Елена Кудрявцева: Интерес к покупке жилья по ипотеке будет всегда
После резкого ослабления курса российского рубля по отношению к доллару и евро над отечественным рынком ипотеки нависла серьезная угроза. Валютная ипотека практически умерла, также сомнительно, что люди станут брать рублевые кредиты. И многих интересует вопрос — что же будет дальше? На вопросы "Вести.Недвижимость" ответила руководитель отдела ипотеки "БEСТ-Новострой" Елена Кудрявцева.
— В последние годы рынок ипотеки планомерно развивался, активно строились жилые комплексы и коттеджные поселки. Но доллар и евро подорожали почти в два раза, процентные ставки в рублях поднялись. Что сейчас происходит?
Вплоть до 16 декабря прошлого года можно было рассказать много позитивного из жизни ипотечного кредитования. Например, о том, что банки постоянно расширяют перечни аккредитованных новостроек и предлагают различные преференции именно по кредитам такого рода. У некоторых ведущих ипотечных банков доля ипотечных кредитов, выданных на приобретение квартир на этапе строительства, составляет от 50 до 70 процентов. Также можно было говорить о достаточно высоком уровне лояльности по отношению к заемщикам. В первую очередь, это касалось снижения первоначального взноса ниже 20 процентов, которая считается нижней планкой стандартного риска. Так, по итогам осени 50 процентов заявок на кредит запрашивалось с первоначальным взносом менее 30 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости, на заявки с первоначальным взносом менее 20 процентов приходилось около 25 процентов.
Однако 16 декабря, который соотечественники уже окрестили черным вторником, ЦБ повысил ключевую ставку до 17 процентов. И ситуация на рынке ипотеки буквально за несколько дней изменилась кардинально, а ставка по ипотеке предсказуемо вышла на уровень 17-29 процентов.
В частности, банк "Возрождение" и "МДМ Банк" теперь выдают ипотеку под 17,5 процентов годовых. "Уралсиб" и "Открытие" увеличили ставку до 22 процентов, "Инвестторгбанк" — до 26, а "Связь-банк" — до 25-29 процентов.
Позже остальных озвучили свое решение и лидеры ипотечного рынка — Сбербанк и ВТБ24 — на долю которых приходится 80 процентов от общего числа кредитов. 18 декабря ВТБ24 повысил процентную ставку до 14,95 процентов, увеличил минимальную сумму первоначального взноса и отменил программу "Победа над формальностями" для покупки новостроек. А уже 15 января в банке было произведено очередное увеличение ставки до 15,95 процентов, при этом ужесточились и условия по строительной готовности – теперь ВТБ24 выдает кредиты только на новостройки в стадии 80-процентной готовности.
Сбербанк еще в декабре установил ставку в 14,5 процентов и пока по всем аккредитованным объектам эта ставка сохраняется. Кроме того, Сбербанком была повышена ставка по ранее одобренным кредитам, при этом для новых заемщиков увеличена до 30 процентов сумма минимального первоначального взноса, а по программе "Ипотека по двум документам" — до 50 процентов.
— Насколько хорошо продавались дома и квартиры по ипотечному кредитованию?
Весь год, и особенно в периоды ажиотажного спроса в начале года и осенью, рынок ипотеки активно рос. Платежеспособность клиентов снижалась из-за нестабильности ситуации в экономике, поэтому даже те, кто почти мог позволить себе приобретение квартиры за наличные средства, обращались за помощью в получении ипотеки. Это могли быть и небольшие по сумме ипотечные кредиты, которые погашаются досрочно, но тем не менее. На некоторых объектах процент ипотечных сделок доходил и до 70 процентов.
За девять месяцев текущего года банки выдали ипотечных кредитов на сумму 1 триллион 207 миллиардов рублей, за аналогичный период 2013 года — 906 миллиардов рублей. Сейчас совокупный портфель ипотечных кредитов банков превышает 3 триллиона 200 миллиардов рублей.
Второе, предновогоднее "ралли" покупателей началось в сентябре и продолжалось практически до 17 декабря, то есть до тех пор, пока ряд банков не объявили о повышении ставок. А по итогам года совокупный объем портфеля составит, предположительно, около 3 триллионов 6 миллиардов рублей.
На первичном рынке доля ипотечных сделок в среднем составляет 50 процентов, а в некоторых проектах достигает 70-80 процентов. На вторичном этот показатель ниже — не более 40 процентов. Сроки кредитования и размеры выданных займов пока не изменились.
— Если кризис на рынке недвижимости продолжится, то может ли рынок ипотеки вообще остановиться?
