История ипотеки в России с 1754 года до наших дней

Материал предоставлен Еленой Клепиковой и Андреем Милютиным - руководителями проекта СУПЕР Международной финансовой корпорации (IFC) в 2005-2010 годах. Материал был подготовлен в 2006 году в рамках подготовки к выставке «Российской ипотеке – 250 лет» в Лондоне. Копирование и перепечатка возможна при условии ссылки на сайт РУСИПОТЕКА - Ипотека в России. В противном случае, копирование будет рассматриваться как нарушение авторских прав.

***

Большинство из нас связывают российскую ипотеку с современностью, и мало кто знает, что ее летоисчисление началось 250 лет назад. За это время  ипотека претерпела значительные изменения: каждая историческая эпоха оставила на отечественной системе кредитования  свой след. Какой именно – читайте в нашем исследовании.

Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал заклад, к XV-му относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли.

Рождение ипотеки. Первые сто лет (1754-1859 гг)

Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год – именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки.  Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев.

Императрица Елизавета Петровна (1709-1761), в эпоху царствования которой зародилась ипотека

Первым таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заемный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). Тогда же, в 1786 году была образована Страховая экспедиция - первая организация, предназначенная для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I.

Граф Петр Иванович Шувалов  (1711-1762), виднейший государственный деятель эпохи Елизаветы Петровны

По форме собственности все банки были казенными, а по характеру деятельности – в основном учреждения ипотечного кредита. Ссуды там выдавались под залог помещичьих имений с учетом всех крепостных душ и их семей. Срок дворяне могли выбирать сами: 15, 28 лет и 33 года. Был определен и минимум суммы – 1500 рублей серебром. Чтобы понять, много это или мало, приведем пример. Так, имение, занимающее 432 десятины земли, с тридцатью душами крестьян (плюс члены их семьи), постройками и хозяйством стоило на Псковщине 3475 рублей серебром.

Механизм получения займа был не сложным: владелец имения обращался в Государственный заемный банк с заявлением на получение ссуды, а специальная комиссия  оценивала стоимость закладываемого хозяйства. Расчет велся, исходя из цены за одну «ревизскую душу» - 50-70 рублей серебром, в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся на нее в этом имении. В среднем заложенное поместье представляло 650 душ. Ссуда выдавалась, как следует из источников, «всегда круглыми числами по десяткам рублей для избежание раздробительных расчетов».

Главную роль в ипотечном кредитовании дворянства до отмены крепосного права играли Сохранные казны. В них было заложено 64% поместий и 78% крепостных душ. На долю казны приходилась и подавляющая часть ссуд - 81%, на Приказы общественного призрения - 12%. Удельный вес Заемного банка в кредитовании дворян был весьма скромным - всего 8%. 

Ассигнационный банк. Гравюра конца XVIII века

Основными клиентами банков были тогда представители петербургской придворной знати и крупные провинциальные помещики. Не редко ссуды им выдавались и без залога, по «заручательству его императорского  Величества». Отсюда – и нежелание платить по счетам, из-за чего перед банком накапливались огромные долги.

Реальная задолженность дворянства намного превосходила сумму официальных долгов казенным банкам, так как поместья закладывались и перезакладывались у частных лиц - ростовщиков. Созданный в 1856 году Комитет по банковским долгам пытался анализировать зависимость степени задолженности дворян от хозяйственных условий развития губерний и пришел к следующему выводу: «Долги зависели не от хозяйственного состояния губерний...Так, некоторые губернии..., не пострадавшие от неурожаев и даже считающиеся в числе богатых и хлебородных, оказались неисправными в платеже долгов более, чем губернии беднейшие». Тогда же было обнаружено, что накопление долгов находилось в прямом зависимости от льгот, рассрочек, пособий и ссуд, дарованных губерниям: ими пользовались, чтобы взять в долг, но не отдать.Долги дворян перед банками накапливались, но реального механизма возврата выданных денег не было. Ведь дворянина нельзя было лишить владения, потому что он наследовал его пожизненно. А на продажу многократно заложенного имущества он решался только в том случае, когда уже не мог получить кредит. Причем разоренное имение имело значительно меньшую цену, чем в момент залога. Фактически в этой системе кредитования под залог недвижимого имущества отсутствовала обратная связь между инвестором и должником. Средства, размещенные в государственном банке частными лицами, не соотносились ни по срокам, ни по размерам с кредитами, выдаваемыми под залог имущества. Получалось, что государство за счет кредитования фактически содержало большую часть российского дворянства. Естественно, что эта «благотворительность» отрицательно сказалась на состоянии казны. К 1859 году в Государственном банке и сохранных казнах было заложено более 7 млн. крестьян, а общая задолженность помещиков дошла до 425 млн. рублей.

