Отпугнуть потенциальных ипотечных заемщиков в состоянии лишь рост процентных ставок

Рынок жилищного кредитования в России за первое полугодие 2012 года продемонстрировал стабильный рост - эксперты, опрошенные РИА Новости, уверены, что по итогам 2012 года наши соотечественники наберут ипотечных кредитов примерно на 1 триллион рублей, а отпугнуть потенциальных заемщиков в состоянии лишь постепенный рост процентных ставок по ипотеке.
 
Впрочем, банки уже сейчас готовы предложить своим клиентам новые интересные ипотечные программы, окупающие даже повышенную ставку.
 
Банковская радость
 
В первой половине 2012 года рост выдачи ипотечных кредитов превзошел прогнозы многих экспертов, а в августе премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заключил, что ипотечное кредитование в России преодолело спад. Действительно, по данным Банка России, за шесть месяцев 2012 года в стране было выдано почти 296 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 429 миллиардов рублей, что на 50% превышает аналогичные показатели 2011 года как в количественном выражении, так и в денежном выражении.
 
Существенный рост объемов выдачи ипотеки зафиксировали все крупнейшие ипотечные банки России.
 
Главный российский кредитор – Сбербанк РФ – выдал за этот период 158,6 тысячи жилищных кредитов на сумму 196,8 миллиарда рублей, что на 38% больше, чем за аналогичный период 2011 года.
 
"ВТБ 24" также заявил о рекордных продажах ипотечных кредитов – в первой половине 2012 года он установил личный рекорд, выдав 41 тысячу кредитов на сумму 60 миллиардов рублей, что в два раза превысило аналогичные показатели минувшего года.
 
По данным председателя правления банка DeltaCredit Сергея Озерова, в период с января по июнь 2011 года DeltaCredit выдал более 5 тысяч кредитов на сумму 12,5 миллиарда рублей, а показатели текущего года оказались выше прошлогодних на 67% по количеству и на 75% по сумме.
 
Значительно увеличилась доля кредитов, выдаваемых на приобретение недвижимости на первичном рынке – такие кредиты составили 5% от общего объема кредитов, выданных банком за первую половину 2012 года, отметил начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян.
 
"Количество сделок по ипотеке на первичном рынке в нашей компании за первое полугодие 2012 года увеличилось на 39%", - поддержала коллег руководитель департамента ипотеки компании "Миэль-Новостройки" Кристина Хмель.
 
Особенности национального роста
 
Начальник отдела офиса "Добрынинское" компании " Инком-Недвижимость" Анна Шушкова связывает увеличение объемов ипотечного кредитования с ростом общего количества сделок по купле-продаже жилья.
 
"Увеличение общего числа сделок на рынке жилья отчасти связано с нестабильной экономической ситуацией – кто-то опасается дальнейшего повышения ставок и спешит оформить кредит на существующих условиях, кто-то подстраховывается от обесценивания денег и вкладывает их в "кирпич", - полагает Шушкова.
 
Все дело в росте процентных ставок, который наблюдался с начала 2012 года, согласилась с коллегой руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева.
 
Она пояснила, что только в первом квартале 2012 года средние ставки по ипотечным кредитам в рублях выросли с 11,6% до 12,2%, заставив многих потенциальных заемщиков поторопиться с решением жилищного вопроса и поспешить оформить кредит.
 
С начала 2012 года ипотечные игроки не раз повышали процентные ставки, но это было обусловлено ростом стоимости привлечения банками средств, указал вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Георгий Тер-Аристокесянц.
 
"ВТБ 24" дважды менял процентные ставки по ипотечному кредитованию, и суммарное увеличение составило 1 процентный пункт. Сегодня ставка выдачи стабилизировалась на уровне 12,2% в рублях. Повышение ставок ключевыми игроками в конце 2011 года и начале 2012 года уже отыграно", - сказал он.
 
Впрочем, по данным специалистов АИЖК, только в июне не менее трех банков в РФ повысили процентную ставку по ипотечным кредитам.
 
