Банки активно кредитуют объекты московских девелоперов
Банки активно кредитуют строящиеся объекты московских девелоперов, чтобы держать над ними контроль, но по-прежнему не в восторге от того, что могут остаться с недостроенными активами на руках и «ипотечниками», которые попытаются расторгнуть кредитные договора.
Как считают аналитики, такая ситуация может привезти к очередному ипотечному кризису и «схлопыванию пузыря». Участники рынка призывают пока не паниковать и пользоваться услугами проверенных банков.
Как пишет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, еще до кризиса банки крайне неохотно кредитовали новостроечников и, в общем-то, правильно делали— вряд ли они многие из них были рады получить в конце 2008 года новость от застройщика, что строительство кредитуемого дома откладывается на неопределенный срок. Ведь тогда к ним приходили получившие кредит в этом доме ипотечники с сообщениями, что не в состоянии обслуживать долг. Оставалось решать, что же делать с повисшими на шее виртуальными квартирами (в реальности-то они и не построены!), чего не происходило на вторичном рынке жилья.
Подкуп ставками
«Ставка ипотеки в 20% была нормой для новостроек тех лет. Столь высокий процент компенсировал риски банкиров. Впрочем, банки-то в сильном накладе не остались— они умудрились прогнуть застройщиков и за счет преференции госфинансирования сектора осуществить переход девелоперских активов в свои руки. Так что полноценного фиаско для банков не наступило»,— говорит Юрий Кочетков. Но сейчас, по его словам, пошла новая волна кредитования новостроек: ПИК рапортует, что в марте у него 18,2% поступивших от покупателей средств— ипотечные. У «Главстроя» по 1-му кварталу— 20% ипотечных поступлений. СУ-155 за тот же период также рапортует о росте ипотеки на четверть.
"Почему банки активно накачивают рынок ипотечными деньги по уже более чем вменяемым ставками— понятно. Застройщики вместе с активами попали в их полный контроль, выдаваемые покупателям-ипотечникам деньги совершают полный оборот и снова оказываются в карманах банков. В итоге вместо виртуальной квартиры, висящей на шее со времен, когда ей был покрыта задолженность застройщика перед банком, у нас в кулаке оказывается тепленький и платежеспособный заемщик, а также закладная, которую можно перепродать тому же АИЖК. Вместо токсичного актива на балансе мы получаем вполне позитивный активчик»,— считает аналитик.
Однако, по его словам, АИЖК все равно паникует: «После 2011 г. высока вероятность замедления темпов роста ипотечного кредитования из-за дефицита нового жилья, говорится в совместном исследовании „Эксперт РА“ и АИЖК. В 2011 г.— начале 2012 г. будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было разморожено в 2009–2010 гг., а проекты с нуля в последние два года практически не запускались»,— цитирует АИЖК Кочетков.
Не уйти от котлована
По мнению аналитика, АИЖК переживает зря: инвестиционная пауза явно проходит и застройщики уже сейчас вываливают достаточно проектов на низких стадиях строительства. «Я конечно понимаю тоску того же АИЖК, которому предпочтительно бы было иметь дело с новостройками в более-менее готовом виде. Но ведь денежки-то у них все равно государственные...»,— иронизирует Кочетков.
Риски, с его точки зрения, заключаются несколько в ином: он ожидает, что следующий наш полноценный кризис на рынке недвижимости будет сопровождаться схлопыванием ипотечного пузыря. Из-за того, что кредиты для новостроечников выше по ставке, то по ним и существует больше вероятностей получить неплательщика.»А вот для покупателя главная неприятность— попасть в конфликт недостроя с кредитом на плечах. Такой покупатель будет крайне заинтересован расторгнуть покупку, так как квартиры-то у него физически нет. Это принципиальное отличие его от ипотечника со вторичного рынка, который уже сидит в «своей» квартире»,— считает Юрий Кочетков.
«То есть, даже несмотря на то, что банки кредитуют фактически свои же квартиры, скрытая токсичность этих кредитов никуда не девается. Залог был и остается виртуальным, а ипотечник гораздо менее скован, чем для случая вторичного рынка. В идеале банк опять запустит руку в закрома Родины и добудет финансирование на достройку. В 2008-м именно банки получили максимальную поддержку. Но вот кто гарантирует, что все также будет и во время следующего кризиса...»,— размышляет аналитик.
Либо одно из двух
«Если считать, что схлопывание пузыря — это приведение текущей (сильно завышенной по различным причинам) стоимости актива к его реальной стоимости, то на сегодня жилую недвижимость вряд ли можно считать сильно переоцененной. Это подтверждает существенный рост сделок купли-продажи, в том числе с использованием ипотеки. Другое дело, что банки стали осторожнее в подходах при кредитовании и размер первоначального взноса по ипотеке пересмотрели в сторону увлечения, таким образом страхуясь от потери стоимости актива»,— комментирует рассуждения Юрия Кочеткова директор кредитного департамента СДМ-Банка Сергей Козлов. По его словам, брать ипотеку в новостройках по-прежнему так же опасно, как и раньше,— нужно просто понимать, кто выступает застройщиком и какие банки предлагают ипотеку для этих новостроек. «Наш банк, например, предлагает ипотеку только для объектов, по которым застройщик аккредитован»,— говорит Козлов.