Таблица 1 Рост задолженности дворянского землевладения конца XVIII - середины XIX веков

Год	Выдано ссуд дворянам, млн. рублей серебром	Заложено крепостных душ, млн. человек	Процент заложенных крестьян к общему их числу, %
1775	4,3	0.2	5
1796	28	0.6	6
1812	64	1.2	12
1823	90	2.1	20.2
1833	205	4.5	43.2
1843	340	6.4	52.4
1856	398	6.6	61.7
1859	425	7.1	66

Александр II против ипотеки (1859-1861 гг)

Защитить казну от разорения удалось Императору Александру II: повелением от 16 апреля 1859 года и указом Правительствующему Сенату от 1 сентября того же года была прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. Таким образом на ипотечном кредите была поставлена точка.

В начале 60-х создается Государственный банк России, в уставе которого прописывается его предназначение: для оживления торгово-промышленного оборота, то есть для развития прежде всего операций по краткосрочным ссудам и учету векселей. Фактически банк не имел права заниматься долгосрочными операциями. Причина для этого запрета была очевидна: все банки, занимавшиеся ипотекой, оказались банкротами, и Госбанку предстояло еще расплатиться по обязательствам ликвидированных казенных банков. Новая система формировалась очень осторожно, соблюдая правило ликвидности банков: сбалансированность активов и пассивов по срокам. Тогда  ни о каких долгосрочных кредитах речи быть не могло.

Однако потребность в них никто отменить не мог. В «длинных» деньгах нуждались появившиеся в России новые типы предприятий (товарищества, акционерные общества), жители быстрорастущих городов, дворяне, лишенные после 1861 года дармовой рабочей силы. Выход из положения все искали по-разному. Новые предприятия, например, железнодорожные акционерные общества, обращались напрямую, без банка-посредника, к национальному и зарубежному рынкам капиталов путем эмиссии и размещения акций и облигаций. Однако этот вариант был доступен не для всех потенциальных заемщиков, большинство из них нуждались в кредитных учреждениях. И они начали создаваться по частной инициативе, что соответствовало курсу правительства, взятого на развитие разных форм собственности в сфере банковского дела.

В 1859 году Александр II повелел правительству создать особую комиссию «из лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей Империи», которые должны были разработать проект устройства нового типа кредитных учреждений - так называемых земских банков. На тот момент они должны были заменить казенные кредитные структуры, которые находились в стадии ликвидации.

Комиссия со своей задачей справилась, разработав положение о земских кредитных обществах. И, хотя этот проект не получил статус закона, труды комиссии, опубликованные в 1860-1861гг., оказали огромное влияние на последующее развитие ипотеки. Комиссия отдала предпочтение земским банкам, которые по форме представляли собой взаимно ответственные товарищества (общества с ограниченной ответственностью). При этом возможность создания ипотечных банков не исключалась, правда, с одной оговоркой - в виде акционерных обществ.

Золотой век ипотеки (1861-начало XX века)

Толчком для развития ипотеки стала отмена крепостного права: освобожденные в 1861 году от крепостной зависимости крестьяне нуждались в кредите для покупки земли, и государству пришлось снять запрет на долгосрочное кредитование. В итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6 % годовых.

Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться кредитные учреждения, причем с разными формами собственности. Среди них были акционерные и государственные, сословные и взаимные – все они выдавали долгосрочные ссуды под залог частновладельческой земли (вне городов) и городской недвижимости (жилые дома, строения, земля). Так в  России сложилась новая система ипотечного кредитования.

Городские кредитные общества

Первыми частными организациями, предоставлявшими кредиты на длительный срок, стали городские кредитные общества. Они создавались при поддержке городских дум, которые выдавали им кредит из городских капиталов «для первоначального обзаведения».

