Константин Апрелев: Нужно создать институт кредитования строительства жилья
К чему должны готовиться продавцы и покупатели жилья в условиях, когда экономика достигла «хрупкого дна». Как отмена долевого строительства скажется на рынке и что надо делать для выживания в кризис. Об этом «Финансовой газете» рассказал Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, президент Агентства недвижимости «САВВА».
- Нынешний год — это год покупателя или продавца?
Однозначно — это год покупателя. Я думаю, и осенью тренд не поменяется.
- Каков портрет сегодняшнего покупателя?
Люди покупают недвижимость в основном не за счет текущих доходов, а за счет накоплений. Приобретающие жилье на накопленные средства — это более консервативная часть покупателей. Они принимают решение о приобретении в зависимости и от текущих доходов, и от ситуации в экономике в целом.
Самая динамичная категория покупателей — это «продвинутые покупатели», у которых достаточно денег, которым не нужна ипотека, которые могут себе позволить купить недвижимость в любое время, но их немного.
Есть и те, кто приобретает недвижимость как инструмент сбережения и инвестиций. Это спекулятивные покупатели и инвестиционные покупатели. В чем разница между ними?
Спекулятивные — те, кто в ближайшиегод-два, ну максимум три планируют продать. Цель их приобретения — получение дохода на этой сделке. Такие люди сейчас тоже есть, но они покупают не любую недвижимость: они выбирают либо категории, либо те объекты, которые сейчас продаются срочно, что подразумевает дисконт. Сейчас есть ожидание дальнейшего снижения цен, поэтому доля спекулятивных покупателей резко сократилась.
Инвестиционные покупатели — тоже достаточно консервативная аудитория. Она тоже сократилась на падающем рынке, но составляет существенную долю — думаю, что этопо-прежнемуболее 10% от доли вторичного рынка. Что я подразумеваю под инвестиционными покупками? Это и первичка, и вторичка, но не предусматривающая продажу в ближайшее время, недвижимость приобретается либо для детей, либо для сдачи в аренду, либо просто как сохранение денег и получениекакой-тотекущей прибыли.
- Насколько упал спрос на рынке жилья?
На первичном рынке — более чем в два раза. По данным о регистрации, количество сделок за полугодие демонстрирует 20%-ное снижение. Но реально оно больше, потому что в первые месяцы года регистрировались сделки, которые были сделаны в период «шокового шопинга» в ноябре—декабре прошлого года, когда все спасали рублевые накопления и вкладывали их в недвижимость. Сейчас эта недвижимость частично вернулась на рынок.
С рынком новостроек сложнее. Там покупательский спрос упал в 2-3-4раза за последние месяцы. В зависимости от регионов, сегментов, объектов, застройщиков.
- Господдержка ипотеки сказывается на рынке?
Стимулирующее воздействие, которое было предпринято в отношении первичной ипотеки, с моей точки зрения, не совсем верное решение. Что получается? Рынок в целом обваливается в ценах, а опосредованную поддержку получает застройщик. Что мы делаем? Мы стимулируем спрос у застройщика, не разбирая, квалифицированный он или нет, пытаясь создать механизм отсева через ипотеку, через банки, которые, по сути, не заинтересованы в управлении рисками. Практически все риски перекладываются на население. И при этом стимулируется спрос на падающем рынке, на котором объем рисков возрастает на порядок.
Не факт, что люди смогут выплачивать ипотеку, теряя доходы и работу. Не факт, что люди получат недвижимость в оговоренные сроки, а не получив ее, будут вынуждены продолжать выплачивать ипотеку. И самая главная проблема: зная, что цены все равно будут падать, мы стимулируем спрос сейчас и не создаем никаких ограничений ни по степени готовности объектов, ни степени финансовой прозрачности застройщиков перед банками, выдающими ипотеку. Мы за счет бюджета стимулируем переход населения в зону стремительно растущих инвестиционных рисков.
Есть и вторая проблема: сегодняшняя модель финансирования строительства жилья неплохо справляется с управлением рисками на растущем рынке потребления, но не способна справиться с глобальным дефолтом экономики. Когда принимается решение о поддержкекакого-либосектора экономики, нужно понимать, что есть еще и не подсчитанные затраты бюджета, которые потребуются для преодоления последствий неэффективного управления рисками. Это бесплатная передача земельных участков, не учитывающаяся в бюджетах муниципалитетов для компенсации затрат, которые понесут вновь назначенные застройщики для завершения проблемных строек.
