Владимир Яхонтов: Я прогнозирую снижение ипотечной ставки на докризисный уровень уже во второй половине 2015 года
Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость», прогнозирует, что рынок ипотеки в 2015г. сможет найти новые точки роста. По мнению эксперта, государство поддержит рынок жилищного строительства в том числе через развитие новых ипотечных продуктов. Ставки вернутся на докризисный уровень уже во второй половине следующего года, рассказал Владимир Яхонтов в интервью порталу «РБК-Недвижимость».
- Сколько в следующем году составят средние ставки по ипотеке в России?
По ипотечной составляющей рынка я прогнозирую снижение ипотечной ставки или возвращение ее на докризисный уровень (по 2014г. это 11,5%) уже во второй половине 2015г. Средняя ставка составит около 10%. Ипотечные ставки, в среднем поднятые до 15–16% по крупным банкам, продержатся на этом уровне два-три месяца. Далее - опустятся.
- Как такое возможно при нынешней ключевой ставке в 17%, поднятой недавно Центробанком?
Я объясню. Как устанавливаются ипотечные ставки? Банки формируют некий ипотечный пакет, собирая, к примеру, 100 тысяч ипотечников. Затем этот пакет продают - это их бизнес. При этом часть банков входит в систему АИЖК. Ставка по ипотеке АИЖК составляет порядка 9%. Ее никто не поднимал и поднимать не собирается. Соответственно, те банки, которые присутствуют в программе АИЖК, будут активно зарабатывать на ипотечном продукте. Каким образом? Они собирают пакет ипотечников и продают его АИЖК, например, под 10%, заработав при этом 0,5%. Если они продадут под 10,5%, то заработают уже 1%.
- На рынке появятся новые продукты?
Банки будут предлагать заемщикам платеж, дифференцированный по годам. Первый год ставка высокая, на второй она резко снижается. Например, на первые полгода или год ставку устанавливают на уровне 17%, затем на последующие периоды понижают до 11%. Таким образом, банк, за год сформировав пакет ипотечников, может его продать АИЖК и заработать при этом 8% годовых при сборе ипотечников и еще 1% при продаже пакета АИЖК. Считаю, что такой продукт сейчас будет выходить на рынок.
- Как это изменит состав игроков ипотечного рынка?
Рынок ипотеки будут захватывать банки, имеющие доступ к АИЖК. Доля госбанков в ипотеке вырастет. Ипотечную нишу займут преимущественно государственные банки. Коммерческие банки, имеющие ключевую ставку 17%, не будут иметь денег, чтобы выдавать ипотечные кредиты, и поэтому они уйдут с рынка ипотеки при сохранении такой ключевой ставки.
- Для реализации таких планов необходима поддержка государства. Как это можно осуществить на практике?
При текущей панике и росте цен государство будет регулировать то, что оно может регулировать. Первое, конечно, это цены на бензин. Они либо останутся на прежнем уровне, либо начнут снижаться, либо вырастут очень незначительно.
Второе - это ипотека. На первичном рынке доля ипотечных заемщиков по отдельным проектам доходит до 80%. В среднем по рынку новостроек этот показатель составляет порядка 50%. Соответственно, покупательская способность во многом будет зависеть от условий выдачи ипотеки и размера ставки.
Ипотечный кредит сильно не привязан к макроэкономической ситуации. Он также является самым возвращаемым и оплачиваемым из всего кредитного портфеля. Государство может спокойно опустить ипотечную ставку, например, до 6% и таким образом сделать жилье доступнее и сохранить спрос на недвижимость.
Да, продукты питания станут дороже, но жилье - доступнее. Такой сценарий в Минэкономразвития прорабатывается. Строительная отрасль будет развиваться, и она может стать драйвером экономики.
Сейчас происходит сращивание крупных компаний с государством в строительной и девелоперской отрасли. Такой процесс имеет как положительные, так и отрицательные стороны. С одной стороны, это помогает государству выполнять соцобязательства - за счет преференций строительным компаниям они получают дополнительные соцобъекты (дороги детсады, школы). С другой стороны, у государства тоже возникают обязательства по преференциям этим компаниям. Одна из преференций - ипотека. Кредит дорогой, но за счет разогрева спроса и того, что ипотечники начнут покупать квартиры быстрее, кредитная нагрузка для девелопера будет дорогая, но маленькая. Деньги «физиков» (дольщиков) покроют кредитные средства в финансовой модели девелопера. А это можно сделать только с помощью регулирования ипотечных ставок.
РБК, 20.11.2014
