Совершенствование законодательного регулирования государственной регистрации ипотеки

На состоявшемся заседании Комитета АРБ по ипотечному кредитованию (далее - Комитет) были рассмотрены 2 вопроса.

1. Предложения по совершенствованию законодательного регулирования государственной регистрации ипотеки.
2. Презентация обновленной стратегии Группы компаний АИЖК. Предложения по изменению стандартов ипотечного кредитования и банковского регулирования в сфере ипотечного кредитования.

Предваряя обсуждение, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин особо отметил значимость вопросов повестки дня для банков, работающих в ипотечной сфере.

Внесение корректив в программные документы развития ипотечного кредитования и финансирования жилищного строительства, совершенствование законодательства и приведение правовых норм в соответствие с реалиями и потребностями рынка воспринимается его участниками как стремление идти в ногу со временем, учитывая потребности реального банковского сектора.
Сама повседневная практика деловой жизни подсказывает именно такой алгоритм взаимодействия государственных институтов развития рынка и его непосредственных участников. Разрабатываемые документы должны не только «заглядывать за горизонт», прогнозируя тенденции развития на обозримое будущее, но и должны опираться на уже имеющиеся наработки практиков.

Именно такое стремление «слышать друг друга» должно быть доминантой во взаимоотношениях законодателей, профильных государственных ведомств и научно-исследовательских учреждений, а также финансовых институтов.

Такую тенденцию нужно всемерно поддерживать, так как именно она может стать связующим звеном между проектированием и реальным воплощением разрабатываемых программ.
Наглядный пример – вынесение на заседание Комитета обсуждения вышеназванных вопросов.

I.
По первому вопросу повестки дня с сообщениями «Повышение гарантий системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и «Основные предлагаемые законодательные новации в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе ипотеки» выступили президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева и генеральный директор «Центра развития континентального права» Лариса Усович.

Проект Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – законопроект) подготовлен Консорциумом в составе Фонда «Институт экономики города», Центра развития континентального права и Фонда законодательных предположений (далее – Консорциум) по заказу Росреестра.

Выступавшие подчеркнули, что законопроект находится в стадии обсуждения и отражает исключительно точку зрения его разработчиков – членов Консорциума. Именно поэтому разработчики обратились в Комитет АРБ по ипотечному кредитованию с предложением рассмотреть ключевые моменты подготовленного документа в интересах оценки его практического применения участниками финансового рынка.

Законопроект направлен на объединение существующих процедур государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета. Одной из основных целей законопроекта является повышение гарантий системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

По словам Надежды Косаревой, предлагается установить системную регламентацию норм об ответственности органа по государственной регистрации, порядке и условиях возмещения убытков, причиненных гражданам, юридическим лицам при утрате ими зарегистрированных прав на недвижимость.

В случае ненадлежащего исполнения органом по государственной регистрации прав возложенных на него обязанностей предлагается вместо распределяемой сегодня по виновным лицам ответственности эти убытки в полном объеме возмещать указанному органу. При недостаточности денежных средств у такого органа - за счет казны Российской Федерации. Орган по государственной регистрации прав наделяется правом требования (регресса) к виновным органам и лицам, незаконные действия которых привели к возникновению таких убытков.
Исключение из общего правила полной ответственности органа по государственной регистрации прав предлагается сделать только в отношении нотариально удостоверенных сделок: в этом случае ответственность за причиненные лицу убытки в полном объеме возлагается на нотариуса, удостоверившего сделку и (или) нотариальный акт.

В законопроекте предлагается предусмотреть дополнительные механизмы защиты прав граждан, зарегистрировавших свое право на жилое помещение и (или) земельный участок, на котором расположен жилой дом или который предназначен для строительства жилого дома (далее – недвижимость в жилищной сфере).

Механизм дополнительных гарантий гражданам предусматривает, что орган по государственной регистрации прав даже при надлежащем исполнении своих обязанностей в установленны законопроектом случаях выплачивает компенсации физическим лицам за утрату права на недвижимость в жилищной сфере. Компенсация за утрату права присуждается судом, в размере до 10 млн. рублей. Орган по государственной регистрации прав и в этом случае имеет право регресса к виновному лицу.

Для обеспечения выплаты таких компенсаций орган по государственной регистрации прав создает гарантийный фонд, формируемый за счет взимания платы с физических лиц, обращающихся за государственной регистрацией права собственности на недвижимость в жилищной сфере.

