Цены на испанскую недвижимость неизбежно будут падать

За время кризиса цены на жилье в Испании упали на 30% и снизятся еще сильнее — государство начинает продажу банковских активов.

В 25 км от юго-восточного побережья Испании расположен гольф-курорт Hacienda del Álamo площадью 240 га. В нем около 2000 домов, которые в 2002—2009 гг. построил девелопер Armilar. Теперь Armilar — банкрот, а банк Catalunya Caixa, выдавший ему кредит в размере 800 млн евро, был национализирован. Кредиты на 6,7 млрд евро, которые Catalunya Caixa выдал сектору недвижимости, включая ссуду на Hacienda del Álamo, были переведены в Sareb — государственный плохой банк.

Города-призраки

Hacienda del Álamo, как и другие несостоявшиеся курорты, постепенно превращается в город-призрак. В нем не было продано и половины домов, когда на испанском рынке недвижимости разразился кризис. Недавно дом с тремя спальнями в хорошем квартале Hacienda del Álamo был продан за 80 000 евро ($108 000). Лишь 200 домов в городе сейчас заняты круглый год. Разрушается пятизвездочный отель со спа, построенный три года назад, — работать он так и не начал. Пустые витрины с надписями «сдается» и «продается» украшают дорогие магазины и рестораны, которые так и не открылись. На одной из витрин, плотно покрытой пылью, по-английски выведено: «Помой меня».

В 1997—2006 гг. в Испании строилось 675 000 новых домов ежегодно (данные банка Cajamar) — больше, чем во Франции, Германии и Великобритании, вместе взятых. Но в 2007 г. грянул кризис — вместе с ним цены на жилье в Испании снизились на треть. По оценке экономиста лондонской IHS Global Insight Раджа Бадиани, к 2015 г. падение цен достигнет 50—60%.

В Испании пустует примерно 2 млн домов, сообщает Bloomberg со ссылкой на испанскую исследовательскую фирму R.R. de Acuna & Asociados. Чтобы продать их, потребуется 7—13 лет. По оценке испанского министерства развития, в Испании сейчас 700 000 новых нераспроданных домов, половина которых расположена на море. Спроса нет.

Цены на испанскую недвижимость неизбежно будут падать — правительство готовится вывести на рынок активы национализированных банков на сумму 50 млрд евро. Среди банков, чьи токсичные активы были переведены в Sareb, — четвертый по величине в стране Bankia, а также Banco de Valencia, Catalunya Caixa, Banco Gallego и NGC Banco. Сейчас в портфеле Sareb 80 000 домов, 14 900 участков земли и 84 300 кредитов, сообщил испанский министр финансов Луис де Гиндос. В ближайшие пять лет Sareb должен продать более 40 000 домов.

«Это значит, что они снизят цены сильно, я имею в виду — очень сильно», — говорит директор по жилой недвижимости Jones Lang LaSalle в Испании Карлос Феррер-Бонсомс. Но даже при сниженных ценах пройдут годы, прежде чем построенные дома обретут хозяев. «Сейчас нет спроса, — отмечает консультант, — особенно для мест типа Hacienda del Álamo, расположенных в захолустье».

Более здоровые испанские банки, такие как Santander и Banco de Sabadell, распродают курортную недвижимость по бросовым ценам. «Пришлось пожертвовать ценами и зафиксировать убытки, — признает гендиректор Sabadell Жауме Гуардирола, — но мы почти разобрались с жилой недвижимостью». В IV квартале, снизив цены, Sabadell продал 6000 домов на общую сумму 1 млрд евро. Это почти половина объема его продаж за весь 2012 год.

В октябре 2012 г. калифорнийский аукционный дом Beverly Hills и управляющая компания Kennedy Wilson продали 50 домов в Hacienda del Álamo. «Большие скидки, которые сделали банки, конечно, повлияли на цены [снизив их]», — говорит руководитель испанского бизнеса Kennedy Wilson Europe Роналд Лафевер. Покупатели в основном были из Великобритании и Норвегии.

Средства и желание инвестировать в испанскую недвижимость есть сейчас разве что у крупных зарубежных инвестфондов. Они это делают, не дожидаясь распродажи активов Sareb. Фонды Lone Star и Cerberus Capital Management покупают портфели плохих ипотечных кредитов у банков. Fortress Investment и Centerbridge Partners инвестируют в компании, обслуживающие этот сектор. «Падение цен и большой объем активов, которые планируется продать, привлекают в [Испанию] многих инвесторов, специализирующихся на недвижимости», — констатирует руководитель инвестбанковского бизнеса Goldman Sachs в Испании Олаф Диас-Пинтадо.