Я уже не говорю, что сама идея взаимного страхования застройщиков заключается в том, что «битый небитого везет».
Весь этот набор решений демонстрирует неэффективный управленческийриск-менеджментв системе управления процессом финансирования строительной отрасли.
- Какие же финансовые механизмы нужны?
Нужно было бы эти же деньги из бюджета направить на стимулирование кредитования застройщиков со стороны банков и создание института кредитования застройщиков со стороны банковского бизнеса через АИЖК. Нужно создать институт кредитования строительства жилья, повысив прозрачность деятельности застройщиков и ускорить формирование в кредитных организациях коллективов специалистов по профессиональному управлению рисками в инвестиционно-строительнойсфере.
Давно пора снять риски с населения и переложить их на профессионалов.
- В осеннюю сессию депутаты будут рассматривать поправки в закон о долевом строительстве. Речь идет о новом механизме привлечения средств граждан — через банковские счета. Это правильное решение?
То, что предложено все деньги дольщиков размещать на счетах в банках, а банкам контролировать деятельность застройщиков, это неплохой инструмент, и он мог бы датькакие-торезультаты, но, к сожалению, в нашей сегодняшней системе, мне кажется, это тоже приведет к негативным последствиям. Такая модель была реализована в Украине лет 8–10 назад, и она ни к чему не привела, просто потому, чтокакая-точасть банков оказалась недобросовестной. У банков не возникает мотивации к эффективному контролю за рисками, а лишь растет стоимость привлекаемых в строительство финансовых ресурсов.
Я считаю, что не надо создавать систему привлечения средств дольщиков на какие-тоспециализированные счета. Банк как финансовый институт сам должен определять, куда он готов направлять финансирование.
Я вообще не представляю, как можно банкам дать право управлять деньгами дольщиков при инвестировании, но при этом право выбора проекта оставить за дольщиками. Счета всех дольщиков в конкретном банке будут увязаны с проектами? Если да, то надо сначала, чтобы банки определили степень рискованности проектов, а для этого затратиликакие-тоденежные средства на анализ, на подготовку специалистов, которые могут реально оценить риски.
В любом случае первично создание в банках институтариск-менеджмента, связанного с инвестированием в строительство. Это потребует времени. Поэтому попытка перевести деньги дольщиков на счета в банках без специальной подготовки банковских специалистов с осени — неразумное решение.
Более разумным стал бы запрет на привлечение денежных средств граждан в новые проекты не с 2020 г., а уже через год или два. Думаю, для переходного периода и трех лет достаточно, просто надо четко обозначать цели и задачи на этот период. Должна быть разработана четкая дорожная карта создания институтариск-менеджментав банковском секторе для финансирования строительства. Параллельно может быть запущена программа ЦБ по стимулированию процессов финансирования банками строительства. Если всего этого не сделать, то нынешняя программа реформирования договоров долевого участия (ДДУ) станет лишним обременением.
Количество сделок в Москве в 2015 г. сократилось на 32% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. – до 56,6 тысячи сделок
- Сколько сейчас обманутых дольщиков по России?
Трудно сказать. У нас никогда в первый, второй год кризиса эти скандалы не возникали. Они выкатываются уже в самом конце.
Почему правительство Московской области стало ставить вопрос об изменении Федерального закона № ФЗ-214«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»? Потому что они понимают примерный масштаб бедствия и стараются подстелить соломки там, где в ближайшем будущем придется упасть. В прошлый раз было 50 тысяч обманутых дольщиков. Нам что, надо повторять? Уже несколько десятков и сот семей — это проблема.
- На днях министр экономического развития Алексей Улюкаев сказал, что экономика достигла «хрупкого дна». Цены на рынке жилья тоже на дне?
