Ипотечный рынок Заполярья исчерпал свои возможности

Ипотечный рынок Заполярья исчерпал свои возможности. По мнению экспертов, дальнейший рост доступности ипотечных кредитов для жителей Кольского полуострова приведет лишь к неоправданному раздуванию цен на жилье. Чем чреват этот "пузырь", наглядно продемонстрировал финансовый кризис 2008 года. В Заполярье назрела потребность в строительстве жилья, доступного для граждан со средним достатком, - именно в его возведение должны вкладываться средства от ипотеки. Это не только даст импульс для развития строительной отрасли, но и подстегнет другие сферы экономики, считают аналитики.

Раздутые цены

На первый взгляд ситуация с обеспеченностью северян жильем выглядит очень неплохо. На одного жителя Заполярья приходится в среднем около 24 квадратных метров жилплощади - больше, чем во многих других регионах. Кроме того, ипотечные кредиты в Мурманской области входят в число самых доступных в РФ. Казалось бы, живи и радуйся. Но у экспертов эта картина вызывает скорее тревогу, чем оптимизм. Доступная ипотека в сочетании с хотя бы относительным финансовым благополучием - это рост спроса на жилье. Но квартиры - это не колготки и не мобильные телефоны, их нельзя экстренно завезти в магазины.

- На сегодняшний день уже нужно не ипотеку развивать, а заниматься строительством жилья, - подчеркивает Дмитрий Голубев, генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования Мурманской области, учрежденного региональным правительством. - Только тогда мы получим снижение стоимости квадратного метра. Если же квартиры строиться не будут, то продолжится рост стоимости жилья, в том числе за счет ипотечных денег.

Проблему усугубляет тот факт, что в регионе очень много пятиэтажных хрущевок. Не за горами тот момент, когда они перейдут в разряд ветхого или аварийного жилья. А ведь в Мурманске они составляют едва ли не половину всего жилфонда. Даже одну пятиэтажку при нынешних темпах строительства расселить будет куда сложнее, чем двухподъездный деревянный дом на два этажа. Если же таких пятиэтажек будет несколько, то проблема их расселения станет практически неразрешимой.

Как показывает практика других регионов, при участии региональных операторов АИЖК строить социальное жилье можно вполне успешно. Например, еще в 1999 году появился Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области (Фонд ЖСС КО), созданный при участии регионального правительства и администрации Калининграда.

Помимо ипотечных программ, он занимается строительством многоквартирных жилых домов, участвуя в региональном механизме поддержки застройщиков. При участии Фонда ЖСС КО с 2010 по 2012 год построено 26 многоквартирных домов на 2392 квартиры. При этом каждый четвертый ипотечный кредит в Калининградской области в 2012 году был выдан по федеральным стандартам АИЖК - то есть он более дешев и доступен, чем большинство банковских кредитов.

Социальный комфорт

В регионах, использующих эту практику, существуют программы по развитию территории, имеются размежеванные земельные участки. Конечно, сходу приниматься за строительство там невозможно, поскольку на участках нет необходимой инфраструктуры и инженерных коммуникаций. Власти тех регионов приняли важное решение - полностью обеспечить земельные участки коммуникациями за счет бюджета. Затем участки передаются региональным операторам АИЖК, которые либо начинают самостоятельное строительство, либо раздают землю инвесторам - но не просто так, а под возводимое жилье, часть которого передается властям для реализации социальных программ.

Эту идею можно воплотить в жизнь и в Мурманской области, считает эксперт. Правда, пока сложно сказать, как это выглядит на практике. Одна из сложностей заключается в том, что агентство - государственная организация, деятельность которой ограничивается законодательством сильнее, чем работа коммерческих компаний. Эти ограничения касаются и выбора подрядчиков. Все, кому хотя бы раз приходилось что-нибудь строить, хором повторяют одну банальность: крайне важно найти профессиональных строителей, пусть даже не самых дешевых. Искать их по принципу самой низкой цены просто опасно. Один "дешевый" социальный дом, едва достроенный до второго этажа, в Мурманске уже пришлось сносить за муниципальный счет из-за множества допущенных строителями нарушений.

