Грамотные заемщики стараются увеличивать доходы и погашать ипотечный кредит досрочно

Эксперты ВТБ 24 проанализировали, как влияет на поведение потребителей оформление кредита на недвижимость. Оказалось, что у ипотечных заемщиков растет зарплата, однако снижаются траты на разнообразные покупки. Портал Банки.ру выяснял у экспертов, какие тенденции преобладают на ипотечном рынке.

Согласно исследованию ВТБ 24, которое есть в распоряжении Банки.ру, у каждой пятой семейной пары, оформившей ипотеку в этом банке, за последние три года родился ребенок. Напомним, что проведенное недавно исследование в Ярославской области дало другие показатели — там за три года ребенок родился в 87% семей, взявших ипотечный кредит.

Примечательно, что специально планировали рождение ребенка сразу после получения ипотеки лишь около 4% опрошенных заемщиков ВТБ 24. Между тем вступили в брак после оформления ипотечного кредита 12% респондентов, развелись — не более 5%. У большинства заемщиков (68%) пополнения в семье не произошло и семейное положение не поменялось.

«Большинство семей и за рубежом, и в России берут ипотечный кредит, чтобы улучшить свои жилищные условия, — поясняет старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов. — Иногда желание улучшить жилищные условия совпадает с планами по расширению семьи, но чаще всего это не связанные активности».

Ипотечные лишения и радости

Вполне логично, что некоторым заемщикам пришлось снизить свои траты после приобретения ипотечной квартиры — таких одна треть от числа опрошенных. Увеличили свои траты лишь 8% заемщиков, у 58% размер трат изменений не претерпел.

Те, кому пришлось поумерить свои аппетиты, отмечают, что в первую очередь экономят на одежде (18%) и отдыхе (16%). Также респонденты снизили свои траты на покупку бытовой техники и мебели (12%), развлечения (10%) и питание (8%).

«Основная масса заемщиков просто начинают меньше откладывать денег или тратить ту сумму, которую раньше могли откладывать, — комментирует начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. — Платеж по ипотеке, как правило, не превышает половины доходов семьи и составляет 30—40%, поэтому оставшихся денег хватает для поддержания прежнего уровня жизни без каких-либо существенных изменений. Безусловно, большая часть людей также развивается профессионально, соответственно, со временем увеличиваются доходы семьи».

По всей видимости, покупка недвижимости по ипотеке действительно стимулирует сограждан искать новые источники дохода. У 63% заемщиков ВТБ 24 в течение года с момента оформления ипотеки увеличился доход. У двух третей из них увеличение дохода было сопряжено с повышением зарплаты или переводом на более высокую должность. Еще у 10% опрошенных повышение произошло у мужа или жены. В 20% семей один из супругов сменил место работы. 4% заемщиков смогли увеличить свое материальное положение за счет подработок.

В целом опрошенные ВТБ 24 клиенты удовлетворены приобретенным ими ипотечным продуктом. Об этом сказали 61% опрошенных. Еще 28% скорее удовлетворены, чем нет, а 11% недовольны продуктом. Среди основных причин недовольства респонденты отмечают высокую ставку по кредиту, необходимость оформления страховки и дополнительную плату за досрочное погашение. Также некоторые заемщики указывали, что им пришлось ждать решения по ипотечному кредиту более месяца и что их не устраивает невозможность продать квартиру до полного погашения кредита.

«Довольство или недовольство связано с уровнем финансовой грамотности заемщика, — уверен вице-президента банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов. — Чем он выше, тем меньше вопросов по уровню процентных ставок, наличию комиссий и тому подобному. Кроме того, грамотные заемщики стараются увеличивать доходы и погашать ипотечный кредит досрочно. Кто-то старается экономить и тоже досрочно гасит кредит».

«С нашей точки зрения, страхование жизни — это очень разумное вложение средств заемщиком в его будущее, — говорит начальник управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Анастасия Перегримова. — Ведь никто не может предсказать, что будет завтра, и необходимо позаботиться о том, чтобы уберечь свою семью от каких-то неприятных неожиданностей. Это очень правильное финансовое планирование».

По данным ВТБ 24, чаще всего ипотеку берут мужчины — в среднем 56% представителей сильного пола оформили ипотечный кредит в 2010—2011 годах. Преимущественно ипотека актуальна для регионов — 80% кредитов оформлены не в Москве и Московской области. Среднему ипотечному заемщику, как правило, 30—39 лет (60% опрошенных), его доход не превышает 40 тыс. рублей (59%).

Между тем, согласно расчетам информационно-аналитической службы Банки.ру и SuperJob.ru, проведенным в середине декабря, для покупки даже однокомнатной квартиры в Московской области по цене 3,3 млн рублей заемщик должен зарабатывать не менее 70 тыс. рублей в месяц. Это позволит ему приобрести квартиру в ипотеку на срок от 15 лет с учетом первоначального взноса — 20% от ее стоимости.

Купить или копить

Участники рынка говорят, что покупать ипотечную квартиру сейчас имеет смысл, только чтобы поменять арендуемое жилье на уже построенное кредитное.