Первое городское кредитное общество, инициированное  Санкт-Петербургской городской общественной думой, было создано в северной столице в 1861 году. Для составления проекта Устава в начале 1861 года была сформирована комиссия, а в июне этого же года он в был утвержден и напечатан в приложении №67 «Санкт-Петербургских сенатских ведомостей».

Санкт-Петербургское Городское кредитное общество

Согласно Уставу, городские кредитные общества имели право:

• эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций
• исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита
• выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества (каждый член кредитного общества отвечал по его обязательствам, то есть по выпущенным облигациям в пределах стоимости заложенного имущества)
• реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим

Схема работы таких кредитных учреждений была следующей: заемщик (он же – член  общества) подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог недвижимого имущества (обычно - городского строения), а общество ее рассматривало. Сначала производилась оценка объекта. По правилам обществ, она с одной стороны, соответствовала действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой - доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом). На основе сделанной оценки принималось решение – выдавать или нет ссуду, и если – да, то - на какую сумму. Как правило, размер кредит определялся на 40-50% ниже стоимости залога.

Если заемщика устраивали условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора. Следующий шаг - выдача кредита в виде купонных облигаций. Получив их, заемщик продавал их на вторичном рынке.

После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках заемщика, и он продолжал его использовать. Это давало возможность уплачивать ссудный процент и гасить долг. После выполнения условий ссудного договора, кредитное общество возвращало заемщику закладную на имущество.

Н.А.Тарасов - председатель правления Санкт-Петербургского городского кредитного общества

По правилам общества его клиент имел право и на повторную закладную. Если владелец имущества, заложенного несколько раз, становился банкротом, то требования кредиторов удовлетворялись по старшинству. То есть долги после продажи заложенного имущества оплачивались в порядке последовательности (сначала – первому кредитору, потом - второму и т.д.). Лишь после удовлетворения всех претензий по закладным должник гасил свои обязательства по векселям, заемным письмам, распискам и пр.

Все заложенное имущество и сам факт залога подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах. Подробная опись каждого владения была внесена в крепостные книги (прообраз современных Бюро технической инвентаризации). В них также фиксировались изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечение ссуды. Государственная регистрация исключала возможность мошенничества с недвижимостью, и повышала ликвидность выпускаемых ценных бумаг.

Для них уже в то время была продумана система защиты. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, а при выдаче вырезались таким образом, чтобы в ней оставался талон  с соответствующим номером каждой выпущенной ценной бумаги. Ко всем облигациям прилагался купонный лист. Текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава (на русском и французском языках), которые раскрывали особенности этих облигаций, гарантии погашения, своевременной выплаты процентов.

Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского городского кредитного общества разрешило с 1862 года Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества (90 копеек за рубль их биржевой цены). Кроме того, можно было приобретать долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, что и государственные процентные бумаги. А с 1863 года Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги (предварительно получив за них деньги) в правление общества. Кредитное общество в свою очередь возмещало Госбанку совершенные выплаты.

Заседание правления Санкт-Петербургского городского кредитного общества. Слева: директор П.П.Яковлев,  директор П.А.Мельников,  председатель наблюдательного комитета А.Н.Брафман,  член наблюдательного комитета А.Н.Никитин,  секретарь В.А.Шимков,   заведующий ссудным отделением А.И.Маковский,  председатель правления Н.А.Тарасов,  директор И.А.Жидков,  бухгалтер Д.Д.Королев.

Масштаб работы Санкт-Петербургского кредитного общества был огромным. Сразу после утверждения Устава была открыта подписка для домовладельцев, которые желали заложить свои недвижимые имущества. За короткий срок этим предложением воспользовались 461 человек (сумма залога составила 17 млн. рублей). С момента открытия до 1 марта 1911 года общество приняло в залог 9462 имущества, а объем кредитов дошел до 332 млн. рублей.

Значительная часть заемщиков, которые пользовались услугами Санкт-Петербургского кредитного общества, использовали кредит на возведение домов или производственных зданий, что сказалось на благоустройстве столицы. Благодаря активному строительству, более трети клиентов кредитного общества увеличили стоимость собственной недвижимости на сумму свыше 140 млн. рублей.

