Цены на квартиры продолжают расти, ипотека дорожает
Правительство России регулярно заявляет о необходимости государственной поддержки жилищного кредитования, однако недвижимость при этом не становится доступнее. Цены на квартиры продолжают расти, ипотечные кредиты не снижаются. Ипотека в России сегодня является одной из самых дорогих в мире – в среднем 12,5% годовых. При нынешнем экономическом и политическом режиме добиться радикального снижения не получится, уверены эксперты. Парадоксально, но в настоящее время россиянам проще взять жилищный кредит в Европе, где ипотечное законодательство весьма лояльно к иностранцам.
На прошлой неделе в Кирове прошли одиночные пикеты против отмены социальных выплат по ипотеке. В 2007 году в Кировской области был принят закон «О социальной поддержке граждан в сфере ипотечного кредитования». Согласно ему молодые семьи в возрасте до 30 лет имели право на поддержку государства при погашении ипотечного кредита в размере от 100 до 200 тыс. руб. Однако теперь областное правительство предложило местным депутатам действие закона приостановить, мотивировав это нехваткой денег в бюджете. Сейчас, чтобы выполнить обязательства по заявлениям 2012 года, необходимо 84 млн. руб. В областном бюджете 2013 года на эти цели есть только 70 млн.
Отметим, что данная локальная история иллюстрирует общую ситуацию с ипотекой в России. Власти регулярно придумывают формы господдержки этого сектора и отчитываются об успехах, однако взять кредит на жилье может позволить себе далеко не каждый. Причины у каждого свои: кому-то не под силу ставка в 12,5% годовых, кто-то не может потянуть огромный первый взнос. Ипотека до сих пор считается роскошью, доступной, пожалуй, только жителям больших городов, да и то только если у тех доходы выше среднего. А жители глубинки и многие работники бюджетного сектора ни о чем подобном даже мечтать не могут.
Еще ни одну государственную программу по оказанию жилищной помощи населению нельзя было назвать эффективной. Достаточно вспомнить масштабный национальный проект «Доступное жилье», который курировал вице-премьер, а впоследствии президент Дмитрий Медведев. Оценивая его результат, можно сказать, что ни одной из заявленных целей достигнуто не было. К 2010 году увеличение объемов ввода нового жилья составило 58,1 млн. квадратных метров вместо обещанных 80 млн., а объемы жилищного кредитования остановились на отметке в 379,4 млрд. руб., не достигнув 415 млрд. руб.. В итоге доля семей, способных приобрести жилье, возросла, согласно официальным данным, с 9% до 19,8%, а вовсе не до 30%, как было запланировано проектом. Да и не мог тот проект помочь, как и многие, анонсируемые правительством. Экономисты не раз отмечали, что все они носят точечный характер и не способны переломить тенденцию, которая существует на рынке.
Не так давно президент Владимир Путин пообещал, что вскоре в стране будет запущена льготная ипотечная программа для учителей, процентная ставка в которой составит 8,5% годовых. Однако субсидировать такие кредиты предложено из бюджетов регионов, а к такому готовы не все. Например, в Еврейской автономной области посчитали, что такая программа им не по карману – бюджет области на 45% дотационный. В итоге к программе присоединились всего четыре региона: Рязанская, Тульская, Нижегородская области и Республика Бурятия.
Впрочем, в провинции сомневаются в успехе эксперимента – даже льготная ипотека для большинства учителей окажется слишком дорогой, так как средняя зарплата педагога в России сейчас составляет 22,1 тыс. руб. Кроме того, процентная ставка не единственное препятствие на пути к долгожданному жилью: многих также останавливает первый взнос, величина которого обычно составляет не менее 15% от стоимости квартиры.
