Доля ипотечных сделок на рынке новостроек растет быстрее, чем на вторичном рынке

Доля ипотечных сделок на рынке новостроек достигла невиданных размеров — около трети, и она растет быстрее, чем на вторичном рынке. Жаль, что продлится этот праздник заемщика и строителя недолго.
 
Одна из причин, по которой растут продажи новостроек, — быстрое увеличение доли ипотечных сделок, следует из предварительной отчетности ПИК за девять месяцев 2011 г. В III квартале она составила 29,5%, а в сентябре — 31,2%, пишет компания. Для сравнения: в III квартале 2010 г. было всего 9,3%. Число ипотечных сделок растет благодаря расширению партнерских программ с банками, объясняет ПИК. До кризиса у компании было около 10 банков-партнеров, в прошлом году — 5-6, теперь — 15, рассказал представитель ПИК.
 
Аналогичную тенденцию отмечают и другие игроки рынка. У «Главстроя» в Московском регионе и Петербурге по ипотеке в среднем продается каждая четвертая квартира, а в сентябре в Петербурге было даже 35%, говорит представитель компании Виталий Королев. Он также ссылается на совместные программы банков и застройщиков. ЛСР сообщала, что в первом полугодии 2011 г. количество ипотечных сделок достигло докризисного уровня (но цифры не называла). У «Миэль-новостроек» за девять месяцев 2011 г. доля ипотечных сделок выросла с 15-20 до 37%, передала руководитель департамента ипотеки компании Кристина Хмель. В III квартале она составила 33%, а во втором была даже 46%.
 
Доля ипотеки растет и на вторичном рынке, но не так энергично: в Москве в I квартале 2011 г. она была 19,3%, в третьем — уже 25% (расчеты «Ведомостей» на основании данных Росреестра по Москве; учитываются данные по сделкам «в силу закона»).
 
Вообще-то это довольно удивительно. Банкам выгоднее кредитовать покупку жилья на вторичке, когда объект залога уже существует, уверен председатель совета директоров Ипотечного кредитного альянса Владимир Талавер. Главная причина роста числа ипотечных сделок на первичке — переход застройщиков на работу по 214-ФЗ о долевом строительстве: банки моментально воспользовались тем, что сделки попали в правовое поле, считает Талавер. Еще один фактор — квартиры на этапе строительства дешевле, чем жилье на вторичном рынке, к моменту окончания строительства цены поднимаются, продолжает он.
 
При этом ипотечная ставка по кредиту на квартиры в новостройках выше, значит, выше и премия банка за риск, добавляет директор по маркетингу и продажам «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий. Кроме того, говорит он, ипотечное кредитование на первичном рынке банку проще поставить на поток: если на вторичке банк оценивает каждую квартиру отдельно, то в новостройке — сразу, что позволяет оформлять сделки «на конвейере». Клиент первичного рынка фактически пропускает процедуру одобрения банком квартиры, одобрения требует только заемщик, добавляет Хмель из «Миэль-новостроек».
 
Аккредитация объекта действительно экономит время на принятие решения, подтверждает Талавер, но есть нюанс: на вторичке банки получают отчет об оценке аккредитованного при них оценщика (его услуги оплачивает клиент), а на аккредитацию объекта тратят собственные средства, изучают разрешительную и финансовую документацию застройщика и заинтересованы окупить затраты за счет одобрения сделок. Еще один аргумент в пользу новостроек: сделки с ними оформляются быстрее и проще, на вторичке обменная цепочка состоит обычно из трех и более квартир, передал через представителя руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-недвижимость» Лев Плецельман.
 
Наконец, большинство банков ориентированы прежде всего на новостройки, построенные с использованием их заемных средств или инвестиций, говорит Плецельман. Банки запускают совместные ипотечные программы с застройщиками, которых они кредитуют, подтверждает руководитель департамента розничных продаж Промсвязьбанка Егор Шкерин. У Промсвязьбанка к таким относится проект в Царицыне: за счет предоставления ипотечных кредитов банк получает качественный ипотечный портфель и способствует возврату кредитов, предоставленных застройщику. Ипотека снижает для банка риски кредитования девелопера, поскольку возврат кредита идет за счет продаж квартир, говорит Талавер. Фактически задолженность застройщика перед банком перекладывается на покупателей. Но, настаивает Талавер, это не основной фактор роста ипотечных сделок на первичном рынке. По словам представителя ПИК, банки — партнеры компании по ипотеке и банки-кредиторы пересекаются, но жесткой связки нет.

Ведомости
21.10.2011