По выданным ссудам Санкт-Петербургское кредитное общество выпускало в обращение облигации, по которым сначала выплачивались 5% годовых, а затем -  4,5%. Их общая сумма составила 670,4 млн. рублей, из которых большая часть за 49 лет была погашена. На 1 марта 1911 года оставались в обращении исключительно 4,5%-ные облигации на 347 млн. рублей - они обеспечивались ипотечной задолженностью заемщиков на  347,1 млн. рублей. Излишек обеспечения облигаций имел место в течение всех 49 лет работы. Это говорила о том, что облигации всегда тиражировались на сумму поступивших срочных платежей (в счет погашения ссуд).

Для поддержания такого соответствия Санкт-Петербургское общество было вынуждено прибегать к принудительным мерам взыскания срочных платежей с заемщиков. Так, с 1863 по 1911 годы общество продало 1360 заложенных недвижимых имуществ, по которым имелся капитальный долг ко дню торга в 56,1 млн. рублей. Их реализация дала выручку в объеме 76,8 млн. рублей.

За 49 лет работы доходы Санкт-Петербургского общества составили 49,1 млн. рублей, а чистая прибыль - 25,5 млн. рублей.

Московское городское кредитное общество

Вслед за Санкт-Петербургским кредитным обществом было открыто аналогичное в Москве, и его деятельность была не менее масштабной, чем в столице. За время существования там было выдано 35035 ссуд на общую сумму 662,6 млн. рублей. Причем получить их можно было только под залог недвижимого имущества, приносящих постоянный доход. Как следует из источников, срок кредитования зависел от качества залога: «под деревянные дома на 15 и 18 лет, а под каменные и состоящие под ними земли, а равно под огороды, сады и пустопорожние земли без строений на 26, 29 и 36 лет». Размер выдаваемых ссуд доходил до трех четвертей от оценочной суммы закладываемого городского имущества и до 50 % - от загородного.

Здание Московского городского кредитного общества на Петровке в Москве

 Ссуды выдавались сначала 5%-ными облигациями (всего выпущено на 350,7 млн. рублей), а с  1 сентября 1895 года - 4,5% -ными облигациями, объем эмиссии которых составил 311,9 млн. рублей. Выполняя роль посредника между заемщиками, получавшими облигации, и держателями этих ценных бумаг, Московское общество изъяло из обращения 5%-ных облигаций на 124,2 млн. рублей, а 4,5%-ных - на 40,9 млн. рублей. В течение 50 лет работы общество оплатило купонов на 238,7 млн. рублей. Суммы доходов Московского кредитного общества были внушительными - 34,8 млн. рублей, а чистая прибыль составила 12,3 млн. рублей.

Облигация Московского городского кредитного общества

Московское Городское Кредитное Общество (МГКО) сыграло заметную роль в экономической жизни второй столицы, которая начала бурно развиваться в конце 70-х и начале 80-х 19 столетия. За счет кредитов Москва быстро строилась: по данным Городской управы, с 1876 по 1911 гг. там  было возведено 16147 жилых и 25002 нежилых дома, а к работе привлечено более тысячи архитекторов.

Зал для публики в Московском городском кредитном обществе

Общество активно занималось благотворительностью - на эти цели было отчислено 1850 тыс. рублей. Только в период русско-японской войны  на общественные нужды было передано 725 тыс. рублей. Деньги а шли малообеспеченнным слоям населения столицы, пострадавшим от неурожаев, бедным студентам Московского университета и других учебных заведений, а также семьям членов общества и служащих.

Московское городское кредитное общество. Архив

Расцвет деятельности МГКО пришелся на начало XX в., когда им руководил Н. М. Перепелкин. Как глава предприятия, он вошел в набиравшую силы банковско-промышленную группу учрежденного в 1910 г. Московского частного банка, в котором сложился «тройственный союз» московских, петербургских и иностранных финансистов.

Перепелкин Николай Митрофанович - председатель Московского городского кредитного общества в начале ХХ века

Правление Московского городского кредитного общества. Сидят: Н.И.Астров - директор правления, С.Д.Телешов - директор правления, Н.М.Перепелкин - председатель правления, С.И.Печкин - директор правления, Г.И.Любимов - главный бухгалтер. Стоят: Д.И.Благовещенский - юрисконсульт общества, К.О.Водо - казначей.

Санкт-Петербургское и Московское кредитные общества являлись лидерами городского ипотечного кредитования. На них приходилось больше половины выданных ссуд: 520 млн. рублей к 1911 году, в том числе - 283,8 млн. руб. – на Санкт-Петербургское и 236,2 млн.руб. – на Московское.