Несмотря на то что ипотека в России и так дорогая, аналитики ожидают еще большего удорожания до 13,5%. Ни о каком снижении же ставок до 8,5%, по их словам, не может быть и речи. Напомним, что приблизительно такой уровень ипотечных ставок – на 2,2% выше инфляции – обещал в своих предвыборных статьях Владимир Путин. Однако именно тут и кроется корень проблемы. «Дело в том, что банки и рады бы снизить процентные ставки, чтобы привлечь больше клиентов, но им это просто невыгодно делать, – поясняет «НИ» аналитик департамента ипотечного кредитования одного из российских банков. – При определении ставки используется не тот уровень инфляции, который заявляет Центробанк, а тот, который только ожидается. Прогнозы ЦБ часто не совпадают с реальным положением вещей, поэтому-то банки вполне заслуженно не доверяют ЦБ».
По данным Росстата, годовая инфляция в прошлом году составила 6,6%. Если к этой цифре прибавить обещанные президентом 2,2%, то получается, что ипотечные ставки не должны превышать 8,8%. Однако в то же время независимые экономисты дают инфляционный прогноз в районе 6–9%. И банки учитывают именно такие инфляционные ожидания, в результате чего ставка оказывается не меньше 11%.
«Снижение ставок не только не происходит, более того, происходит повышение, – сказал в разговоре с «НИ» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Это связано с тем, что лидер рынка – Сбербанк – повысил ставки по ипотеке в прошлом году. Какая-то часть банков последовала за ним, какая-то – наоборот. Но с учетом того, что Сбербанк контролирует 60% рынка ипотечного кредитования, средневзвешенная ставка возросла. В этом году Сбербанк понял, что теряет часть рынка, принял меры по обратному снижению процентной ставки. Я думаю, что в следующем квартале это повлияет на темпы роста рынка ипотеки, но значительного снижения ставок в ближайшее время ждать не нужно».
Инфляция не единственная причина, делающая ипотечные кредиты недоступными. В процентные ставки банки закладывают и довольно приличную прибыль, и страховку от невозврата кредитов. В России уровень неплатежей высок. В некоторых регионах при проверке оказывается, что каждый десятый ипотечный кредит просрочен. «Это происходит потому, что наши граждане еще плохо осведомлены о банковских услугах и о возможных последствиях невыплат долгов, – сказала в разговоре с «НИ» профессор высшей школы урбанистики НИУ-ВШЭ Елена Шомина. – Ипотека – это первый шаг к бездомности. У нас мало опыта, поэтому много случаев невозврата кредитов, много появления бездомных людей, потому что банки становятся собственниками заложенных квартир. Нужно крайне грамотное жилищное и банковское просвещение, а лучше вообще пересмотреть свое отношение к собственности и обратить внимание на рынок арендного жилья».
Несмотря на все риски и трудности, которые таит в себе ипотечный кредит, рынок жилищного кредитования в последнее время растет. Согласно отчету Агентства ипотечного и жилищного кредитования за 9 месяцев в 2012 году было выдано 475,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 698,6 млрд. руб., что в 1,4 раза больше аналогичного показателя в 2011 году. Иначе говоря, сегодня в стране каждый пятый объект приобретается с использованием ипотечных кредитов. Как пояснили «НИ» в АИЖК, это связано в первую очередь с тем, что люди, видя рост процентных ставок по ипотечным кредитам, спешат приобрести квартиры в кредит, пока ставки не взлетели еще выше.
Низких ставок «как в Европе» у нас не будет. И не только потому, что правительство не пускает в Россию иностранные банки. «Дело в совокупности всех факторов, вместе взятых, – говорит Апрелев. – Когда инфляция высока, кредиты дорожают, как-то нет смысла банковской системе на фоне этой ситуации снижать ставку по ипотеке, – утверждает г-н Апрелев. – Если бы речь шла о краткосрочных кредитах, тогда еще можно было бы что-то обсуждать. Все зависит от того, какая ситуация есть в экономике. А в экономике наблюдается рост темпа инфляции. На фоне роста цен банки, по моему мнению, снижать ставки по кредитам в принципе не будут».
Новые Известия
20.03.2013
