Антон Табах: Раздувание ипотечного пузыря выгодно только девелоперам
Раздувание ипотечного пузыря выгодно только девелоперам, а государству и крупнейшим банкам несет новые риски в виде дополнительных неформальных обязательств перед заемщиками.
Обсуждение вопросов ипотеки на встрече главы государства и главы Сбербанка вызвало много вопросов. Продвижение ипотечных продуктов и желание получить дополнительную неформальную господдержку (помимо программ субсидирования ипотеки) вполне ожидаемы со стороны Германа Грефа. Однако формат и своевременность этого вызывают вопросы.
Во-первых, рынок ипотеки и так восстанавливается довольно быстро. По данным Банка России, в первой половине 2016 года российские банки увеличили выдачу ипотечных кредитов на 44%. Всего в январе—июне 2016 года ими было выдано 389,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 664,5 млрд руб. Это происходило на фоне стагнации доходов населения и достаточно высоких процентных ставок. Снижение ставок и стабилизация рынка труда, скорее всего, поддержат рост во втором полугодии. Нехватки предложения на рынке недвижимости не наблюдается, поэтому дополнительное стимулирование ипотеки и раздувание нового ценового пузыря выгодны только девелоперам, но не в интересах государства и крупнейших банков, которым это повышает риски.
Во-вторых, прогнозы процентных ставок и инфляционных процессов все-таки зона ответственности Банка России. «Мы надеемся, что это снижение ставок до конца года приведет к тому, что в следующем году уже субсидии со стороны государства не потребуются. Мы рассчитываем, что в четвертом квартале этого года будет реальное оживление на рынке ипотеки», — отметил Греф. В свою очередь, Путин подчеркнул, что желающим решить наконец квартирный вопрос не стоит ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке, лучше взять кредит прямо сейчас. Однако даже при снижении инфляции и ставок вряд ли уровень ставок по ипотеке будет посилен для основной массы заемщиков без субсидий, хотя бы и урезанных. Ну а заявление, что «всегда в любом экономическом процессе две составляющие: ипотека будет дешевле, но жилье будет сразу же расти в цене. Поэтому сейчас, думаю, один из самых удобных моментов, когда ипотека уже дешева и жилье еще очень дешево», очень сильно упрощает ситуацию и выглядит сомнительно для финансово грамотных наблюдателей.
В-третьих, «царское благословение», скорее всего, будет использовано ипотечными заемщиками в случае неспособности обслуживать кредиты. Валютные ипотечники в своих судебных исках и публичных заявлениях ссылаются на заявления руководства страны и Банка России о стабильности рубля, чтобы переложить с себя на власти ответственность за получение не подходящих им продуктов. Не стоит ожидать другого поведения и в данном случае. При этом число рублевых ипотечных заемщиков в десятки раз больше максимального числа валютных заемщиков (часть из которых самостоятельно решили свои проблемы), поэтому масштаб потенциальных претензий в случае полноценного кризиса на рынке недвижимости может измеряться сотнями миллиардов рублей.
На память приходят и «народные IPO» 2007 года, когда размещения акций госкомпаний активно поддерживались на высшем уровне, но вскоре финансовый кризис резко сбил цены. В результате в 2012 году пришлось устраивать обратный выкуп акций ВТБ по цене размещения для мелких частных инвесторов, что вызвало большие вопросы о справедливости такого решения. В какой форме будут предоставлены «защита и справедливость», пока не очевидно, но, как и в 2012-м, скорее всего, раскошелиться придется банкам. Если же расходы возложат на бюджет (пока этого удавалось избегать), то это также не способствует здоровью ипотечного рынка.
Вряд ли диалог первых лиц про ипотеку будет способствовать резкой взгонке рынка. Но дополнительное раздувание государственных обязательств в сфере, которая уже пользуется активной господдержкой, радости не вызывает и развитию рынка не способствует.
РБК
10.08.2016