А по мнению управляющего активами ФГ БКС Николая Солабуто, вероятность неблагоприятных событий на рынке новостроек возможна только при его максимальном развитии. «Когда только ленивый не займется возведением жилой недвижимости, вот тогда и начнутся проблемы. До этого не важно, ипотечные деньги или свои пришли к застройщику. Вероятно, это время наступит не очень скоро. Скорее всего, такая ситуация начнет все более четко вырисовываться только после 2014 года»,— считает Николай Солабуто. По его словам, сейчас пока рынок ипотеки тормозится из-за высоких процентных ставок и потери платежеспособности потенциальных покупателей в результате кризиса.
«Обратно до ситуации 2007 года рынок будет идти 6 лет. Как раз за это время значительно вырастет заработная плата среднего класса и увеличится его численность. Также бонусные излишки достигнут своей инвестиционной значимости и выльются на рынок. При этом доступ к деньгам также станет более демократичным и, с учетом всех обстоятельств, много частных предпринимателей выйдет на рынок строительства жилья»— комментирует Солабуто.
Новостройки не сдаются
Тем не менее, по словам генерального директора «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, доступность ипотеки для клиентов на первичном рынке все повышается. «Условия программ кредитования на первичном рынке будут стремиться к условиям кредитования вторичного рынка. Существуют предпосылки к дальнейшему снижению ставок, по нашим оценкам, в ближайшие 2–3 года— до 11,5–12% в рублях, на инвестиционный период. Требования банков к застройщикам будут корректироваться в сторону смягчения. Например, в сторону сокращения требований к сроку деятельности компании на рынке— с трех до двух лет. Но, конечно, в первую очередь, дальнейшее развитие ипотеки будет зависеть от темпов восстановления экономики, от уверенности в стабильности доходов покупателей и других общеэкономических факторов»,— говорит Литинецкая. По ее словам, в настоящее время доля ипотечных сделок в «Миэль-Новостройки» от общего числа сделок купли-продажи квартир в новостройках Москвы и Московской области составляет, в среднем, 37%.
«Сейчас сложно сказать наверняка, когда и как произойдет следующий виток кризиса, и уж, тем более, с уверенностью прогнозировать какое— либо развитие событий. Слишком большое количество взаимосвязанных факторов влияют на рынок недвижимости в целом. Одно я могу сказать наверняка— значительного снижения ипотечных ставок, до того уровня, на котором ипотека станет по силам основной массе наших сограждан, нам в ближайшее время не дождаться. Во всяком случае, пока государство не будет готово брать на себя бремя поддержки ипотечных программ в достаточном объеме. А этого не происходит, как мы все можем наблюдать»,— полагает генеральный директор компании «Служба Недвижимости» Павел Карасев.
Хотя, безусловно, то, что происходит в ипотечной сфере последние полтора года, по его мнению, в том числе и рекордное снижение процентных ставок, значительное увеличение объемов— вселяет некоторый оптимизм.» По данным нашего агентства, количество сделок с привлечением ипотеки только за этот год выросло почти в два раза. Думаю, в ближайший год такая тенденция сохранится, но в дальнейшем дефицит ликвидных предложений на рынке может сказаться и на ипотеке»,— считает Карасев.
Ипотечный пузырь и следы ливийских повстанцев
А вот управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский видит влияние арабских войн на возможное возникновение ипотечного кризиса и пузыря. «Традиционно российский рынок недвижимости растет пропорционально мировым ценам на нефть. Во многом, благодаря арабским войнам (в результате чего, добыча нефти в Ливии упала на 60–70%), цены на нефть впервые за время кризиса достигли уровня $120 за баррель марки Brent. В результате, в российской экономике вновь появились излишки деньги, а как следствие этого, банки начали вновь снижать ставки по кредитам, размер первоначального взноса»,— объясняет свою позицию Скоморовский.
По его словам, на рынок выходят и вовсе новые продукты, такие, как кредиты на покупку доли в квартире или комнаты в коммуналке. Есть кредиты, где можно использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал. Одновременно растут и цены на недвижимость. По сути, происходит то же самое, что происходило в нашей стране до кризиса. В ближайшем будущем перспективы, по мнению Скоморовского, самые радужные.
«Согласно прогнозам крупных мировых экономистов, если добыча нефти в Ливии совсем прекратится, то цены на черное золото могут еще вырасти на 70–100%, до $200–250 за баррель. А мы можем прогнозировать, что лояльность банкиров к бедным слоям населения будет расти вместе с ценами на жилье. Иначе говоря, надуется новый мыльный пузырь на рынке жилья. Но надо понимать, что как бы долго война в Ливии не продолжалась, она не будет вечной, а ее окончание будет грозить рынку жилья России новым кризисом»,— предупреждает всех эксперт.
gzt.ru
28.04.2011