Таблица 2. Сумма кредитов, выданных городскими кредитными обществами

Кредитные общества	Сумма выданных кредитов
Санкт-Петербургское	238,8 млн. рублей
Московское	236,2 млн. Руб.

По примеру Санкт-Петербурга и Москвы кредитные общества стали открываться в других городах Российской империи. К началу XX века их было уже 32:

• 13 - в Центральной России
• 2 - в кавказских губерниях
• 5 - в прибалтийских губерниях
• 12 - в польских губерниях

В том числе: Кронштадское (1875 г.). Тифлисское (1881 г.), Минское (1896 г.), Николаевское (1898 г.). Бакинское и Кишиневское (1900 г.), Ростовское-на-Дону (1904 г.), Симферопольское (1906 г.).

Никольская улица. Справа — дом Чижовского подворья. Заложен в МГКО в 1869–1907 годах. Фото 1880-х годов.

На рубеже столетий было создано Общество Взаимного Кредита. В 1906–м учреждено Санкт-Петербургское общество долгосрочного кредита (для обслуживания клиентов, находящихся в уездах и городах Санкт-Петербургской губернии); в 1907 году - Санкт-Петербургское губернское кредитное общество. Схема операций была такой же, как и у первых городских кредитных обществ. Все они являлись активными эмитентами ипотечных облигаций.

Москва. Никольская улица. Здание аптеки Феррейна, заложенного в 1873-1876 гг. Фото начала ХХ века

Однако за время своего существования кредитные общества не стали монополистами в сфере кредита под залог городской недвижимости. Спустя некоторое время у них появились сильные конкуренты - земельные банки.

Земельные банки. Рубеж XIX - XX столетия

Первые акционерные коммерческие банки появились в России в 1864 году, а акционерные земельные банки - в 1872-м. Процедура выдачи кредита в земельных банках сопровождалась оформлением закладных листов – ценных  бумаг, которые высоко котировались на бирже. И особенно на Московской: там проходил основной объем торгов по ценным бумагам, связанным с ипотекой. Активная торговля шла также на Санкт- Петербургской, Харьковской, Одесской, Рижской биржах.

Закладной лист Московского земельного банка

Закладной лист Донского земельного банка

Особую популярность закладные листы снискали в начале XX века - к 1914 году на ипотечные бумаги приходилось почти 40% всей суммы ценных бумаг на денежном рынке России (для сравнения: в Германии - 29%). Причем государственные ипотечные бумаги вызывали значительный интерес у зарубежных покупателей: в 1913 году доля иностранного капитала, вложенного в их покупку, составила 35%.

Вид Биржи и Гостиного двора в Санкт-Петербурге. Гравюра Елякова по рисунку Махаева

Не случайно статистический сборник «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» относил закладные листы к категории «первоклассного помещения капитала». Среди держателей этих бумаг было много людей среднего достатка, охотно помещавших в них свои сбережения.

Таблица 3. Результаты торгов по закладным листам на Московской бирже на 1 января 1913 года

Название банка	Количество закладных листов	Сумма в миллионах рублях
Дворянский Земельный Банк	9	823
Крестьянский Поземельный Банк	5	1 137
Акционерные Земельные Банки	13	1 419
Городские Кредитные Общества	20	748

Акция Московского земельного банка

К началу XX века земельные банки добились лидирующего положения в системе российского земельного кредитования. На их долю приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть из всех заложенных земель. К 1915 году общий объем выданных ими ипотечных ссуд составлял 5,5 млрд. руб. (3,8 млрд. «сельских» и 1,7 млрд. «городских»).

Земельные банки активизировали свою деятельность в центральной земледельческой полосе, сократив операции на западе и юго-западе европейской части России. В то же время здесь, а также на юге и юго-востоке страны (ранее преимущественно сфера распростра­нения акционерных земельных банков) возросли опера­ции Дворянского и Крестьянских банков. Так ипотека создала условия для формирования земельного рынка.

Крестьянский Поземельный Банк

Этот банк был открыт в 1882 году. Он находился в ведении Министерства финансов России: управляющий и три члена Совета банка назначались министром этого ведомства. Ссуды там выдавались целевые – исключительно на покупку земли у землевладельцев. Банк и сам пользовался этой возможностью: с 1895 года покупал на свой капитал земли и перепродавал их крестьянам.