Мы далеко не на дне. Тренд на снижение, на мой взгляд, сохранится осенью. Нет ничего, кроме сезонного спроса, что бы стимулировало рост. Политическая и экономическая нестабильность, рост безработицы, вводятся налоги на недвижимость — все это не стимулирует покупки. В абсолютном выражении темпы снижения рублевых цен невысокие: в среднем 6–15% по России в зависимости от сегмента и региона. В Москве — 4–6%. В отношении элитного рынка снижение и 30%, и 40%, потому что этот сегмент позиционировался в евро и долларах, и в рублевых ценах произошло серьезное снижение. Но надо понимать, что цены экспонирования, и цены продажи разнятся. Тот диапазон, который наметился между ценами продажи и ценами экспонирования — это тот объем возможного падения цен предложения, который будет реализован, скорее всего, до конца года. То есть к Новому году цены экспонирования будут похожи на цены продаж.
Еще один фактор снижения цен: в этом году рекордный объем жилья введен в эксплуатацию. В период шокового шопинга и гиперинфляции люди скупали недвижимость, а теперь им нужны деньги для бизнеса, и эти новостройки опять выходят на рынок. То есть объем предложения нарастает, срок экспозиции увеличивается, цены будут дальше снижаться.
- А что может подтолкнуть цены вверх? Многие говорят, что этому поспособствует, в частности, переход к банковскому финансированию застройщиков.
Рынок недвижимости сейчас весь в рублях. Поэтому, как ни странно, есть два фактора, которые могут повлиять на возобновление роста спроса. Гиперинфляция может подтолкнуть спрос. Если будет резкое обрушения рубля, цены на недвижимость в рублях пойдут вверх. Вторая составляющая реанимирования рынка и спроса — нормализация экономики, рост доходов населения, рост цен на нефть, отмена санкций, политическая стабилизация. А с учетом того, что сейчас на рынок объектов выводится меньше, то черезгод-двапри сохранении такой же картины, начнет сокращаться объем предложений, и это приведет к дисбалансу спроса и предложения.
- Эксперты прогнозируют дальнейшее ослабление рубля. Можно ли в этом случае недвижимость считать «тихой гаванью»?
Повторяю, 80–85% — это потребительский спрос и только 15% — это инвестиционная привлекательность, за которойкто-тоследит. Наиболее близкие инструменты — это депозиты. Сегодня ставки высокие только по краткосрочным депозитам. Соответственно при прочих равных все смотрят и на недвижимость как на инструмент сбережения. Если до кризиса в экономике доходность жилья была 5–6%, то сейчас — 4–5% (с учетом снижения ставок найма и появления нового налога на недвижимость). Доходность жилой недвижимости снизилась, доходность рублевых депозитов выросла. Но еще есть реальная стоимость актива. Рубли, если они лежат в банке, в случае гиперинфляции резко обесцениваются. В недвижимости все лучше, потому что вы ежемесячно получаете деньги в любом случае. И второе: даже несмотря на потрясения, потери были небольшие — в рублях всего 4–5% в год. Все прекрасно знают, что по окончании кризиса через два года минимум рынок недвижимости пойдет вверх и будет прирастать в цене — так было два кризиса подряд.
- Можно сформулировать рекомендации для участников рынка?
В отношении продавцов: если вам нужны деньги, то нужно продавать недвижимость сейчас, пока цены не снизились еще больше.
Для покупателей: если вам нужна недвижимость для инвестиций краткосрочных спекулятивных, наверное, сейчас не время — нужно подождать и посмотреть на альтернативные инструменты вложения. Если мы говорим не о краткосрочных спекуляциях, а о долгосрочных инвестициях, то в зависимости от горизонта, в котором инвестор хочет войти в проект, например, если горизонт от пяти лет, то можно и вложить деньги.
Самая дорогая квартира в Москве, по данным ЦИАН, находится в Трубниковском переулке, д.6. Она выставлена за $50 млн. Средняя стоимость квартиры в центре Москвы – 62 млн рублей
С ипотекой бы я подождал. Если же вы на накопления покупаете и у вас сбережения рублевые, ждать снижения на 5–6% не имеет смысла, торги и реальные сделки уже проходят на этом уровне. Понятно одно: сейчас самое масштабное предложение объектов на рынке. Но оно будет сокращаться, как только спрос пойдет вверх, и объектов по такой цене и с такими потребительскими качествами, какие предлагаются сейчас, их просто не будет.
Финансовая газета, 08.09.2015
Инга Замуруева
