Константин Апрелев: На рынке недвижимости останутся быстрые и умные
На сколько нужно снижать цену, чтобы вашу квартиру купили, существуют ли сегодня инвесторские покупки и как риэлторам пережить кризис? На эти и другие вопросы БН ответил вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев.
- Константин Николаевич, как бы вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на рынке?
В общем и целом – продолжает уменьшаться спрос, сокращается объем сделок, снижаются цены. Коррекция рынка уже более значительна, чем в 2008-2009 годах. Пока непонятно, будет ли нынешний кризис столь же тяжелым, как в 1998 году, но уже сейчас можно назвать одно отличие нынешней ситуации.
В 1998 году локальный спад происходил на глобально растущем рынке, потенциал которого в перспективе был очень велик. Сейчас мы видим общий спад интереса к недвижимости, который вызван сразу несколькими причинами: это и общее состояние экономики, и санкции против России, и введение налога на недвижимость (что тоже стало фактором, заметно понижающим интерес). В дополнение ко всему этому, потенциал роста рынка уже совсем не тот, что в 1998 году: мы имеем достаточно приличный объем перепроизводства объектов недвижимости практически во всех сегментах.
Во все предыдущие кризисы глобальный дефицит жилья, торговых, офисных площадей и складов все равно существовал, а сегодня практически по всем этим позициям рынок близок к насыщению. Наверное, единственный сегмент, где на сегодняшний момент наблюдается дефицит объектов и растущий спрос, это гостиницы.
- В обзорах рынка недвижимости можно встретить такие цифры: падение объемов сделок составляет 50%, а предложение продавца должно быть ниже на 15% от среднерыночной цены, чтобы на его объект нашелся покупатель. Вы с этим согласны?
Не совсем. Хотя по итогам года будет, скорее всего, наблюдаться примерно 40-50-процентное сокращение объема сделок. Сегодняшняя статистика пока еще несколько ниже, объем сделок за полугодие сократился примерно на 35%.
С другой стороны, тут нужно учитывать, что статистика прошедшего полугодия довольно условна. В январе и феврале снижение вообще практически не было заметно, прежде всего потому, что значительная часть сделок, заключенных в ноябре-декабре 2014 года, были зарегистрированы лишь в январе-феврале 2015-го. Росреестр не справлялся с потоком заявок на регистрацию, с лавиной роста сделок по приобретению новостроек в период «шокового шопинга», в итоге регистрацию перехода прав по многим сделкам переносили на январь-февраль, а в некоторых случаях и на март. Это, соответственно, несколько замедлило падение статистических показателей в первом квартале 2015 года.
Насчет 15-процентного ценового демпинга думаю, что это преувеличение для московского и петербургского рынков вторичного жилья. Достаточно обозначить снижение цены на 8-10% ниже средней по рынку, чтобы к объекту начали проявлять интерес. Но картина для различных регионов России неоднородна. Где-то 15% – это необходимое для продажи снижение цен уже сейчас.
Конечно, это касается уже готовых объектов, находящихся в готовом к эксплуатации состоянии. С новостройками все сложнее. Там даже снижение на 25-30% не всегда может заметно повлиять на рост продаж, поскольку значительное количество покупателей понимает, насколько возросли риски, и не готовы идти на них ради этой премии! Для сегодняшнего состояния рынка эта доходность неадекватна рискам, и большая часть населения это уже понимает.
- Принято считать, что объем инвестиционных покупок сегодня упал практически до нуля. Так ли это, по вашему мнению?
Сегодня это можно сказать про спекулятивные покупки, то есть те, которые осуществляются для краткосрочных инвестиций, для извлечения прибыли за короткое время – полгода-год, может быть, два. Эти операции стоит отличать от инвестиционных покупок, когда недвижимость приобретается в качестве долгосрочного вложения средств – на период более пяти лет. Такие покупатели есть по-прежнему, и, думаю, их сейчас не менее 10-15%. Хотя подтверждающей этот факт статистики не существует, поскольку практически невозможно отделить эти покупки от тех, в результате которых жилье приобретается для личного использования. Риэлтор об этом может знать, но в отношении только тех сделок, которые сопровождает сам, – а это не весь рынок.
