Андрей Языков: При наличии страховки банку не страшно быть до­брым

- ОАО «СК АИЖК» создано пять лет назад, и первую пятилетку закончило очень успешно> далеко продвинулось на рынке ипотечного страхования и по праву может гордиться многими яркими достижениями, расскажите о них.

Вернемся к истории. Создание в 2010 году ОАО «СК АИЖК» в качестве государственного института развития вызвало на страховом рынке боль­шой резонанс. Страховщики боялись, что мы монополи­зируем рынок, сломаем сложившиеся каналы продаж, и было даже согласительное совещание у Кудрина, где решили, что мы создаемся в роли перестраховщика.

Поэтому концепция нашего развития происходила в формате «изобрел - поделись - вовлеки». Такой она и осталась - мы страховщикам отдаем наработанную методологию, всю документацию, даем андеррайтинг, координируем их с банками-партнерами - иначе но­вый продукт не дойдет до конечного потребителя - ипо­течного заемщика.

Для развития ипотеки в России мы действительно сделали несколько значимых шагов. В первую очередь, на основе статистики портфеля АИЖК мы четко по­нимаем свои границы риска. Во вторую - перевели ры­нок на единый страховой полис. И, в третью, на наших знаниях депутаты существенно переработали закон об ипотеке.

-  В 2012 году СКАИЖК получила лицензию на страхование. Вы ею пользуетесь?

Пользуемся опять же для совершенно нового сегмента - для сделок секьюритизации, а также держим в резерве на случай банкротства какого-либо страховщика в нашем сегменте. И такие случаи были.

Пару лет назад была отозвана лицензия у ПСГ «Осно­ва» - компания ушла с рынка без передачи портфелей и документации. Мы добровольно восстановили все полисы, которые были перестрахованы у нас, чем вы­полнили функции института развития, - и заемщики, и кредиторы вновь получили необходимую защиту. Лично мне нравится философия перестраховщика -  мы можем создавать новые рынки, но не разру­шать сложившиеся отношения страховщиков со свои­ми каналами. При этом мы даем нашим партнерам- страховщикам расширение бизнеса без тяжелых инвестиций в новые сегменты.

Граница реального риска

-  Что такое сегодня ипотечная страховка от СК АИЖК?

Ипотечная страховка - это защита от кредитного риска. Выплачиваем страховку в случае дефолта заемщика, то есть мы покрываем убыток, об­разовавшийся в результате обращения взыскания.

-  Ваша страховка сейчас активно применяется в сделках секьюритизации. Что она дает банку в этом случае?

Банк может значительно повысить эффективность сделки секьюритизации - или умень­шить младший транш, или поднять рейтинг сделки, или быстрее накопить необходимый для секьюрити­зации портфель. Однако стандартная страховка дает незначительное улучшение, поэтому нам пришлось изучить лучшие практики.

-  Но ряд банков утверждает, что точка их безубыточности К/3 80%, а не 60%, почему?

Значимая проблема ипотечного банковского кредитования - остаток необеспеченного долга. Взыскать его невозможно или издержки будут сопоставимы с взысканными суммами. Причин до­статочно много, но ключевая состоит в масштабе этого долга - если оценить всю обстановку внутри кварти­ры, включая мебель, ложки-вилки, то набежит всего 10-15% от стоимости жилья. Потому у заемщика в боль­шинстве случаев нет источников для погашения долга, даже малая часть которого подчас составляет непо­сильные для домохозяйства суммы. Списать такой долг п росто та к тоже н ел ьзя, н ал оговая требует п р ил ожен ия акта о невозможности взыскания, к тому же у заем­щика возникает материальная выгода - вот банкиры и мучаются, находят самые нетривиальные решения. Наиболее частое решение банка - в зале суда остано­вить начисление процентов и перевести их начисление в пени и штрафы. По бухгалтерскому учету долг заем­щика перестанет увеличиваться, а значит формально точка безубыточности сместится к К/3 около 80%.

-  Но это же искажение бухгалтерского и управленческого учета. По экономической сути актив не работает, но начисления проводить нужно.

Банкиры из двух зол выбирают мень­шее - не мучиться с остатком необеспеченного долга. Важно, чтобы такая искаженная статистика не ложи­лась в основу выработки решений об уровне риска по ипотечной ссуде.

