Владимир Лопатин: Социализация ипотеки - это самое страшное для экономики
О том, стала ли менее доступной ипотека для российских семей, какую часть доходов семьи должны занимать выплаты, чтобы она могла «тянуть» ипотеку и какие регионы лидируют в предоставлении кредитов на жилье рассказал Pravda.Ru председатель национальной лиги ипотечных брокеров, генеральный директор лизинговой компании Владимир Лопатин.
"Если говорить о снижении объема ипотечного кредитования, то, по сравнению с прошлым годом, можно говорить о 30-40%, хотя эти цифры не очень презентативные: имела место господдержка ипотеки для первичного рынка жилья, а это несколько исказило картину. Вполне возможно, что "провал" был здесь больше, чем говорят нам цифры", - сказал Владимир Лопатин.
Что же касается возможностей, то здесь можно говорить о процентных ставках, благодаря которым был серьезный всплеск. После того, как Центробанк начал снижать учетную ставку, ставки по ипотеке тоже пошли вниз. И в общем, сейчас вполне реально получить ипотечный кредит на покупку жилья даже на вторичном рынке под 13-14% годовых, а на первичном, с господдержкой, 11% годовых - вполне реальные цифры. То есть это в общем не так страшно.
Что касается цен на недвижимость, что тоже влияет на востребованность ипотеки и на доступность ипотеки, то они просели очень серьезно. Но так, вроде бы незначительно, особенно в столице по сравнению с предыдущими годами. И даже какой-то там в рублях рост наметился, но это же все лукавство, потому что рынок таков, что смело 10, а то и 15 процентов цены предложения можно сбрасывать при торге, чего не было в предыдущие годы. Соответственно, цены существенно с учетом этого обстоятельства просели и так же соответственно, повысилась доступность ипотеки, считает эксперт.
С другой стороны, падение доходов населения делает ипотеку менее доступной. У части россиян пропала уверенность в завтрашнем дне. А ведь ипотека - это очень длинный кредит. Для того, чтобы его выплачивать, человек должен понимать, где и какие доходы он будет получать завтра.
"И вот с этим, на мой взгляд, хуже всего обстоит дело в стране и народ понимает, что те проблемы, которые мы сегодня испытываем в экономике, они надолго. И из этого кризиса мы так быстро не вынырнем, как из предыдущего. Поэтому этот фактор больше всего, наверное, влияет на итоговые цифры", - говорит Владимир Лопатин.
Если говорить о том, какой процент от дохода семьи должны занимать ипотечные выплаты, чтобы бремя кредита не было неподъемным, то тут можно обратиться к мировому опыту: такая нагрузка не должна превышать 25-30%. В России же банковские ограничения действуют в районе 35-40% от общего дохода, а иногда даже доходит до 50%. Сложно представить, но раньше Сбербанк был готов признавать нагрузку на доход до 70%.
"Хотя тут надо учитывать и разницу в доходах в России и в других развитых странах. Одно дело, когда там 40% от дохода в 3000 долларов, и совсем другое дело, когда 40 процентов от 300 долларов в России. Поэтому по идее, у нас был наоборот этот коэффициент должен был бы быть пожестче, чем в Европе. Может быть, поэтому ипотека у нас адресуется не совсем стандартному клиенту, а клиенту, у которого доходы несколько выше среднего уровня доходов по стране", - считает эксперт.
Раньше в ипотечном кредитовании лидировало Поволжье, Сибирь. Сегодня в Тюмени, к примеру, по-прежнему рай ипотечный. В Сибири вообще берут ипотеку очень активно, в этом регионе она самая доступная с точки зрения процентных ставок. Поэтому и объемы лидирующие.
Москва сегодня уже не в лидерах, хотя в количестве выданных кредитов лидером никогда и не была, скорее, по суммам кредитования. Сейчас столицу опередила Московская область. Кроме того, много строится нового жилья.
Государство все-таки имеет возможность сделать ипотеку более доступной, хотя на рынке жилья и само государство - тоже заинтересованный игрок. Ведь на стоимость жилья влияют самые разные затраты. На покупателей, особенно на дольщиков, возлагается оплата инфраструктуры, которая потребуется не только владельцам жилья. Хотя с точки зрения мировой практики это абсурдно: покупать товар, да еще доплачивать за его подключение. А у нас так повелось еще с советских времен. Хотя сейчас этот гнет потихоньку и снижается.
"Конечно, большую роль играет учетная ставка, хотя я бы сейчас не хотел комментировать денежно-кредитную политику нашего Центробанка. В стране и так низкая денежная масса, она еще и стремительно уменьшается: только за последний год снижение составило 13%. Однако почему-то ставка ЦБ привязана к уровню инфляции, хотя так не обязательно должно быть. Да и банки не очень активно пользуются деньгами Центробанка", говорит Владимир Лопатин.
Что касается прямого участия государства в финансировании, рефинансировании ипотеки, то сама идея ипотеки с господдержкой кажется эксперту не очень симпатичной. Так делать нельзя, считает он. Во время стажировки в Германии Лопатин изучал вопрос помощи государства гражданам в решении жилищной проблемы. "Немецкие коллеги специально обратили мое внимание на то, что в опытной, самой продвинутой в этой части Германии нет ни одной меры стимулирования жилищных заимствований. В Германии это считается неприемлемой мерой, которая только расшатывает финансовую систему страны, создавая в ней системные риски, выдавая кредиты тем, кому на рыночных условиях их выдавать нельзя", - рассказывает эксперт.
При этом всякого рода ипотечные кредиты на новостройки учителям, врачам, молодым семьям, то есть социализация ипотеки - это самое страшное для экономики. Здесь не должно быть место ни политике, ни собесу, говорит Лопатин, добавляя, что это - принципиальная его позиция, о которой он говорит всегда, но никто к нему не прислушивается.
Вполне возможно, продолжил эксперт, что недвижимость у нас еще будет дешеветь какое-то время, это связано с низким платежеспособным спросом. Но этот процесс будет происходить неравномерно по регионам. Если же доллар покажет рост, то на рынке жилья сразу будет всплеск: от рублей станут активно избавляться, вкладывая их во что-то твердое, например, в недвижимость.
Кроме того, отмечает Лопатин, с рынка жилья практически ушли спекулянты, так как долгосрочные вложения в недвижимость, в аренду себя не оправдывают. Это тоже, разумеется, влияет на цены в меньшую сторону. Поэтому процесс удешевления, скорее всего, продлиться.
При этом подмосковное жилье пока не очень дешевеет, сохраняется паритет с московскими ценами в 2-2.5 раза ниже. Однако в Москве сейчас строят меньше, поэтому разрыв в цене столицы и Подмосковья будет увеличиваться, так как московское жилье станет более дефицитным. Однако отчетливых проявлений этой тенденции я не замечают", - сказал Владимир Лопатин в заключение беседы с журналистом Правды.Ру.
Правда.Ру, 20.12.2015