- Вы считаете, что инвестиционные покупки все еще актуальны?
Я думаю, что вложение средств в недвижимость было и будет актуальным всегда. Хотя бы потому, что для населения этот способ более понятен, чем многие другие. Правда, доля таких сделок, конечно, сократилась по сравнению с предыдущим периодом.
Нужно понимать, что у населения существует целый ряд возможностей для вложения инвестиций и сбережения средств. Какие-то из них в определенный момент становятся более, какие-то – менее доходными, какие-то менее, какие-то более рискованными, и, в дополнение к сказанному, они зависят от срока вложения средств. При этом они всегда присутствуют на рынке, изменяется их доля, и сравнивать их можно, но говорить о том, что остался единственный инструмент, который отменяет все остальные, – несерьезно.
Решение, каким способом для вложения средств воспользоваться, зависит от множества факторов, включая личную ситуацию у человека, особенности текущего состояния рынка, задачи, которые инвестор перед собой ставит, срок предполагаемых инвестиций, его навыки и желание управлять финансовыми потоками.
На сегодняшний день наиболее сопоставимой по рискам и доходности альтернативой инвестициям в недвижимость являются банковские депозиты. У них в сегодняшней экономической ситуации есть ряд преимуществ, и это в первую очередь более высокая доходность. Но есть и ряд недостатков: ограничение страхуемой суммы вклада и невозможность долгосрочной инвестиции с прогнозируемой высокой доходностью. Сегодня банки не готовы привлекать средства на депозиты на длительный срок по высоким ставкам, соответственно, у потребителя нет гарантии, что, к примеру, и через год ему удастся разместить свои средства столь же выгодно. Также нужно осознавать, что риска гиперинфляции, которой многие опасаются, высокая банковская ставка никак не компенсирует.
А вот недвижимость обладает способностью расти в цене вместе с темпами инфляции. Вдобавок к сбережению средств, недвижимость можно сдать в аренду или использовать для личных целей. И эти дополнительные «социальные преимущества» для многих также делают инвестиции в жилье привлекательными, даже несмотря на невысокую текущую прибыльность этих вложений.
- Насколько сложно риэлторам работать на падающем рынке?
Безусловно, сложно, и это очевидно. Сложнее всего крупным агентствам, у которых бизнес не диверсифицирован, но при этом высокотехнологичен: поддержание сервисов для агентов и менеджеров и эффективность системы управления напрямую связаны со стабильностью доходов компании, которые сейчас снизились на всем рынке в целом.
Чтобы выжить в этих условиях, нужно менять стратегию. В том числе – пересматривать структуру сервисов, делать всю систему более стабильной и устойчивой. Решений тут может быть много, но их нужно искать и подбирать в каждом конкретном случае, и рецепты, которые помогли в предыдущий кризис, могут не помочь в этот раз
Глобальная стратегия оптимизации проста: сокращать расходы, в первую очередь непроизводственные или малоэффективные, и одновременно искать новые возможности и направления бизнеса в нишах, которые еще не заняты или в которых нет конкурентов, открывать новые направления бизнеса, в которых компания ранее вообще не присутствовала, но, используя клиентскую базу, может увеличить доходность.
Главный вопрос тут – хватит ли компании времени, чтобы эти задачи решить: действовать нужно очень оперативно. К такой стратегии на рынке многие просто не готовы.
- Может ли какое-либо событие, решение и т. д. быстро и кардинально изменить ситуацию на рынке?
Мне кажется, что для выхода из кризиса нужен ряд обязательных условий: нормализация международной ситуации, снятие санкций, рост востребованности российского сырья. Но, к сожалению, я не верю, что все это скоро произойдет.
Так что нам надо в любом случае научиться жить в новой реальности, снижая издержки и повышая эффективность. Быть быстрыми и умными, другого пути нет. Иначе – к странам третьего мира.
- Нужны ли в нынешних условиях какие-либо радикальные законотворческие шаги по регулированию рынка?