"Однако рост ставок не всегда был заметен. Часто повышение ставок происходит в скрытой форме – путем отмены специальных предложений и акций", - отметила Любимцева.
 
Эксперты также сходятся во мнении, что рост процентных ставок по ипотеке может продолжиться. С 1 августа уже поднял ставку Сбербанк - на 0,5 процентного пункта по всем жилищным кредитам в рублях.
 
"Все российские банки ориентируются на Сбербанк, как на индикатор рынка, так что ставки повысятся соответственно росту ставок в Сбербанке", - считает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин.
 
По оценкам АИЖК и Абсолют Банка, во второй половине года ставки по ипотечным кредитам могут подрасти до 12,5%.
 
"Основная причина роста - явный дефицит долгосрочной ликвидности на нашем рынке, и как следствие, рост ставок как по кредитным, так и по депозитным продуктам", - пояснил свою позицию начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов.
 
А вот снижения процентных ставок ждать не стоит, единодушно заверяют эксперты.
 
"Сейчас снижать ставки банкам, в том числе и Сбербанку, не рентабельно, поскольку слишком высоки финансовые риски", - прокомментировала ситуацию управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.
 
Эксперт "ВТБ 24" Тер-Аристокесянц также считает, что средняя ставка в 12% объективна, а чтобы уменьшить ставки, нужно сначала снизить уровень инфляции, либо снижение процентных ставок должно быть фондировано целевым образом.
 
При этом ряд экспертов уверены, что ипотечные кредиты не потеряют популярности, даже если ставки вырастут до 19% годовых.
 
"Потребность в улучшении жилищных условий огромна. Привлекательность ипотеки растет день ото дня, и каждый удачно погашенный кредит влечет за собой новый – ипотеку выбирают друзья, знакомые заемщика", - подчеркнул Владыкин.
 
Наш клиент
 
Между тем, портрет ипотечного заемщика в РФ остается по-прежнему неизменным.
 
"Чаще всего это молодые семьи от 25 до 40 лет, покупающие первое жилье, либо расширяющие имеющуюся жилплощадь. Как правило, это наемные сотрудники, с высшим образованием, с доходом средним или выше среднего", - уточнил генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.
 
Уровень доходов отечественного ипотечного заемщика составляет около 100 тысяч рублей на семью в Москве и порядка 50 тысяч рублей в прочих регионах присутствия нашего банка, рассказал в свою очередь Слободян из Нордеа Банка.
 
Пропорции между женщинами и мужчинами в среднем одинаковые, добавил представитель пресс-службы Сбербанка.
 
Шленов отметил, что среди ипотечных покупателей максимальным спросом пользуется ликвидное жилье – квартиры улучшенных планировок в достаточно современных домах.
Согласно статистике ЦБ РФ, средняя сумма кредита по стране сегодня составляет 1,4 миллиона рублей. А Озеров напомнил, что до финансового кризиса 2008 года средняя сумма кредита составляла 1,8 миллиона рублей, после – уже 1,2 миллиона рублей, но в последние годы этот показатель постепенно растет.
 
Банкир пояснил, что наши сограждане обычно берут ипотеку в рублях РФ сроком на 15 лет, причем многие заемщики стараются погасить кредит досрочно.
 
Борьба за заемщика
 
Получается, что ипотеку могут себе позволить далеко не самые бедные граждане РФ. Возможно, поэтому ипотечные банки в борьбе за заемщика предпочитают сегодня использовать неценовые параметры. Например, сокращение количества необходимых документов при оформлении кредита с большим первоначальным взносом.
 
В первом полугодии DeltaCredit внедрил продукт "Кредит по одному документу", по словам Озерова, программа имеет большой спрос.
 
Также большую популярность у клиентов получила программа "ВТБ 24" "Победа над формальностями", по которой заемщики могут получить кредит всего по двум документам - паспорту РФ и любому второму документу, без справки о доходах.
 
