Ипотека является главной движущей силой рынка доступного жилья
Ключевой характеристикой покупателя жилья эконом-класса, конечно, является состояние его кошелька. По данным экспертов, опрошенных "РИА Недвижимость", от 45% до 80% людей в России, желающим приобрести недорогую квартиру или дом, приходится обрекать себя на ипотечную "кабалу", так как ипотека, хотя и является главной движущей силой рынка доступного жилья, ложится на плечи заемщиков тяжелым бременем, заметно ухудшая качество их жизни.
Социально-возрастной портрет
Определение покупателя доступного жилья в России только на первый взгляд вполне очевидно и конкретно – средний класс со средним достатком. А на самом деле дать единую характеристику покупателю жилья эконом-класса довольно затруднительно.
Исполнительный директор Est-a-Tet Любовь Дружинина отмечает, что доступное жилье интересует практически всех людей, вне зависимости от того, представителями какого социального класса или статуса они являются. "Граждане с невысоким достатком рассматривают такую покупку с целью улучшения жилищных условий. Средний класс - как второе, альтернативное жилье, либо жилье для детей или родителей. А обеспеченные граждане – чаще всего в целях инвестиций и сохранения финансовых средств", - рассказывает эксперт.
Руководитель дирекции маркетинга и продвижения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Николай Шмелев в свою очередь рассказывает, что в исследованиях последних трех лет платежеспособный спрос на доступное жилье, прежде всего, зафиксирован среди квалифицированных специалистов и служащих (45%), высококвалифицированных рабочих (примерно 28%) и семей мелких предпринимателей (11%).
При этом, по сведениям эксперта, среднемесячный совокупный семейный доход у представителей малого бизнеса, способных купить себе жилье, превышает 90 тысяч рублей, у квалифицированных специалистов и служащих – 70 тысяч рублей, а у высококвалифицированных рабочих – 50 тысяч рублей.
А вот генеральный директор компании "Домус финанс" Павел Лепиш говорит, что доход покупателя доступного жилья в среднем классе в Московском регионе начинается от 30 тысяч долларов в год на семью и от 20 тысяч долларов в регионах. По данным генерального директора "Домус финанс", среднестатистический покупатель доступного жилья в России также имеет высшее образование, как минимум один автомобиль на семью и возможность отдыха за границей. "Он может заниматься частным предпринимательством, работать в крупной компании или госструктурах. К представителям среднего класса также можно отнести успешных ученых, врачей и учителей" - конкретизирует собеседник агентства.
Что касается возрастных характеристик потребителей доступного жилья, то, по словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Антона Северьянова, в основную группу входят покупатели в возрасте до 40 лет – 56,2%. При этом на покупателей от 25 до 35 лет приходится 35,1%. Покупателей пенсионного возраста значительно меньше – 12,3%.
Согласно внутренним исследованиям ГК "Мортон", типичный покупатель "бюджетного" жилья – это гражданин РФ в возрасте до 45 лет (66%), состоящий в браке (70%) и имеющий ребенка (67%). "Три четверти наших покупателей имеют как минимум одно высшее образование, такая же их доля работает в коммерческих организациях", - добавляет генеральный директор ООО "Мортон-Инвест" Антон Скорик.
Предпочтения покупателей
Потребительский список критериев выбора доступного жилья, по уверению большинства экспертов, возглавляет бюджет покупки.
При этом, рассказывает Шмелев из Фонда РЖС, для 50% потенциальных покупателей при выборе доступного жилья важна доступность ипотечного кредита, для 35% – еще и сопоставимость затрат на содержание нового и старого жилья.
По данным исследования потребительских предпочтений "Азбуки Жилья", 60% опрошенных респондентов считают "наиболее важным" фактором при принятии решения о покупке жилья местоположение будущего дома, а вот цена объекта имеет первостепенное значение для 53,3% респондентов. Репутация застройщика играет решающую роль для 22,45% опрошенных, качество проекта – для 20,9%, а стадия готовности – лишь для 6,8%.
При этом, как выяснили в ГК "Мортон", наиболее востребованный продукт на рынке первичной недвижимости столичного региона – это квартира площадью 37-55 квадратных метров в многоквартирном доме, расположенном в новом микрорайоне в пределах 15 километрах от МКАД. Такой формат, по мнению Скорика, является своеобразным "фильтром", который дает весьма однородный состав жителей.