По оценкам на основе результатов анализа судебной практики, размер платы в гарантийный фонд не будет превышать 0,036% от стоимости приобретаемого жилого помещения, то есть будет примерно в 20 раз ниже по сравнению с издержками на нотариальное удостоверение сделки и примерно в 10 раз ниже по сравнению с издержками на приобретение полиса титульного страхования.

В целях осуществления функций органа по государственной регистрации прав, обеспечения правовых и финансовых возможностей его ответственности и выплаты компенсаций гражданам предлагается создать федеральное государственное бюджетное учреждение с сетью филиалов. Государственную пошлину за государственную регистрацию прав предлагается заменить платой за государственную регистрацию прав, которая должна поступать в орган по государственной регистрации прав. Размеры такой платы предлагается установить на уровне установленных размеров государственной пошлины.

Законопроект содержит большое число иных новаций, в том числе:

• предусмотрен полный отказ от проведения государственной регистрации сделок;
• установлены новые правила осуществления единой учетно-регистрационной процедуры в отношении объектов недвижимости, а также предусмотрено ведение единого Государственного реестра прав (ГРН) исключительно в электронной форме;
• уточнены пределы правовой экспертизы при государственной регистрации прав, в том числе при нотариальном удостоверении сделок;
• установлены требования к процессуальной самостоятельности государственных регистраторов прав, система государственных гарантий невмешательства в их деятельность и их персональная ответственность за результат деятельности;
• установлен порядок внесения записи в ГРН по сделкам, исполненным нотариальным порядком;
• предусмотрена более четкая регламентация оснований отказов и приостановлений при государственной регистрации прав;
• установлен порядок внесения отметок в ГРН о наличии судебного спора о правах на недвижимое имущество, о возражении против зарегистрированного права, о невозможности государственной регистрации права без личного участия собственника имущества;
• предусмотрена государственная регистрации прав, возникающих в силу закона, без заявления правообладателя или правоприобретателя на основании сведений, поступающих в порядке информационного взаимодействия от иных органов и нотариусов;
• установлены требования к порядку информационного взаимодействия между органом по государственной регистрации прав и иными органами и организациями, обладающими сведениями, подлежащими внесению в ГРН, в целях обеспечения максимальной полноты и достоверности ГРН;
• предусмотрена системная регламентация содержания кадастровой деятельности, включая вопросы ответственности за причинение убытков.

Разработчики предлагают отразить в законопроекте особенности государственной регистрации ипотеки и внести соответствующие изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В целях исключения возможности возникновения противоречий между законопроектом и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предлагается сосредоточить все нормы регулирования государственной регистрации ипотеки в законопроекте.

Также предлагается уточнить государственную регистрацию отдельного соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания в случае возникновения ипотеки в силу закона, регулирование электронной закладной и регистрационные действия при выдаче и обороте электронной закладной.

Выступавшие от имени разработчиков подчеркнули, что принятие законопроекта позволит повысить эффективность функционирования государственной регистрационной системы, уровень гарантий зарегистрированных прав, что будет способствовать снижению рисков инвестирования в объекты недвижимости, ускорению экономического оборота недвижимости, снятию социальных проблем, связанных с утратой гражданами прав на жилые помещения.

В ходе дискуссии по первому вопросу экспертами Комитета было отмечено, что разработчиками проделана большая и полезная работа, направленная на решение многих проблем банковской практики. В законопроекте удачно обобщен зарубежный опыт и предложены новации, имеющие перспективу быть востребованными участниками рынка.

Особо указывалось, что оптимальным вариантом было бы создание гарантийного фонда для обеспечения выплаты компенсаций за утрату прав в отношении жилой недвижимости.

По поводу унификации возможностей заключения отдельных соглашений о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда в предлагаемой редакции ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости было высказано пожелание пересмотреть положения закона и предусмотреть возможность обращения взыскания на жилую недвижимость (предмет ипотеки) без обращения в суд не только в отношении клиентов-юридических лиц, но и клиентов-физических лиц в частности в тех случаях, когда предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, что в итоге позволило бы банкам выдавать ипотечные кредиты на более доступных для населения условиях и упростило бы процедуру обращения на него взыскания.

Принимая во внимание то, что разработчики вынесли свои предложения на обсуждение и рассмотрение профессионального сообщества – банков для получения экспертных рекомендаций по дальнейшей работе, представители банков обратили внимание разработчиков на целесообразность проработки соответствия положений предложенного законопроекта действующему законодательству и сложившейся практике делового оборота.

