Герман Елянюшкин: Ипотека, даже несмотря на поддержку государства, резко просела
Многие застройщики, которые попали на подмосковный рынок недвижимости, не имея опыта и средств, могут в ближайшем времени его покинуть, в том числе и благодаря грядущим изменениям в механизме долевого строительства, рассказал в интервью РИА Новости заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
- Герман Вячеславович, как вы оцениваете итоги семи месяцев 2015 года, достаточно непростых для строительного комплекса области, да и всей страны?
Этот период мы прошли гораздо лучше, чем могло быть. Если говорить о ключевых показателях, то за это время мы выдали разрешений на строительство на 5,5 миллионов квадратных метров, а в эксплуатацию введено более 2,4 миллиона квадратных метров жилой и порядка 1 миллиона нежилой недвижимости. Коммерческая недвижимость намного приблизилась к жилью, и это очень важный показатель, потому что "не жилье" — это прежде всего рабочие места.
Те мрачные прогнозы, которые звучали в конце прошлого года, не сбылись во многом благодаря поддержке государством ипотечных программ. Губернатор Московской области Андрей Воробьев обратился к президенту по вопросу субсидирования ипотечной ставки для населения и был услышан. Для отрасли важно сохранять и поддерживать платежеспособный спрос населения. Если бы со стороны властей и банков не были приняты совместные меры по поддержке строительства и ипотечного кредитования, то отрасль могло бы отбросить на годы назад.
В прошлом году доля продаж с ипотекой в общем объеме составляла 50-60%. В начале этого года структура плательщиков кардинально изменилась. Так называемых "стопроцентников" — покупателей, оплачивающих "живыми" деньгами, фактически не стало. Доля покупок квартир без ипотеки сейчас не превышает 15%. Да и то это, как правило, "зачетные" квартиры, то есть квартиры, которыми застройщики рассчитываются с подрядчиками. А вот ипотека, даже несмотря на поддержку государства, резко просела. Падение спроса составило, как минимум, 50-60%. Да, мы рынок спасли, но ни о каком развитии жилищного строительства в таких условиях не может быть и речи. И сейчас от государства требуются новые, опережающие шаги, нужны быстрые и эффективные мероприятия по поддержке спроса. Они уже доказали свою эффективность, и их нужно развивать.
- Сейчас федеральные власти решили изменить механизм долевого строительства, и данная тема сегодня интерпретируется по-разному, даже звучат мнения, что строящееся жилье покупать будет нельзя. Как дела обстоят на самом деле?
Действительно, губернатор Московской области Андрей Воробьев предложил внести изменения в 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство, чтобы более полно защитить дольщиков, и его предложение было поддержано на федеральном уровне. Об отмене долевого строительства речь не идет. На заседании совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья первый вице-премьер Игорь Шувалов дал поручение проработать вопрос поэтапного перехода к новой системе приобретения жилья. Потому что продажа квартир по договорам долевого участия не защищает покупателя в случае внезапной остановки строительства, банкротства застройщика или использования им неправильной финансовой модели. Чтобы в дальнейшем исключить само понятие "обманутый дольщик", в качестве приоритетного варианта рассматривается использование банковской гарантии. А возможность перехода на продажи готового жилья будет также обсуждаться в рамках рабочей группы при Минстрое РФ при условии, что у застройщика появится доступ к недорогим кредитным деньгам.
- Некоторые игроки рынка высказывают опасения, что банки могут стать девелоперами…
Такие опасения действительно есть, поэтому мы должны прописать ясный механизм, чтобы застройщики остались застройщиками, а банки банками. Нужно будет провести четкую грань, чтобы банки стали операционистами.
- Кредиты пусть и будут недорогими, но всё же это уже не беспроцентные деньги дольщиков, то есть себестоимость проектов может возрасти, а маржа уменьшиться…
Не факт. Жилой дом возводится за 2-3 года. От котлована до ввода стоимость жилья возрастает на 30%, а то и на 50%. Вопрос — если строительный цикл составляет год, пусть даже два, почему бы застройщику не продавать квартиры на пике стоимости? Ответ очень простой — у строительных компаний отсутствуют оборотные средства, и это один из тревожных маркеров. С одной стороны, на застройщиков ляжет нагрузка по кредитам, но с другой — они смогут продавать готовые квартиры по более высокой стоимости. Поэтому фактически баланс для застройщика сохранится.
- Не боитесь, что предложение может сократиться, потому что многие застройщики решат выждать и понаблюдать?
Наоборот, я думаю, предложение увеличится. Как я уже сказал, у застройщиков сегодня нет оборотных средств. Это самая большая проблема, причем не столько застройщиков, сколько строительной отрасли в целом. С введением же нового механизма у застройщиков появится возможность привлекать эти средства.
- Вы заявляли, что с введением нового механизма часть мелких застройщиков может уйти с рынка. А сколько сейчас в области застройщиков работают по 214 ФЗ и какая доля может покинуть рынок?
В настоящее время в области строится 2,2 тысячи многоквартирных домов, работают 605 застройщиков. Из них по 214 ФЗ работают 591, сегодня заключено порядка 155 тысяч ДДУ на сумму более 840 миллиардов рублей. При этом в общем объеме строительства 80% площадей приходится на 20 крупнейших застройщиков, соответственно, оставшиеся 20% строят небольшие компании, чьи текущие портфели не превышают 10 тысяч квадратных метров.
