности жилья через развитие ипотечного рынка	Примечание
Цели	развитие инфраструктуры рынка ипотеки и ипотечных ценных бумаг («фабрика» ипотечных ценных бумаг, электронная закладная, единый депозитарий, система рефинансирования и др.); снижение рисков на рынке ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг; создание инструментов для реализации государственных программ в жилищной сфере
Продуктовые группы АИЖК	Продукты
Первичная ипотека	Выкуп закладных у оригинаторов на баланс АИЖК	Прекращение выкупа (смещение акцента на вторичный рынок ипотеки)
Первичная ипотека	Выкуп закладных по социальной ипотеке на баланс АИЖК
Вторичная ипотека (секьюритизация)	Поручительство по ИЦБ (старшим траншам)	С конца 2016 года - новые ипотечные ценные бумаги с гарантией АИЖК и механизм их выпуска ("фабрика ИЦБ") приоритетный продукт
	Выкуп ИЦБ на баланс (в том числе организация мультиоригинаторныхсделок)
	Выпуск ИЦБ АИЖК существующего формата
Страхование	Ипотечное страхование пулов и отдельных заемщиков	Ипотечное страхование пулов (дополнение к "фабрике ИЦБ", но за рамками АИЖК)
Влияние на улучшение жилищных условий россиян	Рынок ценных бумаг может повлиять на доступность жилья только в случае наличия инвесторов на этом рынке с длинными и дешевыми деньгами. Если этого нет, то и влияния нет. В Стратегии должны быть проанализированы источники инвестиций и определено, что делать в отсутствие рыночных инвесторов.
Наличие альтернативных путей без участия АИЖК	Деятельность хорошая, полезная и близкая нвестиционно-банковской в комплексе с соответствующими услугами. Без секьюритизации страхование может быть применено в ограниченных направлениях. Хотя именно в страховании, связанном с инвестиционно-строительной деятельностью много важного и полезного. При выводе страховой компании за контур АИЖК как будет решаться вопрос надежности?

Ко всем таблицам можно сделать один комментарий. Деятельность АИЖК основывается на распоряжении землей и доступе к финансовым ресурсам.
При отладке программ и расчетов применяется метод крайних условий, т.е. подставляются очень большие или очень малые значения.
Если к данной стратегии применить такой метод, то можно задать вопрос – что будет, если перечисленные в Стратегии направления деятельности не выполнять силами АИЖК вообще? Что изменится? В данной постановке вопроса деятельность АИЖК возможно заменить деятельностью других рыночных участников.
Поставленный вопрос является обязательным в обсуждении Стратегии любой организации, особенно написавшей про свою экономическую эффективность.

Заключение

В данной формулировке миссии АИЖК и направлений деятельности влияние АИЖК на доступность жилья населения крайне незначительно и зависит от внешних экономических условий, а работа АИЖК может быть выполнена другими участниками экономической деятельности. Очевидно, что банковская деятельность более правильная, чем квазибанковская.
При этом в Стратегии не прослеживается влияние на сложные и острые вопросы жилищной политики.
Можно предположить, что проект будет улучшен, и Стратегия будет соответствовать уровню задач современной жилищной политики.

РУСИПОТЕКА, 13.12.2015