В частности, речь шла о 4-х ключевых моментах.

1.Одной из новелл законопроекта является полный отказ от проведения государственной регистрации сделок в отношении недвижимого имущества.
Наряду с этим Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" предусматривает необходимость регистрации сделок в отношении недвижимого имущества, предусмотренных статьями 609 (форма и государственная регистрация договора аренды), 651 (форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения), 658 (форма и государственная регистрация договора аренды предприятия) Гражданского кодекса Российской Федерации, а статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязательность регистрации договора участия в долевом строительстве.

С учетом того, что права по вышеуказанным договорам очень часто выступают в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по заемным обязательствам в виде предмета залога, а объем передаваемых в залог прав возможно определить исключительно на основании договора, влекущего возникновение этого права, целесообразно внести в законопроект корректировки и сохранить положения о необходимости государственной регистрации указанных сделок в целях минимизации кредитных рисков кредитных организаций, связанных с недобросовестностью залогодателей.

2.Ограничение круга лиц, имеющих право на компенсацию за утрату, зарегистрированного в государственном реестре недвижимости права только физическими лицами и только в отношении жилой недвижимости, а также ограничение объема возмещаемого убытка в размере 10 млн. рублей, предусмотренное ст. 30 законопроекта, следовало бы исключить, поскольку с учетом существующих цен на недвижимость сумма в размере 10 млн. рублей малозначительна и во многих случаях будет несопоставима с размером причиненного ущерба, а п. 1 ст. 1 ГК РФ устанавливает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

3. В целях согласования законопроекта о регистрации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), как считают эксперты Комитета, совершенно справедливо предлагается перенести все нормы, связанные с порядком проведения государственной регистрации ипотеки, из Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в соответствующие статьи проекта нового закона о регистрации с целью исключения возможных противоречий о применимости норм права, содержащихся в Федеральных законах.

Для регламентации процедуры выдачи и оборота электронной закладной, а также с учетом вышеуказанной концепции сосредоточения норм, регламентирующих порядок совершения регистрационных действий, в одном законодательном акте, предлагается включить в проект нового закона о регистрации нормы, регулирующие порядок совершения регистрационных действий при выдаче закладной в электронной форме (электронная закладная) в соответствии с порядком (правилами), установленными Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В отличие от бумажной закладной для электронной закладной предусматривается обязательный депозитарный учет и подтверждение законности владения выпиской по счету депо владельца.
В силу обязательности депозитарного учета электронных закладных выданная именная ценная бумага (электронная закладная), заверенная квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав, в течение одного рабочего дня с даты внесения в запись об ипотеке Государственного реестра недвижимости отметки о составлении электронной закладной направляется органом по государственной регистрации прав в депозитарий, указанный в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, для хранения и депозитарного учета электронной закладной.

В целях сохранения и повышения оборотоспособности закладной предложено отказаться от фиксации в Государственном реестре недвижимости факта передачи закладной новому законному владельцу. Справедливости ради необходимо отметить, что в и настоящее время Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривает обязательности фиксации в Государственном реестре недвижимости факта передачи закладной новому законному владельцу закладной, выданной в бумажной форме.

В отношении электронной закладной предполагается, что в Государственном реестре недвижимости будет присутствовать запись об актуальном депозитарии, осуществляющем учет прав на электронную закладную. При наличии у владельца закладной намерения сменить депозитарий такая замена будет осуществляться с внесением изменений в Государственный реестр недвижимости на основании заявления законного владельца закладной с предоставлением выписки по счету депо такого владельца.

Таким образом, необходимость вносить изменения о смене депозитария может отрицательно повлиять на оборотоспособность электронной закладной, поскольку при совершении операций с ценными бумагами в электронной форме кредитные организации, как правило, пользуются собственными депозитариями и необходимость обращаться в Государственный реестр недвижимости для фиксации своего титульного права повлечет увеличение финансовых и временных затрат или участникам сделки придется нести дополнительные расходы на обслуживание в стороннем депозитарии.

Учитывая изложенное, эксперты Комитета считают целесообразным изменить предусмотренный законопроектом порядок учета в Государственном реестре недвижимости сведений о депозитарии таким образом, чтобы при первоначальной регистрации в реестр вносилась запись об актуальном депозитарии, а при последующей передаче прав по электронной закладной с переводом ценной бумаги в другой депозитарий новый ее владелец мог бы подтвердить свое титульное право соответствующим договором и выпиской по счету депо из (нового) депозитария держателя закладной.