Свидетельство Крестьянского поземельного банка на капитал 150 рублей. 1912 год

Чтобы оценить масштаб операций, которые проходили через Крестьянский Поземельный Банк, достаточно привести одну цифру: за период с конца XIX – начала XX вв. через него было совершено около 80% покупок земли.

Крестьянский Поземельный банк в Пензе

Большое влияние на развитие  кредитных отношений в сельском хозяйстве в конце XIX – начале XX вв. оказал П.А. Столыпин, по инициативе которого для крестьян была введена частная собственность на землю. Столыпинская реформа привела к росту активности в земельной сфере, и кредитные отношения в сельском хозяйстве получили распространение по всей России.

В 1885 году «для поддержания землевладения потомственных дворян» был учрежден Государственный Дворянский Земельный Банк, где ссуды выдавались посредством закладных листов. Срок кредитования впору назвать пожизненным: на 36 лет и 7 месяцев (под 6%) и 48 лет и 8 месяцев (под 5%). А с 1890 года кредит стал выдаваться на 66 лет и 5 месяцев – небывалая лояльность по отношению к клиентам.

Кроме государственных земельных банков, в Российской Империи работали и частные. Самым крупным из них был Московский Земельный Банк. За ним следовали Харьковский, Петербургско-Тульский, Виленский, Киевский, Нижегрородско-Самарский, Бессарабско-Таврический, Полтавский, Ярославско-Костромской и Донской банки.

Московский Земельный банк на Тверском бульваре

Помимо земельных банков кредитную систему России на конец 19 века представляли сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общества взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.

Отделение Крестьянского поземельного и Дворянского земельного банков в Полтаве

Земельный банк в Харькове

Имя в истории. Лазарь Семенович Поляков

С Московским земельным банком тесно связано имя Лазаря Соломоновича Полякова (1844-1914 гг.).

Лазарь Соломонович Поляков

Его история успеха началась с открытия в собственном доме на Тверском бульваре банкирского заведения «Л.С.Поляков». Но это заведение было лишь стартовой площадкой для накопления капитала. Позже, в 1872 году,  когда предприимчивый делец вошел в число учредителей Московского Земельного банка, а затем, в

Дом Л.С. Полякова на Тверском бульваре

Учитывая, что Московский Земельный был первым в списке учреждений акционерного ипотечного кредита страны, а его основной капитал составлял  10,5 млн. рублей, «делать деньги» было из чего. Поляков скупал ценные бумаги (к 1900 году их было выпущено на сумму 147 млн. рублей) по низкому курсу и перепродавал на бирже по высокому, с хорошей прибылью.

Кроме того, положение главного акционера банка позволяло Лазарю Соломоновичу скупать недвижимость должников, оставленную в качестве залога. Для этой цели в 1891 году он даже организовал специальную компанию – Московское Домовладельческое Товарищество, которое приобретало по минимальной цене заложенное у банка имущество.

Аналогичным образом действовала и Московское Лесопромышленное товарищество, основанное им еще раньше – в 1882 году. Только там, в отличие от Московского Домовладельческого Товарищества, принималась загородная недвижимость – земельные участки, лесные дачи и дома. Этого имущества за пять лет деятельности товарищества скопилось на сумму 1735 тыс. рублей – по тем временам это были огромные деньги. Причем большая часть имений была куплена на банковских торгах по бросовой цене. Потом они вновь закладывались в банке, перепродавались, а полученные средства шли на расширение дела.

Московский земельный банк – не единственный, над которым Поляков держал контроль. В его управлении оказалась целая группа банков: Московский Международный Торговый, Орловский Коммерческий, Ярославско-Костромской и другие.

Дом Ярославско-Костромского банка на Б.Бронной улице в Москве

Но успех Лазаря Полякова не ограничивался только банковским делом – его предприимчивость проявилась и в промышленности. Он сам создал несколько крупных предприятий, к примеру, Московскую Резиновую Мануфактуру, Общество Сооружения и Эксплуатации подъездных железных дорог и другие, где стал исключительным акционером. Умение организовать производство принесло ему хорошую прибыль, поэтому не удивительно, что к концу XIX века влияние банкирского дома Лазаря Соломоновича стало распространяться далеко за пределы Московского промышленного района.