В свою очередь, среди них есть масса тех, кто оказался на рынке случайно. Например, получили каким-то образом земельный участок и решили построить многоквартирный дом, не имея опыта. Чтоб вы понимали — стоимость обычного 5-подъездного дома площадью 30 тысяч квадратных метров составляет примерно миллиард рублей. Очень часто уже к середине строительства деньги заканчиваются, квартиры перестают продаваться, начинают срываться сроки, в итоге мы получаем проблемный объект.
У нас как минимум 20% строек вводится со срывом сроков, это примерно 400 объектов. Такую безответственность нужно прекращать, эти компании должны уйти хотя бы в силу законов рынка.
- Вы общались с застройщиками области, как они относятся к предстоящим изменениям?
Застройщиков нужно разделить на три категории. Первая — самые стабильные, которые либо имеют свои финансовые ресурсы, либо так или иначе аффилированы с банками. Они могут позволить себе реализовывать готовое жилье, и с ними проблем, как правило, не возникает.
Вторая группа самая большая — это компании, работающие по 214 ФЗ, но средств на полный цикл строительства у них нет. Обычно они вкладывают в проект 20-30% собственных средств, столько же кредитных, остальное рассчитывают привлечь за счет дольщиков. Это устойчивые застройщики, однако, экономическая модель довольно рискованная, если происходит разрыв в финансировании. Такие застройщики достаточно обоснованно заявляют, что если переходить на новый механизм продажи квартир, то очень осторожно. В то же время они признают, что если мы правильно регламентируем работу по новой схеме, это обеспечит как безопасность дольщиков, так и устойчивость компаний.
Третья категория — те, кто пришел попытать счастья на рынке, не имея ни опыта, ни средств. Они-то как раз и говорят, что ни в коем случае нельзя вносить изменения, потому что это разрушит их бизнес. На самом деле это никакой не бизнес, это чистая афера. Вовлекая в нее сотни и тысячи людей, такие компании ставят под угрозу как граждан, так и властные структуры, потому что по действующему законодательству обязанность завершения строительства ложится на регион.
- Сколько сейчас в области пострадавших дольщиков?
Сегодня у нас порядка 7 тысяч пострадавших граждан, из которых примерно 1,6 тысячи тех, кто покупал по ДДУ. С начала 2015 года у нас в реестре появилось еще четыре новых объекта, поэтому проблемными сейчас считаются 37, в основном это самые тяжелые со сложной финансовой и юридической ситуацией, на многих стройка даже не начиналась. Напомню, что губернатором Андреем Воробьевым поставлена задача решить проблему обманутых дольщиков Подмосковья к 1 января 2018 года.
- Одно из последних ярких событий на рынке региона — акция "Черная пятница рынка недвижимости", в ходе которой ряд застройщиков продавали объекты со скидками. Акция вызывала у вас опасения. Как вы оцениваете ее итоги?
Мы не боремся с такими мероприятиями, скорее мы предупреждаем о возможной опасности. Мы видим рыночные тенденции и можем предвидеть последствия тех или иных действий, поэтому заранее на акцию обратили внимание прокуратуры, налоговых органов и других служб. В итоге выявили лишь одного проблемного застройщика — ЗАО "Ипотечная компания М-6", которая выставила на продажу в рамках акции лоты в жилом комплексе "Валь д'Эмероль".
- Как обстоят дела с другим проблемным застройщиком — "СУ-155"?
Если говорить объективно, то процесс работы идет сложно и с отставанием от графиков. Компания подготовила дорожные карты по незавершенным объектам. Есть надежда, что графики будут соблюдены. Также с "СУ-155" у нас была достигнута договоренность, что они произведут замену договоров, не регламентируемых 214 ФЗ, на ДДУ.
- Есть проблемы с ЖК "Западные ворота столицы" группы NBM, как там развивается ситуация? Сообщалось, что его могли достроить структуры ВТБ…
ВТБ отказался, хотя это был бы самый простой вариант. Поэтому мы сейчас начинаем процедуру изъятия земельного участка и передачи объекта другому застройщику, которого еще предстоит найти.
- Сколько это займет времени? Проект начинался в 2002 году, жильцы должны были вселиться еще в 2005…
Я думаю, процедура изъятия займет как минимум года полтора, а вместе с процедурой передачи другому застройщику — примерно 2,5 года, то есть ориентировочно — 2017 год. Процесс мог бы ускориться, если бы застройщик добровольно отказался от реализации проекта, но они пока не хотят. И тут мы вынуждены идти длинным путем через суды.
Вообще в зоне риска жилой комплекс оказывается, если задержка с вводом составляет не менее 9 месяцев, реально же мы начинаем видеть объект как проблемный года через два. Всего же от момента, когда мы замечаем задержку ввода, до появления другого застройщика, обычно проходит года четыре. Это время объект может стоять брошенным и разрушаться от различных внешних воздействий.
Конечно же, нужно вносить изменения в действующее законодательство в части внесудебного изъятия проблемных строительных объектов. Недопустимо, когда объект повышенной опасности, а стройка именно таковым объектом и является, стоит в центре города. Причем зачастую и без охраны.
РИА Новости, 22.08.2015
Беседовал Константин Балакин