Кроме того, в мае "ВТБ 24" снизил в рамках данной программы минимальные требования к размеру первоначального взноса с 50% до 35% от стоимости приобретаемого жилья. По всем ипотечным программам "ВТБ 24" с начала года отменил комиссию за выдачу кредита, что стало важным преимуществом, поэтому банк пока не спешит ее возвращать.
 
АИЖК с сентября 2012 года планирует ввести новую опцию для продуктов "Стандарт" и "Материнский капитал"– комбинированную процентную ставку, сочетающую возможности фиксированной и переменной ставки. По выбору заемщика ставка будет фиксироваться и после завершения периода фиксации ежегодно пересчитываться в зависимости от уровня инфляции.
 
Сбербанк намерен продлить действие акции "Ключевое предложение" для покупателей строящегося жилья или готовых новостроек, продавцом по которым выступает юридическое лицо.
 
Также для тех, кто мечтает о квартире в новостройке, Сбербанк и "ВТБ 24" снизили требования к стадии готовности дома, что позволит заемщикам получить ипотечный кредит на квартиру в новостройке на более ранней стадии строительства.
 
Так что, несмотря на повышение процентной ставки, банки располагают инструментами для привлечения потенциальных заемщиков.
 
Прогноз на триллион
 
Банкиры уверены, что рост объемов продаж жилищных кредитов за 2012 год составит 30-35%.
 
"В этом году выдача будет на уровне 960 миллиардов рублей, что на 30% больше нашего базового сценария – 730 миллиардов рублей", - заявил Озеров.
 
С ним согласился Павлов, который считает, что во второй половине 2012 года рост объемов кредитования продолжится, а благодаря хорошему заделу первой половины года, общий объем может достичь рекордного для российского ипотечного рынка показателя в 900 миллиардов - 1 триллион рублей.
 
Роста продаж ипотечных продуктов во втором полугодии 2012 года стоит ожидать еще и в связи с сезонностью спроса на ипотеку, указал Слободян.
 
"Согласно статистике, продажи ипотечных кредитных продуктов во втором полугодии, как правило, на 50%, а иногда и в два раза выше, чем в первом", - уточнил банкир.
 
Сбербанк также сохраняет ожидания по положительному росту объемов жилищного кредитования и до конца 2012 года планирует выдать еще примерно 190 тысяч кредитов на сумму 203 миллиарда рублей, то есть не меньше, чем во втором полугодии 2011 года. Планы по продажам "ВТБ 24" на остаток года - 70 тысяч кредитов на 100 миллиардов рублей.
 
Впрочем, один из главных игроков на ипотечном рынке РФ не разделяет общий настрой – эксперты АИЖК прогнозируют замедление темпов кредитования в оставшиеся месяцы года. Однако, по мнению Любимцевой, на общем результате это замедление особо не отразится.
 
"Объем рынка к концу 2012 года, как и прогнозировало АИЖК, может достичь объемов 800 миллиардов - 1 триллион рублей", - пояснила она.
 
Не видят предпосылок к росту объема кредитования и в компании "Инком-Недвижимость", где указывают на возможный финансовый кризис, который может серьезно поколебать сложившуюся ситуацию.
 
"Если люди начнут терять работу, платить станет просто нечем, тогда покупатели, даже те, у которых есть накопления, станут бояться брать на себя долгосрочные обязательства по ипотеке, что приведет к сильному снижению ипотечных кредитов", - отметила Шишкова.
 
Даже если кризиса удастся избежать, то рынок недвижимости все равно продолжит стагнировать, а число сделок сохранится на прежнем уровне, уверена Шишкова.
 
Таким образом, ведущие игроки рынка уверены, что объемы выдачи ипотеки в 2012 году обойдут показатели весьма удачного в этом плане 2011 года, но в 2013 году объемы выдачи могут стабилизироваться на достигнутом уровне. При этом предпосылок к снижению процентной ставки по ипотечному кредиту нет, а вот ее дальнейший рост вполне возможен.

РИА Новости
16.08.2012