Однако Поляков был известен не только своей предприимчивостью, но и благотворительностью, и общественной деятельностью. К примеру, он построил дом дешевых и бесплатных квартир в Москве, за что заслуженно снискал мецената. Одно из его важнейших добрых дел - пожертвование 23 тыс. рублей на строительство зала греческой скульптуры в Музее изящных искусств при Московском университете (ныне – зал постимпрессионистов Сезана и Гогена). Благодарность за свою щедрость он получил еще при жизни: в 1874 году за пожертвования в пользу детских приютов его наградили орденом Святого Станислава 2-й степени.

Яков Андреевич Рекк (1867—1913 гг.)

С историей ипотеки связано еще одно имя - Якова Андреевича Рекка, потомка немецких колонистов.

Яков Андреевич Рекк

Он приехал в Москву в 1886 году из Саратова и устроился рядовым служащим в банкирскую контору. Благода­ря коммерческой сноровке Рек  быстро освоил сложные финансовые операции и к двадцати четырем годам уже занял пост управляющего. В 1899 году вместе  с И.И.Зейфертом учредил Московское Торгово-строительное акционерное Общество с основным капиталом в 1 млн. рублей. Как было записано в уставе, компания создавалась, «для приобретения, постройки, перестройки и эксплуатации преимущественно в Москве и ее окрестностях домов с целью предоставления больших жизненных удобств, а также для производства всякого рода строительных материалов и торговли ими».

Процентные бумаги этого общества были распределены между 16 акционера­ми, представлявшими четыре семьи. В руках Рекков сосредоточилось 640 акций номинальной стоимостью 160 тыс. рублей. Правление предоставило компании право кредитоваться в конторах Государственного банка, а также в частных акционерных банках, и фирма стала клиентом Московского Городского Кредитного Общества. Позже партнеры кредитовались в конторах Государственного банка и частных акционерных банках, зарабатывали на обращение своих акций на фондовом рынке.

Молодой директор поставил дело на «широкую ногу». Его главной целью было украсить город «стильными домами, которые, имея технические удобства западноевропейских городских строений, в то же время не убивали бы национального колорита Москвы». Пользуясь ссудами, компания Реккка и Зейферта построила в Москве и перепродала новым владельцам 15 домов, среди которых - роскошные особняки на Поварской улице, в Мертвом и Гранатном переулках, доходные дома на Пречистенке, торговые помещения на Никольской и Мясницкой улицах.

Доходный дом Я.А.Рекка на Пречистенке. Архитектор Г.А.Гельрих

Строительство велось по собственному усмотрению и  за счет общества, к делу были приглашены знаменитые московские архитекторы: С. В. Шервуд, Ф. О. Шехтель, В.Ф.Валькот, Л.Н.Кекушев, И.А.Фомин, Г.А.Гельрих. Результат этого сотрудничества в виде архитектурных шедевров в центре Москвы частично сохранились и до наших дней.

Здание Скоропечатни А.Левенсона в Трехпрудном переулке. Архитектор Ф.Шехтель

Чтобы повысить активность финансовых операций и их ликвидность, Яков Андреевич в расчет за построенные в Москве дома стал скупать землю в юго-западных губерниях России. Работая по схеме землеустроительных комиссий, он дробил имения помещиков на мелкие хуторские хозяйства, и через Харьковский земельный и Крестьянский банки продавал их крестьянам. Так он поступил с двумя усадьбами князей Кантакузиных «Локня» и «Буромка» в Полтавской губернии, реализовав их при посредничестве ипотечных учреждений. Схожую операцию Я. А. Рекк проделал с имением «Чернобыль» Киевской губернии, продав 4 тысячи десятин земли крестьянам и казакам при помощи Дворянского банка.

По свидетельству современников, Рекк был «человеком большого ума, необыкновенной трудоспособ­ности и неутомимой энергии», он не на словах, а на деле показал каждому русскому гражданину, «как простой смертный может широко раскинуть рамки своей деятельности, плодотворно отзывающейся на разных сторонах... народного хозяйства» России.