Эти шаги могут быть предприняты независимо от нас и без учета нашего мнения. Но большая ошибка думать, что с помощью нового закона, к примеру о лицензировании или саморегулировании риэлторской деятельности, можно будет решить все проблемы нашей отрасли – недобросовестности конкуренции и неэтичности участников!
Даже если законодательное регулирование будет введено, значительного облегчения рынок не получит. С одной стороны, администрирование и регулирование станет дополнительной нагрузкой на компании, с другой – процесс очистки рынка от недобросовестных риэлторов займет не дни и не месяцы, а годы. Непублично практикующие участники рынка – маклеры – работали даже до появления прав собственности на недвижимость.
- Возможны ли какие-либо шаги профсообщества, чтобы уменьшить влияние кризисных факторов на рынок?
Мне кажется, что без участия профессионального сообщества вывести рынок из кризиса вообще невозможно. Ни новые законы, ни механизм лицензирования сами по себе не создадут цивилизованный рынок и добросовестную конкуренцию.
А в кризисные периоды значимость профессионального сообщества еще более возрастает. Одна из его задач – создание сервисов, которые существенно снижают риски и издержки компаний, повышают их жизнеспособность и распространяются только на тех, кто работает по цивилизованным правилам и профессиональным стандартам, не допускает недобросовестной конкуренции, уважает права потребителей и интересы профессиональных участников рынка.
- Насколько важны сегодня профессиональные мероприятия вроде Всероссийского жилищного конгресса, который пройдет в Петербурге в конце сентября – начале октября в рамках Гражданского Жилищного Форума?
Время ускоряется, острота и необходимость молниеносного принятия решений в системе управления бизнесом нарастает. Необходимо оперативно анализировать не только собственный опыт, но и опыт коллег, чтобы найти решения, которые в этой ситуации помогут повысить конкурентоспособность и не только выжить на рынке, но и преумножить свои возможности. А это возможно только в общении и командной работе над возрастающими проблемами и вызовами – нужен активный поиск решений.
Все это не так просто, как может показаться, поскольку у всех компаний свои взгляды на пути выхода из кризиса, свои инструменты и свои позиции.
Необходимы именно личные встречи, личные беседы, иногда – споры, и все это невозможно в «заочной» форме, поэтому подобные мероприятия по обмену опытом и идеями трудно переоценить.
- Вы сами планируете быть на Конгрессе? Какие главные задачи перед собой ставите?
В этом году пройдет уже десятый, юбилейный Всероссийский жилищный конгресс, с чем я поздравляю его организаторов и участников! И, конечно, постараюсь там быть.
Ключевая цель участия – убедить и вовлечь как можно большее число профессионалов рынка в совместную работу по созданию и популяризации необходимых сообществу профессиональных инструментов: сертификации, саморегулирования и т.д.
- Что бы вы могли посоветовать участникам рынка: покупателям, продавцам, риэлторам?
Покупателям, которым необходимо решать жилищную проблему, я бы посоветовал не ждать, а приобретать сейчас. Но приобретать понятные объекты с понятными характеристиками и уже готовые к эксплуатации.
Возможно, выжидание поможет через полгода получить цену на 5-10% ниже. Но ее можно получить уже сегодня, если грамотно построить переговоры с продавцом и мотивированно объяснить ему необходимость снижения цены и привлечь для этого на свою сторону в переговорах профессионала – риэлтора. А риэлторы знают, что на такой дисконт сегодня продавцы идут. Стоит также учитывать, что сейчас выбор достаточно велик и можно подобрать именно тот объект, который нужен вам. Не факт, что эта ситуация не изменится к осени.
Аналогичный совет можно дать и продавцу, если, конечно, он продает объект для решения каких-то своих финансовых проблем. Тут пассивное выжидание тоже вряд ли даст какой-то положительный результат, не говоря уж о том, что и проблемы могут усугубиться, и цены – еще больше снизиться.
Ну а риэлтору необходимо помнить, что одними из главных принципов взаимоотношений с клиентом должны быть честность, объективность и уважение его интересов. Обе стороны сделки нужно информировать о реальном положении дел на рынке, и, даже если сделка не состоится, потенциальный клиент потом отметит, что риэлтор был прав и зря он к нему не прислушался.
bn.ru, 03.09.2015