4. В проекте закона предлагается установить более системную регламентацию норм об ответственности, порядке и условиях возмещения убытков органом по государственной регистрации прав, государственными регистраторами прав и иными должностными лицами такого органа, установив, что убытки, причиненные физическому и юридическому лицу при ненадлежащем исполнении органом по государственной регистрации прав возложенных на него обязанностей, предлагается возмещать в полном объеме за счет имеющихся в распоряжении такого органа денежных средств с регрессом прав требования к виновному лицу в объеме возмещенного ущерба. При недостаточности таких денежных средств убытки возмещаются за счет казны Российской Федерации.

Вместе с тем предлагается установить, что орган по государственной регистрации прав не должен нести ответственность за убытки, причиненные лицу в результате государственной регистрации прав на основании незаконного нотариального акта, нотариально удостоверенной сделки, признанной судом недействительной или в отношении которой судом принято решение о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В таком случае ответственность за причиненные лицу убытки в полном объеме возлагается на нотариуса, удостоверившего незаконный нотариальный акт и (или) сделку.

Указанное исключение является необоснованным и противоречит общему смыслу повышения имущественных гарантий со стороны государства, поскольку при общем увеличении расходов на совершение регистрационных действий согласно финансово-экономическому обоснованию предложений к проекту нового закона о регистрации, при возникновении убытков в результате государственной регистрации прав на основании незаконного нотариального акта, нотариально удостоверенной сделки, признанной судом недействительной или в отношении которой судом принято решение о применении последствий недействительности ничтожной сделки, лицо будет вынуждено обращаться с иском о возмещении убытков, как и прежде, именно к лицу, действиями которого причинены убытки.

С учетом изложенного представляется необходимым установить общее правило о возмещении убытков, причиненных физическому и юридическому лицу органом по государственной регистрации прав при ненадлежащем исполнении им возложенных на него обязанностей, в полном объеме за счет имеющихся в распоряжении такого органа денежных средств с регрессом прав требования к виновному лицу в объеме возмещенного ущерба.

II.
Обновленную стратегию группы компаний АИЖК, а также предложения по изменению стандартов ипотечного кредитования и банковского регулирования в сфере ипотечного кредитования на заседании представил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

Корректировка стратегии группы компаний АИЖК обусловлена необходимостью приведения деятельности группы в соответствии с задачами и целевыми показателями государственной политики, обозначенными в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. №600, и утвержденной 30 ноября 2012 года распоряжением Правительства Российской Федерации № №2227-р госпрограммой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», а также в соответствии с изменениями экономических условий развития и потребностей участников рынка ипотечного жилищного кредитования.

В текущих условиях Агентство как институт развития должно сконцентрировать свою деятельность на менее развитых сегментах рынка, включая развитие и стандартизацию вторичного рынка ипотеки, развитие и повышение эффективности инфраструктуры рынка, а также механизмов трансформации и перераспределения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Предполагается, что группа компаний АИЖК в течение 5 лет трансформируется в 5 компаний. Головная компания сосредоточится на развитии рынка ипотечных ценных бумаг, построив свою деятельность по аналогии с американской Ginnie Mae и программой Ginnie Mae-2. Бизнес, связанный с покупкой закладных, выделяется на обособленный баланс банка, и это будет касаться рыночных стандартных продуктов. Планируется, что нерыночными продуктами будет заниматься специализированное АНО под управлением АИЖК, имеющее смешанное финансирование: бюджетные средства и прибыль АИЖК. Страховая компания остается в структуре группы компаний АИЖК. АРИЖК переименовывается в Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС) и сосредоточится на стимулировании жилищного строительства. Таким образом, в АФЖС будут переданы все направления деятельности, связанные с ипотекой юрлиц.
В целом взаимодействие компаний будет выглядеть следующим образом. Головная компания АИЖК является оператором вторичного рынка, обеспечивающим регулярность выпуска ипотечных ценных бумаг (далее-ИЦБ) (индивидуальные и совместные сделки секьюритизации на базе платформы), а также продажу ИЦБ в пользу инвесторов.

АРИЖК, переименованное в АФЖС, должно заказывать жилье эконом-класса в пользу граждан (семей со средним уровнем дохода) и сделать доступным кредит для застройщиков, которые строят жилье эконом-класса. Таким образом, АФЖС стимулирует и спрос, и предложение на рынке жилья.

