Одни банки продолжают развивать новые ипотечные программы
Бурный рост ипотечного кредитования сегодня в незначительной степени генерирует сам рынок, считают большинство его участников. Главным драйвером отрасли стало государство.
В течение 2011 года банкиры и финансовые аналитики дружно прогнозировали стагнацию сектора «длинных» кредитов, чему способствовала нестабильная ситуация на мировых рынках. Оформившийся было рост словно испугал самих участников отрасли — наращивание ипотечных портфелей шло быстрыми темпами, банки росли и при этом обсуждали вероятность очередного рыночного спада. Например, в начале года начальник отдела розничного бизнеса ростовского филиала Связь-Банка Татьяна Артеменкова говорила, что грядущий экономический кризис всё чаще становился темой для обсуждения. «В ожидании новой кризисной волны в банковской сфере, где до сих пор условия ипотечного кредитования только смягчались, наметился раскол, — характеризовала ситуацию г-жа Артеменкова. — Одни банки продолжают развивать новые ипотечные программы и понижать кредитные ставки, другие же, напротив, ухудшают условия кредитования, третьи и вовсе задумались о продаже ипотечных портфелей».
Как отмечает сегодня менеджер департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр» Марат Абдуллин, пессимистичные прогнозы банкиров и финансовых аналитиков по стагнации рынка ипотечного кредитования в 2011 году были связаны в первую очередь с поиском источника долгосрочного фондирования. Действительно, на недостаток «длинных» денег ещё в начале года сетовали, пожалуй, все, кроме госбанков. Однако постепенно гиганты, а затем и средние игроки стали наращивать ипотечные портфели. К примеру, на Юге о стратегиях удвоения почти в одно и то же время объявили государственный ВТБ 24 и региональный банк «Новопокровский». Банки один за другим снова запустили ипотечные маховики. Между тем, Национальное агентство финансовых исследований опубликовало в апреле результаты опроса, согласно которому 81% россиян не могут позволить себе ипотеку. За счёт чего же банки намерены наращивать портфели? И куда делись все те проблемы, о которых так много спорили весь прошлый год?
Ставки и портфели вырастут
Как рассказывает глава банка ВТБ 24 Михаил Задорнов, в 2011 году рынок ипотеки вырос в среднем в 1,7 раза по отношению к предыдущему году. А вот динамика за I квартал 2012 года уже свидетельствует о торможении. За три месяца было выдано 127 тысяч кредитов на сумму 181 млрд рублей, что значительно ниже темпов роста аналогичного периода 2011 года. В феврале 2011 года прирост объёмов выдачи ипотечных кредитов к февралю 2010 года составил порядка 25%, а в текущем году зафиксировано снижение на 19%. В марте падение стало вдвое большим. Одна из причин спада, как отмечают в аналитическом центре АИЖК, — постепенное увеличение процентных ставок. Они растут с декабря: сначала 11,6%, а в марте уже 12,1.
«Основные причины сохраняющихся высоких ставок — это прежде всего высокая стоимость денег и сравнительный дефицит ликвидности, а также высокие средние темпы инфляции и относительно низкое качество основной массы потенциальных заёмщиков на фоне низких доходов, — комментирует аналитик УК “ФИНАМ Менеджмент” Максим Клягин. — Кроме того, уровень конкуренции в данной сфере среди кредитных институтов пока относительно невысокий — большинство банков концентрируют усилия на более привлекательных направлениях розничного кредитования».
Потенциал роста рынка ипотеки вроде бы исчерпан — в 2011 году ставки оказались рекордно низкими, достигнув, по словам управляющего краснодарским филиалом ВТБ24 Виктора Тусикова, исторического минимума. Собственно, это и стало главным драйвером расширения спроса. По итогам прошлого года рынок полностью восстановился — в денежном выражении он составил 713 млрд рублей, заметно превысив даже докризисный максимум в 655 млрд рублей. Но при текущих уровнях инфляции и платёжеспособного спроса потенциал снижения ставок исчерпан. А значит, исчерпан и рыночный потенциал роста.
Тем не менее, во многих банках запланировано серьёзное наращивание ипотечных портфелей и на текущий год. Так, ВТБ 24 только в Краснодарском крае рассчитывает удвоиться и выдать к концу года порядка 2,5 млрд рублей. Ростовский «Центр-инвест» намерен прирасти полумиллиардом, доведя портфель до 3,7 млрд рублей. По данным заместителя управляющего ростовским филиалом Связь-Банка Ирины Чередниченко, в прошлом году филиал увеличил выдачи в восемь раз, до 360 млн рублей, а в нынешнем году планирует удвоиться. В среднем, как отмечает директор регионального центра «Южный» ЗАО «Райффайзенбанк» Дмитрий Шахметов, в 2012 году ожидается дальнейший рост продаж в данном направлении в среднем на 20–25%.