Система ипотечного кредита

Конец XIX столетия стал для ипотеки поистине золотым веком. К этому времени в России сложилась прочная система ипотечного кредита. В нее входили:

• Государственные земельные банки: Крестьянский банк (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.)
• Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1868 году, а в 1891-м преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка)
• 10 акционерных земельных банков (созданы в 1871-72 гг.)
• 36 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247- в 1900 г. 319 - в 1914 г.)
• Земский банк Херсонской губернии (с 1864 года)
• Дворянский земельный банк Тифлисской губернии (в 1875 году)
• Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (в 1876 году)
• Местные ипотечные учреждения на окраинах России

На 1 января 1885 года всеми ипотечными учреждениями было выдано свыше 21,7 тысяч ссуд на сумму 537,8 млн. рублей. При этом было заложено 42,8% земли, находящейся в частной собственности.

 Ипотека в начале XX века

На рубеже столетий рост ипотечных операций продолжается, и ипотека как вид займа приобретает массовый характер: клиентами земельных банков становятся две трети частных владельцев земли. Существенно увеличивается количество товариществ мелкого кредита: если в 1905 году их было более 500, то к 1915 году – уже 15450.

Дом М.П.Рябушинского (бывший-З.Г.Морозовой) на Спиридоновке. Архитектор Ф.О.Шехтель.  Заложен в МГКО в 1911 году.

 К этому времени  существенно изменяется целевое назначение ипотеки. Если раньше она шла на развитие промышленного и банковского предпринимательства или на биржевые игры, то к началу XX века стала чаще применяться в сельском хозяйстве. Значительная часть ссуд была истрачена на покупку земли (30% купленных и 50% проданных дворя­нами земель прошли через Дворянский банк). К 1915 году площадь крестьянских земель, куплен­ных при посредничестве Крестьянского банка, пре­вышала дворянские, находившихся в залоге у Дворянского банка.

Здание театра Омона у Триумфальных ворот. Заложено в МГКО в 1902 году.

Наибольшего расцвета ипотека достигла к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд возросло почти до 508 тыс., их сумма — до 3,322 млрд. рублей, а площадь принятой в залог земли составила 56% от всей, что была  в частной собственности. Пальму первенства по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд удерживали земельные банки: в 1915 году они выдали 90% ссуд.

К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков.


Лазарет в здании Московского городского кредитного общества на Петровке. 1915 год

Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция – после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ». В итоге понятие «ипотека» было забыто на 70 с лишним лет.

Ипотека сегодня

Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила  в 1998-м, когда  вышел Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С  2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей.  Идеей ипотечного кредитования «заболели» более 200 банков, большинство разработали собственные программы, а портфели ипотечных  кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое,  «поточное» производство.

Однако эти   планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. – обжегшись  на непогашенных  займах, банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. Но волна экономического кризиса, всколыхнув рынок, улеглась, и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

Сегодня для ипотеки  характерны две черты: интеграция и унификация. Первая видна невооруженным глазом: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают в  тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая только формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты.Итак, российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами. В зависимости от этого, в ее летописи можно выделить несколько этапов. 

1. 1754 – 1859 гг. – становление и развитие.
2. 1859-1861 гг. – прекращение долгосрочного кредитования после указа императора Александра II.
3. 1861 – 1917 гг. - бурное развитие, в ходе которого в России сложилась разветвленная кредитная система.
4. 2005 год – по настоящее время – возрождение ипотеки и развитие ее правового института.

Использованные источники:
1. Статистический сборник сведений по земельному кредиту, т. 1-3, СПБ, 1887-93.
2. Статистика долгосрочного кредита в России, СПБ-П., 1894-1917.
3. Хрулев С.С. Наш ипотечный кредит. Опыт выяснения состояния зем¬левладения в зависимости от его задолженности, СПБ, 1898.
4. Курчинский М. А., Поземельная задолженность, П., 1917.
5. Моисеева О. Н., Ликвидация земельных банков в СССР в 1917-18 гг., М., 1954 (Автореферат диссертации).
6. Н.А. Проскурякова. Материалы по истории аграрных отноше¬ний в России в конце XIX - начале XX вв. Статистика долгосрочного кредита в России, М., 1980.
7. В.И. Корчаков - Сивицкий «Об ипотечной системе вообще и о пользе введения ея в Юго-Западном крае России» (1879 г.).
8. Исследование Аналитического центра компании ООО «РУСИПОТЕКА» (мониторинг ипотечного рынка).