Деятельность по рефинансированию закладных планируется вывести из АИЖК и передать в специализированную рефинансирующую организацию (банк, оператор первичного рынка). Деятельностью, связанной с ипотечным кредитованием по специальным (социальным) программам, будет также заниматься специализированный оператор.

Страховая компания может продавать значительный объем услуг, страхуя ипотечное покрытие и снижая для банков размер младшего транша (высвобождая капитал).

Суммарная расчетная доля ипотечных кредитов с той или иной долей участия группы компаний АИЖК составит около 30% к 2018 году.

В рамках развития вторичного рынка ипотеки АИЖК будет работать в интересах долгосрочных инвесторов, ключевыми из которых являются негосударственные пенсионные фонды.

Деятельность АИЖК будет развиваться в рамках следующих ключевых направлений:

• приобретение старших траншей ипотечных облигаций
• продажа опционов на приобретение ипотечных облигаций
• приобретение субординированных выпусков ИЦБ
• предоставление промежуточного финансирования для накопления ипотечного покрытия
• предоставления поручительств по ИЦБ
• оказание инфраструктурных услуг участникам рынка
• совместная секьюритизация в рамках мультиоригинаторной платформы

С целью ускоренного развития вторичного ипотечного рынка и увеличения количества выпусков ипотечных ценных бумаг АИЖК будет поддерживать секьюритизацию ипотечных кредитов любой категории качества, удовлетворяющих требованиям ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", исходя из принципа «чем хуже кредитное качество ипотечного покрытия, тем выше должна быть предоставляемая оригинатором кредитная поддержка».

В обновленной стратегии группы компаний АИЖК важная роль отводится оказанию инфраструктурных услуг участникам ипотечного рынка – услуг мастер-сервисера, резервного сопровождения и первичного/специального сервисера.

Бизнес рефинансирующей организации, т.е. выкуп закладных, планируется выделить на отдельное юрлицо с целью последующего привлечения частного капитала. Приватизация этой рефинансирующей организации будет свидетельствовать о завершении формирования первичного рынка ипотечного жилищного кредитования в стране и о его способности функционировать без прямой финансовой поддержки со стороны государства. Кроме того, выделение бизнеса по рефинансированию в банк позволит выполнить директиву Правительства РФ от 17 сентября 2012 г. №4965п-П13 о приватизации профильных направлений деятельности.

Стратегия предусматривает, что рефинансирующая организация должна иметь банковскую лицензию. Банк как организационная форма имеет ряд преимуществ, в том числе эффективное регулирование со стороны ЦБ РФ, адекватное раскрытие информации, диверсифицированные источники финансирования, обеспечение защиты прав ипотечных заемщиков. Все это создает необходимые предпосылки для привлечения частных инвесторов.

Ключевыми задачами рефинансирующей организации будет сохранение существующей доли рынка в размере 6,6% ежегодной выдачи ипотечных кредитов, а также обеспечение прибыльности ее деятельности в условиях планомерного снижения банковской маржи до 2,2% годовых к 2018 году. Для обеспечения данной маржи рефинансирующая организация будет использовать современные банковские технологии и аутсорсинг некоторых инфраструктурных услуг, которые АИЖК будет на равных условиях предлагать всем участникам ипотечного рынка.
Кроме того, поправки в Стратегию Агентства предполагают разработку стандартов ипотечных кредитов, которые позволят инвесторам классифицировать ипотечные кредиты по качеству. При разработке стандартов качества будет учтено мнение заинтересованных рыночных участников, в т.ч. крупнейших игроков рынка.

По итогам совещания у Первого заместителя Председателя Правительства Российской Федерации И.И.Шувалова поручено проработать вопрос о целесообразности создания частного учреждения под управлением АИЖК в целях создания единого оператора ипотечных программ для повышения эффективности реализации мер государственной поддержки отдельных категорий граждан.

Стратегия Агентства предусматривает создание единого оператора в форме автономной некоммерческой организации. Такая организация может быть учреждена АИЖК или совместно АИЖК и Российской Федерацией в лице заинтересованных федеральных органов исполнительной власти.

Создание такого оператора решит проблему унификации специальных ипотечных программ, реализуемых сейчас различными министерствами и упростит разработку и внедрение новых социальных программ. Кроме того, данный оператор сможет оперативно оказать поддержку ипотечным заемщикам в случае наступления кризисной ситуации и предотвратить массовые дефолты по ипотеке.