Каким должно быть социальное жилье, чтобы оно пользовалось спросом и окупало вложенные средства? Сегодня очень многих покупателей недвижимости интересует комфорт. Людям надоело жить в хрущевских малогабаритках, построенных более полувека назад. Некоторое представление о желаемом качестве дают квартиры в домах серии 93М и выше, где площадь трешки с раздельными комнатами и просторной прихожей составляет 70-80 квадратных метров.

Еще один важный параметр - цена. Квартиры стоимостью порядка 50 тысяч рублей за "квадрат" уже не могут рассматриваться как социальные. Доступным широкому кругу граждан может быть только то жилье, в котором цена квартиры-новостроя сравнима с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке - приблизительно 34-45 тысяч рублей за квадратный метр.

Нижний предел себестоимости подобного жилья в Мурманской области сегодня составляет примерно 32 тысячи рублей за квадратный метр.

Себестоимость жилья может быть еще ниже за счет использования технологии ЛСТК - легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК). Тут можно говорить уже о 20 с небольшим тысячах за квадратный метр. Но в Заполярье к ЛСТК относятся с настороженностью, поскольку северяне привыкли жить в капитальных постройках с толстыми стенами.

Хотя сторонники этой технологии утверждают, что дома из ЛСТК способны прослужить от 70 до 100 лет, сохраняя высокий уровень теплосбережения - конечно, при условии, что возведением таких зданий будут заниматься профессионалы.

Уроки арифметики

Разумеется, речь не идет об отказе от ипотечных кредитов, поскольку даже доступное жилье все-таки нужно покупать. Сегодня около 80 процентов сделок купли-продажи квартир совершается с использованием кредитных средств. Но важно, чтобы в кредит приобретались квартиры не на вторичном, а на первичном рынке.

Аналитики подчеркивают, что строительство жилья даст толчок для развития практически всем сферам экономики. Для строительных нужд потребуется огромное количество разнообразных материалов, очень многие из которых можно производить в регионе.

Это даст те самые высокопроизводительные рабочие места, созданию которых посвящен один из "майских указов" президента РФ. В свою очередь, с помощью новых квартир можно заманить в Заполярье специалистов, в которых регион сегодня нуждается наиболее остро, - например, медиков.

Пока строительство остается одной из самых проблемных отраслей экономики региона. По словам первого заместителя министра строительства и территориального развития региона Светланы Буряченко, в Мурманской области на 1 января 2013 года числилось 1903 строительные организации, из которых реально работает приблизительно половина. Производительность труда в строительстве остается чрезвычайно низкой.

- Я полностью согласен с тем, что в регионе нужно развивать строительство социального жилья, - отметил директор одного из мурманских агентств недвижимости Сергей Соколов. - Я бы и сам занимался строительством, если бы это не было так трудно. Эта отрасль не вызывает большого интереса у инвесторов. Причин этому много - и бюрократические препоны, и слишком высокие цены на строительные работы, из-за которых инвесторам невыгодно вести застройку. Вот если деньги бюджетные - другое дело. Например, недавно построенный в Мурманске на улице Папанина дом для военных обошелся по себестоимости в 60 тысяч за квадратный метр. Это же уму непостижимо! На такие расходы у нас только казна может пойти. А инвестор свои деньги считает. Ему невыгодно пользоваться услугами местных строителей, поэтому и едут в Мурманск таджики и узбеки.

Пока оборудование земельных участков сетями в регионе возложено преимущественно на самих строителей. Но эксперты сходятся во мнении, что возродить жилищное строительство в Заполярье можно лишь в том случае, если земельные участки под застройку будут обеспечены инженерными коммуникациями за счет бюджета.

- Область должна участвовать в этом процессе, потому что это достаточно большие деньги, - подчеркнул Дмитрий Голубев. - Если повесить коммуникации на строителя, то себестоимость жилья поднимется до 50-55 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге и Москве проблему сетей действительно можно решить за счет строителя, так как там жилье можно продать по 70-80 тысяч за "квадрат". Здесь это невозможно.

Российская газета
17.07.2013