-  В большинстве зарубежных стран называют границу хорошего ипотечного кредита как К/3 70%. У них тоже столь тяжеловесные процедуры?

В ряде стран процедуры еще сложнее и длиннее, плюс содержат больше элементов социаль­ной защиты. Хотя в США издержки при обращении взы­скания минимальны, но порог К/3 70% также является индикативным. Здесь, скорее, правильно вести речь о том, что заемщик, накопивший 30% средств на первона­чальный взнос, показал свое умение ограничивать себя в расходах и вести финансовое планирование. К тому же накопления в 30% отделяют ментальносгь собствен­ника от ментальносги арендатора - человеку, вложив­шему в недвижимость большую сумму, есть что терять. В России наличие большого первоначального взноса не является подобным индикатором, поэтому мы использу­ем более глубокий андеррайтинг заемщика, чтобы убе­диться в его готовности обслуживать свой кредит.

-  А что делать, если страховки не хватит? К примеру кредит был застрахован на 10%, а долг получился 20%? Что теперь делать банку с остатком необеспеченного долга?

После страховой выплаты дол г за­емщику списывается, т.е. проблемы наличия остатка необеспеченного дол га больше нет.

-  Получается, что заемщик хорошо защищен: он же не должен думать о том, какой должна быть страховая сумма -10, 20 или 30%, потому что его долг после страховой выплаты все равно будет прощен? Но что делать банку в этом случае?

Да, это банк - профессиональный участник рынка, это он может и должен оценивать ре­альный уровень риска по конкретной ссуде, каков он: 25% или, к примеру, 15%. Это компетенция банка, а заемщик законом уже защищен и не должен думать, какого размера должна быть его страховка.

Поясню на примере:

Заемщик приобрел жилье за 11 млн рублей, 1 млн - собственные средства заемщика, его перво­начальный взнос, а 10 млн - ипотечный кредит по ставке 12,5% на 15 лет. Ежемесячный платеж 120 тыс. руб. Год заемщик платил исправно, но дальше не смог обслуживать долг, который на тот момент составил 9,8 млн рублей. Кстати, за год он внес в банк почти 1,5 млн рублей ежемесячных платежей. Два года судился, на­бежали проценты поставке кредита, то есть 2,5 млн. Итого долг заемщика к концу судебного заседания со­ставил 12,3 млн рублей. Квартиру выставили на торги и продали, допустим, на 15% дешевле, то есть за 9,350 млн. В результате заемщик лишился всего и остался с долгом в 3 млн рублей. Заемщик пришел за кредитом в 10 млн, но не смог обеспечивать долг, в результате лишился и квартиры, и первоначального взноса в 1 млн рублей, и всех выплат по ипотеке (1,5 млн рублей), и остался должен банку еще 3 млн рублей.

- Как в таком случае сработает страховка?

Предположим, что у заемщика была страховка на 1 млн рублей, то есть минимальная на 10% кредита, как указано в российском законе. И она сокращает необеспеченный остаток долга заемщика до 2 млн. Для банка она не покроет остаток в 2 млн, убытоку банка останется, но заемщику долг в эти 2 миллиона прощается. А ведь банк мог оценить необхо­димость страховки для этого заемщика в 30% (все-таки кредит был высокорисковый с К/3 91%), и тогда при наступлении кредитного риска долг покрылся бы пол­ностью. Поэтому именно банк должен включить такой инструмент, как ипотечное страхование, в состав своей кредитной политики.

- А сколько этот риск может стоить заемщику?

Если страховая сумма 20% от размера кредита, то тариф по отношению к кредиту будет в райо­не 1,8-2%. В нашем примере страховая премия составит примерно 200 тыс. При ежемесячном платеже в 110- 120 тысяч рублей это, фактически, менее двух месячных платежей. С учетом того, что риск по ссуде снизился, -  следует ожидать, что и ставка по такому кредиту будет понижена на 0,7-1 процентный пункт, а значит, расходы на страхование покроются за первые 2-2,5 года жизни 15-легнего кредита.

-  И ноль убытка. А если страховщик банкрот?

По закону долг заемщика все равно прекращается, главное, чтобы был страховой полис. Заемщик, как слабая сторона, не должен думать ни про надежность страховщика, ни про размер страховой суммы. Про все это должен думать банк: и с кем ему ра­ботать, и какого размера должна быть защита банка. Заемщик в этом плане хорошо защищен.

