Александр Семеняка: Ставка по ипотечному кредиту к 2018 году будет составлять 7%
По словам главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, АИЖК ожидает, что ставка по ипотечному кредиту к 2018 году будет составлять 7%. По его словам, сказанным на брифинге по окончании заседания правительства, к 2018 году маржа банков при выдаче ипотечных кредитов должна сократиться до 2,2%, а объем выдачи кредитов будет составлять порядка 815 тыс. штук.
«Ставка ипотечного кредита зависит от стоимости ресурсов, которые привлекают банки и маржи, которую они добавляют, выдавая ипотечный кредит, – объяснил Александр Семеняка. – Сейчас маржа банков чуть ниже 4%. Мы считаем, что есть предпосылки для того, чтобы в ближайшие пять лет эту маржу сократить до уровня 2,2%». Этому может способствовать переход от бумажного оборота к электронному обороту, что сократит издержки. Кроме того, должна быть повышена эффективность процедуры взыскания. Важным моментом будет и снижение рисков. «Здесь мы делаем ставку на развитие ипотечного страхования, что позволит плавно сокращать маржу», – подчеркнул Семеняка.
Что касается стоимости заимствования, то в агентстве рассчитывают, что правительство выполнит ориентир по уровню инфляции 4,7% к 2018 году. «Если Центральный банк будет обеспечивать предоставление денег в банковскую систему по ставке, сопоставимой с уровнем инфляции, то, наверное, можно говорить о ставке по ипотеке порядка 7%. Это тот уровень, который, мне кажется, аналитически обоснован», – указал Александр Семеняка. И это достаточно близкий показатель к тому, что требовал от правительства и банков президент Владимир Путин – ранее он отмечал, что ставка по ипотеке должна составить 6,5% годовых. Еще в мае текущего года он поручил правительству принять меры по снижению ставки до уровня «инфляция + 2,2%».
По прогнозам Семеняки, в этом году объем выданных ипотечных кредитов достигнет порядка 1 трлн рублей, то есть более 600 тыс. семей воспользуются ипотекой для решения жилищных проблем. Пока же ситуация не только не улучшается, но и довольно заметно ухудшилась. Так, темпы роста выдачи ипотечных кредитов в РФ в сентябре 2012 года замедлились как раз в связи с продолжающимся ростом ставок по ипотеке. В сентябре, как и в августе, ставка по ипотечным кредитам составила 12,3%, что на 0,4 процентного пункта выше сентября 2011 года. В то же время в октябре 2012 года продолжился рост ставок по ипотеке, начавшийся в августе 2012 года.
В первом полугодии 2012 год рынок ипотеки в принципе рос колоссальными темпами, говорит директор департамента продаж и продуктов Росгосстрах банка Вилен Ли. Этому способствовали исторически минимальные ставки, послабления требований к заемщикам (снижение первоначального взноса, ипотека по одному документу) и стоимость жилья ниже пиковых значений 2008 года на 20-30%. Спрос также подстегнул значительный рост количества объектов недвижимости экономкласса, при том что большая часть ипотечных кредитов представляется на покупку такого жилья. Свою лепту внесли программы рефинансирования ранее выданных кредитов и развитие социальных программ для работников бюджетных сфер. Даже не очень активные в ипотечном направлении кредитные организации взялись в этом году наращивать портфели по этому направлению.
В связи со столь стремительным ростом регулятор опасается надувания очередного пузыря и принял решение ограничить чрезмерный рост. Но говорить о надувании ипотечного пузыря скорее преждевременно. Если в развитых странах основную массу розничного кредита составляет ипотека (в США – три четверти, в Германии – две трети), то в России на долю ипотеки пока приходится только четверть рынка. Более того, скорее всего, в следующем году стоит ожидать замедления темпов роста ипотеки на фоне ускорения темпов инфляции и повышения ставок ЦБ, не стоят на месте и цены на жилье. В связи с этим часть заемщиков в 2013 году, вероятнее всего, отложит покупку квартиры, что также приведет к замедлению темпов роста рынка. Но в целом, прогнозирует Вилен Ли, серьезных изменений в условиях, помимо повышения ставок, скорее всего, не произойдет. Новой тенденцией в условиях кредитования, вероятно, станет ипотечное страхование – страхование ответственности заемщика и страхование финансовых рисков кредитора, которое позволит повысить доступность ипотеки.
Прежде всего, доступность жилья именно с помощью ипотечного кредитования связана с уровнем инфляции, отмечает замдиректора аналитического департамента Московского фондового центра Елена Чернолецкая. ЦБ уже принимает ряд последовательных и жестких мер для сдерживания инфляционных колебаний. Отдельно стоит указать работу с банковским сектором, где сейчас принимаются меры по повышению стабильности банков с помощью ужесточения нормативов.
Но, полагает эксперт, одновременно должны повышаться требования к проверкам заемщиков. И тут речь идет не о мучительной для людей процедуре, а об аккуратном отношении банков к тем, кому они выдают кредиты. Необходима также полноценная работа с застройщиками, чтобы повысить и темпы роста жилья, особенно в регионах, и его доступность. Это может происходить за счет мер по упрощению бюрократических процедур или, может быть, каких-либо льгот для застройщиков, которые работают в секторе экономкласса. Следующим шагом должно стать повышение уровня ликвидности в системе, тогда банки смогут снизить ставки. Вероятно, кто-то из крупных государственных банков начнет первым снижать ставки именно по ипотеке, задав тон для всей системы. Может быть, на первых этапах доступная ипотека будет для каких-то льготных категорий граждан, но в дальнейшем комплекс мер постепенно поможет распространить систему на все категории заемщиков.
Для падения ставок по ипотеке действительно должен сложиться целый ряд факторов, заключает начальник управления внедрения персонального финансового планирования ФГ БКС Сергей Дейнека. Это снижение инфляции и ставки рефинансирования, уменьшение рисков экономики. Высокую стоимость ипотечных кредитов обусловливает то, что в настоящее время риски достаточно велики и банки закладывают их в стоимость кредита. При этом в ипотечное кредитование физических лиц закладываются более высокие риски, чем, например, в кредитование бизнеса, особенно если кредит берется без первоначального взноса. Скорее всего, ожидает эксперт, в конце 2012-го – начале 2013 года произойдет рост ставок по ипотеке. Но уже с 2013 года возможны восстановление и последующий рост экономики. И если положительная тенденция сохранится, в течение пяти-шести лет есть вероятность увидеть снижение процентных ставок и до 7-9% годовых.
Эксперт
18.11.2012