Нынешняя ситуация требует от покупателей взвешенного анализа происходящего и более внимательного подхода к крупным приобретениям. Интерес к покупке жилья по ипотеке будет всегда, весь вопрос в том, насколько будут доступны кредиты. По нашим оценкам, критичной является уже 15-процентная ставка — это своего рода психологическая планка, при таких ставках число запросов снижается как минимум на треть. Если ставки вырастут, предположим, до 17 процентов, то можно ожидать снижения числа заемщиков вдвое, ну а далее — по сценарию 2009 года, когда банки вроде бы и предоставляли ипотечные кредиты, но только при заявленных ставках в 25-35 процентов они были больше декларативные, и желающих брать займы снизилось в разы.
Тем не менее, есть надежда, что пройденное не повторится. Большое увеличение ставок чревато стагнацией рынка ипотеки, и, как следствие, снижением денежной массы, за счет которой банки осуществляют операционную деятельность. Иными словами, в сохранении этого бизнеса в первую очередь заинтересованы сами банки.
— Каков, на ваш взгляд, усредненный портрет человека, берущего жилье в ипотеку?
Если коротко, то это люди в возрасте 30-40 лет, имеющие в большинстве своем высшее образование, как правило, семейные, но не обязательно. Рассчитывать на одобрение ипотеки сегодня могут высококвалифицированные специалисты, работающие по найму, например, главные бухгалтеры, экономисты, госслужащие. В целом, если средний совокупный доход семьи составляет около 150 тысяч рублей в месяц и выше, ипотеку брать можно. А чтобы застраховаться от рисков, можно застраховать риск потери работы — стоимость такой страховки составляет около 1 процента от суммы кредита. Застраховаться может как титульный заемщик, так и созаемщики. В случае если застрахованный заемщик будет сокращен с места работы, его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту будет погашать страховая компания.
— Из-за скачков курса рубля по отношению к евро и доллару насколько в ближайшее время могут повыситься процентные ставки?
Решение Центрального Банка потенциально может повлиять на рынок ипотечного кредитования и опосредованно — на строительный бизнес, поскольку ипотека является одним из основных драйверов развития рынка недвижимости. Вместе с тем, указать точную зависимость стоимости ипотечных кредитов от ставки рефинансирования крайне сложно. К примеру, увеличение ставки на 1 процентный пункт в течение первого полугодия увеличило среднюю ставку по новым кредитам незначительно — не более 0,5 процента.
Сейчас спрогнозировать падение платежеспособности сложно: да, ставка по ипотеке на уровне 17 процентов и выше является скорее заградительной и отпугнет большинство тех, кто собирался воспользоваться кредитом для покупки жилья. Но на данный момент нельзя сказать, что ставка на этом уровне будет действовать в течение всего 2015 года. Сейчас ситуация контролируется на государственном уровне, Минфин начал предпринимать меры по укреплению рубля.
Но паниковать в любом случае не стоит. Правительство уже объявило о том, что будет принят ряд мер для стабилизации рынка, в частности, докапитализация банков на 1 триллион рублей, а также увеличение размера страхового взноса по вкладам в два раза. Минфин обещает укрепление курса рубля в этом году.
Кроме того, депутаты подготовили законопроект, который призван защитить россиян в случае повышения банками ставок по ипотечным кредитам, и в ближайшее время документ будет внесен на рассмотрение в Госдуму. Согласно законопроекту, в случае увеличения ставок по ипотеке и невозможности оплаты гражданами займа не должно наступать право банка выселить граждан за эту неуплату в том случае, если будут осуществляться платежи в докризисном размере.
— Есть опасность, что из-за нестабильной экономической ситуации и кульбитов с рублем рынок ипотеки вообще умрет. И насколько велика вероятность, что кризис вообще пройдет незаметно для рынка ипотеки. Каково ваше мнение на этот счет?
Если предположить, что все останется на текущем уровне, то отток ипотечных заемщиков существенно скажется на рынке недвижимости. В среднем, доля ипотеки на первичном рынке в массовом сегменте составляла в 2014 году 50-60 процентов. Очевидно, что для стимулирования продаж застройщики будут разрабатывать различные программы рассрочек. Но рассрочки не могут быть полноценной заменой доступной ипотеке, поскольку рассрочка обычно предполагает первоначальный взнос порядка 50 процентов от стоимости жилья, соответственно, воспользоваться такими программами смогут не все.
Обнадеживает предложение президента России Владимира Путина о субсидировании ставок в банках с государственным участием. Думаю, что эти и другие подобные меры позволят сохранить рынок ипотечного кредитования.
Вести, 27.01.2015
Беседовал Георгий Трушин