«Квартиру нужно приобретать, когда в этом возникает потребность, — уверен Осипов. — Жить в стесненных условиях и ждать улучшения ситуации на рынке — неэффективная стратегия поведения. В течение ближайшего года вряд ли мы увидим резкие изменения цен на недвижимость или ставок по кредитам, поэтому нет смысла ни срочно покупать квартиру в ожидании роста цен, ни откладывать покупку в ожидании снижения ставок».

«Важно понимать, какая цель преследуется при покупке недвижимости, — уточняет Слободян. — Если клиент планирует сменить арендуемое жилье на постоянное или хочет улучшить свои жилищные условия, то особого смысла откладывать покупку нет, поскольку ставки вряд ли будут ощутимо ниже, да и предпосылок для существенного снижения цен на недвижимость в настоящее время не наблюдается. Если же это инвестиция с целью заработать на продаже, то сегодня, в принципе, встает вопрос о ценности инвестиций в недвижимость, так как существенного роста цен нет, максимум это рост в рамках инфляции».

А вот у Сергея Постнова из «Петрокоммерца» несколько иное мнение. Он считает, что покупать квартиру нужно сейчас, не откладывая в долгий ящик, потому что цены на недвижимость в России не стоят на месте. «Надо понимать, что в рыночной экономике с ростом доходов заемщик может продать ипотечную квартиру и купить более дорогую также с использованием ипотеки», — отмечает банкир.

Как указывает эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Марина Чернышева, последний год ставки по ипотечным кредитам, равно как и стоимость недвижимости, росли. Поэтому вряд ли можно говорить о том, что сейчас лучшее время для оформления ипотечного займа. «С марта Сбербанк снизил ставки по ипотечным кредитам на один процентный пункт, — напоминает Чернышева. — Но пока что другие участники рынка не следуют примеру лидера. На сегодня, например, при сроке кредитования 20 лет и первоначальном взносе 20% от стоимости приобретаемого готового жилья ставки по ипотеке для открытого рынка составляют в среднем 13—15% годовых. Если заемщик может внести более существенную долю стоимости квартиры за счет собственных средств или погасить кредит в более короткие сроки, то у него появляется возможность взять ссуду под более низкий процент».

Чернышева обращает внимание, что в течение последнего года некоторые банки «подогревали» спрос заемщиков, заявляя о том, что указанные на их сайтах процентные ставки действуют в рамках ограниченного по времени специального предложения. Такие спецпредложения могли действовать в течение нескольких месяцев, плавно «перетекая» из одного в другое. «Причем эти банки продолжали увеличивать ставки: по окончании срока действия одной акции они запускали другую, по условиям которой размер скидки относительно базовой ставки сокращался, а фактическая ставка относительно действующей в рамках завершившейся акции увеличивалась», — рассказывает эксперт Банки.ру.

Не время для роста

По словам Анастасии Перегримовой из Райффайзенбанка, спрос на ипотечные кредиты в России имеет устойчивую тенденцию к росту. Тем не менее текущая динамика рынка несколько отличается от докризисных темпов и носит менее интенсивный характер. «На рынок ипотеки в целом влияет достаточно большое количество факторов, из основных можно выделить среднерыночную банковскую ипотечную ставку, объем текущих предложений на рынке жилья, а также динамику цен на недвижимость, — объясняет эксперт. — В 2012 году мы наблюдали тенденцию к увеличению спроса на приобретение недвижимости на первичном рынке, что, на наш взгляд, связано как с меньшей стоимостью квадратного метра, так и со значительным увеличением предложения строящихся объектов, а следовательно, более широким выбором для клиентов. Спрос населения на приобретение строящегося жилья и на ипотечные кредиты, направляемые на его приобретение, устойчиво растет. Это обусловлено большей ценовой и инвестиционной привлекательностью приобретения жилья на этапе его строительства».

Представители банков отмечают, что, несмотря на устойчивый спрос на ипотечные кредиты, уровень ставок по ним вряд ли станет существенно меняться в краткосрочной перспективе. «При текущей ситуации в экономике и уровне цен на энергоносители кардинальных изменений в ставках по ипотеке не произойдет, — заявляет Постнов. — Средние ипотечные ставки по кредитам в рублях сейчас находятся в пределах 12,5—12,7%».

Роман Слободян из Нордеа Банка говорит, что ставки по ипотеке достаточно сложно прогнозировать даже на один год, не говоря уже о более долгом сроке. «Слишком много факторов влияют на размер ставки в тот или иной период, — считает он. — Кроме этого, банки достаточно быстро меняют условия в зависимости от складывающейся конъюнктуры рынка. Можно лишь отметить, что значимых изменений ситуации в ближайшее время не прогнозируется».

В ближайшие полгода ставки вряд ли сильно изменятся, так как текущий уровень — 12,7% — уже довольно высокий, и потенциала роста ставок более чем на 0,1—0,2 п. п. нет — люди просто перестанут брать кредиты, полагает Андрей Осипов из ВТБ 24. Он также указывает, что нет предпосылок и для снижения ставок, потому что сохраняется непростая ситуация с ликвидностью банков, особенно долгосрочной.

banki.ru
20.03.2013