Суровая ипотека

Несмотря на низкие цены на недвижимость, желающих взять в Испании ипотечный кредит почти не осталось. В 2012 г. испанские банки выдали 274 700 ипотечных ссуд — пятую часть уровня 2006 г. (данные Института национальной статистики). Это связано не только с высокой безработицей в стране — 26% (и 50% среди жителей до 25 лет), но также с тем, что в Испании очень жесткий закон об ипотеке. Заемщик освобождается от обязательств перед банком, только когда долг выплачен полностью. Даже его смерть не отменяет дальнейших выплат — это придется делать тому, кто унаследует имущество.

Сейчас многие ипотечные заемщики, не способные выплачивать кредит, оказываются в ситуации, когда после выселения и продажи банком подешевевшего дома они обязаны гасить остаток долга. Доходит до суицидов. В начале февраля покончил с собой 36-летний безработный строитель из Кордовы Франциско Лема — выпрыгнул с балкона квартиры, которую снимал с семьей. Лема был выселен из дома, который он построил сам, но на стройматериалы брал кредит. После того как дом перешел в собственность банка, Лема остался должен 22 000 евро ($29 000), рассказал Reuters друг семьи погибшего Мария Хосе Вадилло, активист группы «Остановить выселения в Кордове».

Только в феврале в Испании счеты с жизнью свели четыре ипотечных заемщика. С 2008 г. испанские банки забрали у неплательщиков 400 000 объектов недвижимости, правда, неизвестно, какая часть из них приходится на жилые дома (данные Reuters).

В ноябре 2012 г. испанское правительство заморозило на два года выселения из-за ипотечных неплатежей для самых уязвимых заемщиков — родителей с маленькими детьми, инвалидов и граждан, которые долгое время не могут найти работу. Доход таких семей не должен превышать 19 200 евро в год. В январе 2013 г. правительство подготовило новые меры, включая частичное списание долга для тех заемщиков, которые обещают выплатить 65% суммы в течение пяти лет или 80% — в течение 10 лет.

Неправомочные контракты

В середине марта в ситуацию пришлось вмешаться Суду Евросоюза. Он счел, что испанские законы, не позволяющие судье отложить выселение заемщика, пока рассматривается его вопрос, нарушают нормы ЕС о защите потребителей. Еще в большей степени это касается ситуаций, когда речь идет «о доме, где живет семья заемщика», говорится в документах суда.

Поводом для вмешательства Суда ЕС стало дело Мохамеда Азиза, взявшего в 2007 г. ипотечный кредит на 138 000 евро у Catalunya Caixa. В 2008 г. Азиз стал пропускать платежи, и банк отобрал у него дом. Лишившись жилья, Азиз остался с необходимостью вернуть банку 40 000 евро долга плюс проценты по кредиту. В контракте Азиза были дополнительные условия: в случае пропуска даже одного платежа банк мог потребовать немедленно погасить весь долг по ставке 19%.

Суд ЕС не вынес решения, были условия кредита Азиза справедливыми или нет, но постановил, что иск Азиза к банку давал возможность судье остановить процедуру выселения.

По словам представителя Ассоциации жертв ипотеки Энрика Гаско, в 90% случаев выявляются неправомочные условия в ипотечных контрактах. «[Решение Суда ЕС] поможет многим», — говорит Гаско, который сам ведет переговоры с банком, чтобы тот оставил ему дом. «Вы сможете защитить себя, пока идут процедуры отчуждения, — до сих пор это было невозможно», — отмечает он.

Но даже в самом ЕС решение суда вызвало смешанную реакцию, поскольку оно может помешать реформе испанского банковского сектора. Крупнейший из национализированных банков, Bankia, завершил 2012 г. с крупнейшим для Испании корпоративным убытком — 19,2 млрд евро. В ноябре испанские банки получили от ЕС помощь в размере 40 млрд евро. По ее условиям Bankia должен сократить активы на 60%, ликвидировать 4500 рабочих мест, закрыть 1000 отделений и перестать кредитовать сектор недвижимости. Аналогичные реформы проходят и в остальных национализированных банках.

Цунами банкротств

Больше половины из 67 000 испанских девелоперов превратились в «зомби» — компании, у которых обязательства превышают активы, а доходов хватает лишь на выплату процентов по кредитам (данные R.R. de Acuna & Asociados). В феврале с просьбой о защите от кредиторов в суд обратилась Reyal Urbis, долги которой составляют 3,6 млрд евро, сообщает Bloomberg. Среди ее кредиторов — крупнейшие испанские банки Santander и Bilbao Vizcaya Argentaria.

С 2008 г. в Испании обанкротилось более 19 000 девелоперов (данные страховой компании Credito y Caucion). Местным банкам сектор недвижимости за годы кризиса принес 280 млрд евро убытка (данные консалтинговой фирмы Irea Mikel Echavarren). «Банки обожглись, — говорит гендиректор Irea, — у них нет мотивации рефинансировать компании, которые нежизнеспособны, они не имеют ликвидности или возможности заработать прибыль в будущем». По его словам, в ближайшие два года это обернется «цунами девелоперских банкротств» (цитата по Bloomberg).

Ведомости
17.04.2013