За счет унификации социальных продуктов при софинансировании рыночной и нерыночной ипотеки снижаются расходы таких заемщиков по обслуживанию кредита. Технология субординации рыночной и социальной ипотеки должна в первую очередь обеспечивать прозрачность и надежность рыночной части, а ее секьюритизация обеспечит необходимый эффект мультипликации бюджетных средств, направляемых в новый механизм.

При прямом перечислении бюджетных средств единому оператору изменится принцип перечислений средств субсидий непосредственно из госбюджета конкретному человеку, в связи с чем будет решена проблема ежегодного перераспределения бюджетных средств (сейчас участники государственных программ не могут получить государственные субсидии в начале года). Создание такой организации также даст возможность использовать при перечислении средств конкретному получателю субсидии одновременно средства федерального и региональных бюджетов (или бюджетов предприятий) в случае применения в ипотечной программе механизма софинансирования.

Приоритетным на период до 2018 года становится участие СК АИЖК в качестве прямого страховщика в страховании портфелей ипотечных кредитов в целях секьюритизации, в страховании финансовых рисков по кредитам с низким первоначальным взносом на этапе их выдачи (канал продаж B2B) – преимущественно в тех банках, которые в дальнейшем планируют включать такие кредиты в ипотечное покрытие по ИЦБ.

В качестве прямого страховщика СК АИЖК также предложит ипотечное страхование балансовых портфелей, что может дать выгоду банкам в снижении давления на капитал в соответствии со стандартами Basel II.

СК АИЖК продолжит поддержку рынка, предоставляя перестраховочную защиту страховщикам по страхованию ответственности заемщика и страхованию финансовых рисков кредиторов.
Новым направлением деятельности СК АИЖК может стать страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства (в соответствии с 214-ФЗ). При этом нужно будет определить лимиты на этот вид деятельности.

Еще одним возможным направлением деятельности СК АИЖК после 2015 года может стать страхование финансовых рисков по долговым инструментам кредиторов (страхование пулов - замена поручительства АИЖК).
Что касается деятельности Агентства финансирования жилищного строительства, то Стратегией предусмотрено, что в рамках Программы «Стимул» и «Стимул-эконом» АФЖС будет предоставлять займы банкам на цели финансирования жилищного строительства и приобретения квартир гарантом сбыта. Банки-участники получают возможность доступа к целевому займу Агентства по фиксированным ставкам в течение всего периода действия соглашения (от 1 до 3 лет в зависимости от рейтинга банка). Агентство резервирует под строительный проект, кредитуемый банком, необходимый объем средств, а банк может прибегнуть к финансовой помощи Агентства в любой момент действия соглашения.

По окончании строительства и реализации механизма гарантии выкупа нереализованного жилья Агентство рефинансирует выданный банком кредит юридическому лицу (гаранту сбыта) на приобретение этих жилых помещений.

В рамках «Стимул-эконом» гарантом сбыта может выступать Агентство или уполномоченное Агентством юридическое лицо. Гарантии выкупа жилья будут предоставляться Агентством на платной основе.

По продукту «Арендное жилье» Агентство будет выкупать у банков закладные юридических лиц на многоквартирные дома (или таунхаусы) с целью формирования пулов и регулярной их перепродажи банку или специализированному ипотечному агенту, если иное не будет определено АИЖК.

По продукту «Социальная инфраструктура» Агентство будет выкупать у банков закладные юридических лиц на объекты социальной инфраструктуры и удерживать их до погашения.

На заседании также обсуждались предложения АИЖК по изменению стандартов ипотечного кредитования и банковского регулирования в сфере ипотечного кредитования. Цель разработки стандартов – снижение нагрузки на капитал оригинаторов за счет внесения изменений в нормативные акты Банка России относительно требований к стандартам качества ипотечных кредитов, позволяющих дифференцировать достаточность капитала с нормативами 3.5%, 7%, 10% и более 10%, а также дифференцировать резервы на кредитный риск. Стандарты позволят регуляторам и потенциальным инвесторам оценивать качество ипотечных кредитов, не используя модели оценки кредитного риска.

Комитет АРБ по ипотечному кредитованию
Для справок: +7 495 745-59-79 (доб.1540)

РУСИПОТЕКА
25.07.2013