Рынок ускоряют извне
На вопрос, почему растёт рынок, банкиры отвечают почти одинаково. Во-первых, ипотека сегодня — наиболее безопасный для банка продукт. Учитывая нестабильность мировых рынков, ипотечные портфели дают фининститутам подушку безопасности: задолженность легко превращается в недвижимость, наличие высоколиквидного залога позволяет не особенно ужесточать требования по кредитам. «“Центр-инвест” вообще не прекращал реализацию своих ипотечных программ, — рассказывает председатель правления банка Григорий Жуков. — Ведь ипотека является наиболее безрисковым для населения кредитом, поэтому мы можем предложить и привлекательные условия, и значительные сроки кредитования». По словам Марата Абдуллина, сегодня специалисты довольно высоко оценивают качество ипотечных портфелей в РФ, а про грядущие кризисы и дефолты сейчас никто из банкиров даже не упоминает.
Во-вторых, как отмечают игроки, отрасль получает существенное ускорение извне. В последнее время сектор ипотечного кредитования динамично развивается благодаря мощным государственным интервенциям. Основными причинами роста являются развитие социальной ипотеки, разработка новых государственных программ, строительство жилья эконом-класса. «Одним из основных источников роста спроса стали ипотечные кредиты с государственной поддержкой для льготных категорий граждан, — описывает наиболее распространённую схему Ирина Чередниченко. — Помимо обычных ипотечных кредитов, пользовались устойчивым спросом кредиты под залог не приобретаемой, а уже имеющейся жилой недвижимости».
Интерес банков сегодня сфокусирован на ипотеке для военнослужащих и молодых учёных; они активно продвигают программы с участием материнского капитала, с субсидированием региональными администрациями и т. п. В этом смысле южный рынок не имеет никакой специфики, разве что здесь ещё есть и «народная ипотека», инициированная краснодарскими властями совместно со Сбербанком.
У всех этих программ одна общая черта — ставка ниже рыночной. В среднем она составляет 9–10%. «Конечно, условия мягкие, при зарплате в 25–30 тысяч уже можно получить кредит, — говорит директор компании “Аякс Риелт” Александр Кутченко. — Но мы знаем, что в 2008 году кризис случился после того, как в США пошёл вал кредитов, когда кто угодно мог получить деньги чуть ли не по паспорту. А ставки, которые сейчас те же госбанки (ведь именно они генерируют основной рост рынка ипотеки) предлагают в рамках госпрограмм, не совсем рыночные. Они выполняют социальную функцию, это ставки “по приказу”».
Как «длинные» деньги становятся короткими
Так или иначе, эти «нерыночные» ставки привлекают с каждым годом всё больше заёмщиков, которые идут не только в госбанки. Но откуда берут «длинные» деньги частные банки? «Для частников источником фондирования стало государство в лице АИЖК и другие крупные участники рынка, — говорит Марат Абдуллин. — Ведь если посмотреть на ипотечный сектор России, то окажется, что все достижения оказались возможными благодаря небольшому числу игроков».
Простейшая схема: банки выдают ипотечные кредиты, обслуживают их и в какой-то момент продают закладные АИЖК. Один эксперт рынка на условиях анонимности высказал в связи с этим такие опасения: «Очень серьёзные подозрения есть не только у меня, но и у многих строителей. В АИЖК сейчас все идут за дешёвыми деньгами, а что за этим стоит, никто не смотрит. В рамках программ, которые финансирует АИЖК, народ берёт и берёт — а сможет ли государство, в случае чего, это оплачивать? Мы, по сути, скопировали американскую модель и знаем, к чему это привело там — рынок схлопнулся».
Директор дирекции развития продуктов ОТП банка Дмитрий Сапронов отмечает, что пока в стране наибольшая доля (48%) всё же у нецелевых кредитов. «На ипотеку сегодня приходится около 30 процентов российского рынка розничного кредитования, этот показатель в целом стабилен на протяжении последних лет, — рассуждает г-н Сапронов. — До кризиса это были 31,3 процента, затем показатели снижались. Говорить о том, что Россия пойдёт по сценарию стран, где доля ипотеки составляла 60 и более процентов, неверно».
По мнению гендиректора Macon Realty Group Ильи Володько, вряд ли рынок будет расти за счёт увеличения числа клиентов или за счёт снижения ставок по ипотеке. По его мнению, главный фактор — удешевление жилья; именно это наиболее вероятный сценарий на ближайшие годы, поскольку появляются проекты «жёсткого» эконом-класса, стоимость квадратного метра в таких домах на 20–30% ниже среднерыночной. «За два-три года мы вряд ли серьёзно нарастим ипотечный портфель посредством государственных финансов и так далее, — говорит г-н Володько. — Но, думаю, это окажется возможным за счёт увеличения доступности жилья».
Эксперт
25.06.2012