-  Большую сложность на финансовом рынке представляет мелкий шрифт и юридические сложности в договорах. Вы разработали и внедрили на российский страховой рынок единые правила страхования. Как удалось договориться ?

Для рынка, действительно, самый тяжелый процесс - договориться о типовых правилах, потому что каждый экономический субъект хочет иметь «свою запятую». Сами знаете: два юриста - три мнения. Раньше под каждый продукт банки просили отдельную страховку. Понятно, что каждый страховщик работаете множеством банков - в результате на рынке появилось большое количество маркетинговых карликов. Мы под­держивали ради рынка примерно 32 мелких перестра­ховочных продукта. Потом посмотрели, что отличаются они запятыми. А дальше - все почти просто: обошли весь рынок, убедили кредиторов и страховщиков сесть за стол переговоров, привлекли к работе Минфин и Минэкономразвития. Большое спасибо Банку России и Всероссийскому Союзу Страховщиков за кураторство этой работы. Убедили всех участников рынка перейти на единый универсальный полис. Дальше провели боль­шую совместную юридическую работу и, самое главное, смогли договориться и соблюсти интересы выгодоприо­бретателя и страховщика - до последней запятой. В ре­зультате сам полис стал очень простым - никаких «мел­ких шрифтов» или полей для исключений. Рынок от этого только выигрывает, а поле для конкуренции, безуслов­но, остается - это, в первую очередь, тариф.

Не страшно быть добрым

- Что изменит Закон О банкротстве физических лиц ", который вступит в силу с 1 июля текущего года?

Мы посмотрели - наш страховой случай нормально срабатывает. Хотя могут быть не­однозначные трактовки, но в целом наш механизм не меняется.

Я думаю, что этого закона не было бы вообще, если бы кредиторы терпимее относились ко временным финансовым трудностям своих заемщиков. Человеку надо дать шанс их преодолеть. И практика реализации программы помощи ипотечным заемщикам 2009-2010 годов показала, что даже в нелегкие годы 80% людей успешно восстанавливают свою платежеспособность.

Судите сами: средний срок ипотечного кредита 15 лет, средний срок работы на одном месте 5 лет, сред­ний срок поиска работы - 0,5 года. Мы называем это «проблемой 15-5-0,5». И лишь 10% заемщиков имеют денежную подушку безопасности, чтобы пережить полгода сложностей. Получается, что 90% заемщиков могут дважды в течение срока ипотечного кредита ока­заться в просрочке «90+» и дать кредитору повод для начала процедуры обращения взыскания. Теперь же законодатель уста но в ил, что такое право может попро­сить сам заемщик.

- Да, ряд кредиторов часто демонстрирует жесткую позицию по отношению к заемщику и про реструктуризацию даже не разговаривает.

Банковскому клерку тяжело принять решение о реструктуризации - вдруг реструктуризация будет неудачной, и банк получит большие убытки? Кому тогда отвечать? Потому проще и безопаснее, с бюро­кратической точки зрения, не принимать ответствен­ное решение.

При наличии страховки банку не страшно быть до­брым, что изменит ментальность банка: раз гаранти­рованно не будет убытков, будем лояльнее к заемщи­кам. Согласитесь, сейчас вокруг ипотеки очень много нагнетается страхов, потому за ипотечным кредитом идут только те люди, которым этот кредит «очень ну­жен». Осторожные люди предпочитают не рисковать. Но если изменится общая ментальность и заемщики будут понимать, что их не выгонят из дома в случае временных сложностей, в ипотеку придут люди осто­рожные, то есть хорошие заемщики. Сегодня хорошие заемщики очень торопятся досрочно гасить ипотеку, что плохо для любого кредитора. Если совместными усилиями мы сможем снять эти страхи, то наш рынок значительно изменится.

- Что главное видите в своей деятельности?

Главное - это помогать рынку раз­виваться. У нас нет цели сломать или захватить рынок, испортить сложившиеся на нем каналы продаж. Наобо­рот, мы помогаем страховщикам расширить предло­жения для клиентов. Мы хотим, чтобы банку с нашей страховкой не страшно было быть добрым. Ипотека со страховкой - это уверенность в будущем для всех участников рынка.

Аналитический банковский журнал, 30.04.2015
Беседовала Вероника Новикова