Цены на рынке недвижимости Краснодара

Аналитики и игроки рынка недвижимости Краснодара утверждают, что существенного роста цен на жилье в ближайшее время наблюдаться не будет. Результатом стабилизации цен становится уход с рынка Краснодара частных инвесторов, которые скупали квартиры для перепродажи.

В Краснодаре 24 мая состоялась пресс-конференция на тему «Прогнозы и перспективы рынка недвижимости» в рамках Межрегиональной конференции рынка недвижимости ЮФО. Организаторами мероприятия выступила НП «Кубанская палата недвижимости», а в качестве экспертов были приглашены представители «Союза риэлтеров Кубани», ГК «Аякс», ЖЦ «Каян» и ВТБ24.

Все выступающие были солидарны в том, что в 2013 году не стоит ждать существенного увеличения цен на рынке недвижимости Краснодара.

Спрос на ипотеку

Руководитель Центра ипотечного кредитования Краснодарского филиала ВТБ24 Игорь Казанцев обратил внимание, что, несмотря на прогнозы экспертов, существенного роста процентных ставок в этом году не наблюдается: он сохранился на уровне 2012 года.

«Эксперты АИЖК прогнозируют, что средневзвешенная ставка по ипотеке в этом году станет выше на 1 п.п. по сравнению с 2012 годом и составит 13,5% годовых, – отметил он. – При этом можно с уверенностью говорить, что размер сегодняшних процентных ставок не пугает покупателей жилья. И самыми смелыми в этом отношении оказываются жители Кубани. В регионе спрос на ипотеку выше, чем в среднем по России. Так, по данным Центробанка, рост спроса на жилищные кредиты в Краснодарском крае по итогам I квартала 2013 года составил 41%, в то время как в среднем по России этот показатель был 23%, а в ЮФО – 38%. За этот период в крае на ипотеку выдано более 6 млрд руб. Цифра солидная. Могу сказать, что наши соседи – Ростовская область – выдали на 30% меньше».

С ним солидарен президент НП «Кубанская палата недвижимости» Руслан Попов. По его словам, сегодня 90% жилья покупается с помощью ипотеки. «Банки с их ипотечными программами являются, пожалуй, ключевым инструментом, который не позволяет рынку просесть, потому что очевидно, что платежеспособный спрос населения без банковских программ был бы невозможен», – заявил он.

Миграция

По словам Руслана Попова, на рынке недвижимости Краснодара в последнее время сформировался новый сегмент покупателя. Если раньше в агентства недвижимости обращались иногородние из Ставропольского края, то сейчас люди, желающие купить здесь жилье, приходят из Сибири и с Дальнего Востока.

С ним согласна исполнительный директор «Союза риэлтеров Кубани» Ольга Проценко. «На сегодняшний день наблюдается значительная миграция с Дальнего Востока, особенно из Благовещенска. Опрос приезжающих о том, что их влечет в наш край, показал, что на первом месте стоит климат, а на втором – экологическая ситуация на Дальнем Востоке, – заявила она. – Там строят полигон, на котором будут испытываться ракеты с применением какого-то нового топлива. Это стало одним из факторов того, что рынок Благовещенска встал, а на рынке недвижимости Краснодара Дальний Восток “делает кассу”».

Конкуренция

Как рассказал заместитель директора ООО «АЯКС-Риэлт» Виктор Ливада, в настоящее время краснодарский рынок жилья характеризуется значительным предложением. Напомним, что в 2012 году в городе были построены рекордные1,5 млн кв. м жилья.

«В Краснодаре сейчас работают около 60 крупных застройщиков и более 70 – так сказать нормальных застройщиков, – которые в последний год решились вести рынок цивилизованно, согласно 214-ФЗ. Вкупе эти компании и строители незаконного жилья формируют предложение. И оно достаточно высокое, что не позволяет расти ценам», – заявил он.

Ольга Проценко отметила, что с начала года в Краснодаре крупными компаниями получено 21 разрешение на строительство многоэтажных домов, что продолжит поддерживать предложение на должном уровне. При этом она уточнила, что в настоящее время средневзвешенная стоимость жилья в новостройках на начальных этапах строительства составляет 36 тыс. руб. за 1 кв. м. «Если вам предлагают купить «квадрат» значительно дешевле, то это, как минимум, повод добыть дополнительную информацию о застройщике», – добавила эксперт.

В связи с этим замдиректора по продажам на первичном рынке ЖЦ «Каян» Валентин Странаткин добавил, что в их компании также с настороженностью относятся к тем частникам, которые выходят на рынок с ценами в 30-32 тыс. руб. за кв. м. «По нашим наблюдениям, у них недостаточно собственных средств, и при любой нестабильности они будут брать кредиты, и стройка будет буксовать. Таким образом это может повлечь за собой увеличение количества дольщиков, которые в срок не получат свои квартиры», – пояснил он.

Уход перекупщиков

«В Краснодаре цены на недвижимость находятся в стабильном состоянии уже два-три года. По выходу из кризиса, в 2011 году рост цен составил 10%, в 2012 – 6,2%, при инфляции в 6,6%. То есть такое повышение вполне отвечает инфляции на рынке, – считает Виктор Ливада. – Тенденция эта продолжится и в дальнейшем, если, конечно, в стране или мире не произойдет радикальных экономических сдвигов».

Вследствие стабильности цен с рынка начали уходить частные инвесторы, которые зарабатывают на скупке и перепродаже жилья.

«Частные перекупщики либо совсем оставили этот бизнес, либо ушли в другие регионы, где строительный бум сегодня накаляет цены на недвижимость, – говорит Виктор Ливада. – В крае даже кризис 2008 года не сильно повлиял на строительный бизнес в плане предложения. Где-то прошла реструктуризация: кто-то свернулся, кто-то, наоборот, активизировался, но в целом предложение сохранялось на высоком уровне. Во многих же других регионах стагнация была столь высока, что она сказывается и сейчас. Там и заметен существенный рост цен. Например, в Ростове». По его словам, если в прошлом году стоимость квадратного метра в Краснодаре выросла на 6%, то в Ростове – на 13%.

А это значит, что разрывается тот замкнутый круг, где скупщики жилья своими активными действиями разогревали рынок. Все, что им остается, это зарабатывать на разнице между стоимостью жилья на ранней стадии строительства и после сдачи объекта или между ценниками на первичке и вторичке, а это не более 10–15%, добавляет к этому Валентин Странаткин.

Таким образом в Краснодаре сформировалась благоприятная ситуация, при которой спрос обеспечивается притоком новых покупателей из других регионов, платежеспособность поддерживается сравнительно доступной ипотекой, а рост стоимости «квадрата» сдерживается повышением объемов строительства и высокой конкуренцией среди застройщиков.

bn.ru
03.06.2013