Впрочем, за всей этой "средней температурой по больнице" обязательно стоят личные предпочтения каждой конкретной семьи и каждого конкретного покупателя. О вкусовых тонкостях рассказывает управляющий директор АН "Априори" Анна Моисеева в своей книге "Как продать квартиру выгодно: вложите минимум, получите максимум. Хоум-стейджинг".
Проведя масштабный опрос среди практикующих риелторов, эксперт выявила определенные тенденции и закономерности покупательских запросов. В частности, при выборе жилья эконом-класса, по ее словам, мужчины больше смотрят на технические детали, а женщины – на общее впечатление от квартиры, пожилые люди чаще ищут квартиру с готовым ремонтом, а молодежь готова делать его самостоятельно, "под себя".
Источник денег
По словам менеджера компании "Адвекс на Ланском" Лады Еременко, как правило, покупатели жилья эконом-класса достают деньги на недвижимость с помощью социальных программ, накопив, взяв небольшой (до 1 миллиона рублей) ипотечный кредит или заняв у родных или близких.
"Справедливости ради нужно отметить, что некоторая часть таких покупателей – это молодые семьи, которые обзаводятся жильем при поддержке родителей. Стартовый капитал для молодых состоит из средств, вырученных от продажи комнат в коммунальных квартирах, опять-таки ипотеки или собранных родственниками доплат. Средний заработок такого покупателя – 40-60 тысяч рублей на семью", - добавляет собеседница агентства.
Оплатить всю стоимость жилья даже в категории "эконом" единовременно может лишь 20% от всего числа покупателей, подчеркивает со своей стороны руководитель офиса "Сокол" компании "Инком-Недвижимость" Андрей Богословский. Причем, по его словам, часть из них использует высвободившиеся средства от продажи другого имущества, а не накопленные. "Бизнесмены и предприниматели стараются использовать заемные средства, даже при наличии собственных денег", - замечает эксперт.
Ипотечное "сито"
Рассуждая о портрете покупателя жилья эконом-класса, невозможно не затронуть тему ипотеки. Именно кредиты на недвижимость, по мнению большинства экспертов, являются главной "движущей силой" рынка доступного жилья.
Так, по оценке генерального директора компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой, в сегменте жилья эконом-класса доля сделок, заключаемых с привлечением ипотеки, достигает 45%.
"Большая часть таких покупателей (45%) - это молодые семьи, в возрасте от 25 до 35 лет. Оба супруга работают, их совокупный доход составляет – 70-150 тысяч рублей. Занимаемые должности – от менеджера по продажам в торговле до руководителей отделов различных предприятий", - сообщает Литинецкая.
Следующую группу, по ее словам, составляют молодые одинокие мужчины в возрасте до 35 лет (15%). В основном это менеджеры среднего звена с доходом около 90 тысяч рублей, которые приобретают квартиру либо на будущее, либо родителям (в этом случае они часто привлекаются в созаемщики по ипотеке).
Отдельную прослойку образуют разведенные или незамужние женщины до 40 лет с ребенком (15%), указывает генеральный директор "Метриум Групп". Они обычно занимают средние и высокие руководящие должности и имеют средний доход в 150 тысяч рублей. Как правило, они либо улучшают жилплощадь, продавая старую квартиру, либо разъезжаются с бывшим супругом.
Наконец, завершает данный список старшее поколение покупателей (20%). Это люди 40-55 лет, которые приобретают квартиру для детей или, реже, для сдачи в аренду.
Впрочем, не каждый желающий воспользоваться ипотекой для покупки квартиры в конечном итоге получает такую возможность. По замечанию генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, 60% клиентов хотят воспользоваться рассрочкой или ипотекой, а вот получают одобрение банка и в итоге приобретают жилье примерно 35% из них.
Правда, риелторы из агентств, работающих под брендом "Хирш", дают несколько большую оценку доли "ипотечников" среди покупателей экономичного жилья.
Например, риелтор АН "Хирш" (Владимир) Любовь Кабурнеева утверждает, что в 2012 году количество ипотечных сделок от общего числа составило 50%. В основном это клиенты, занятые в сфере малого и среднего бизнеса с доходом не менее 30 тысяч рублей в месяц, поясняет она. А ее коллега, главный аналитик АН "Хирш" (Москва) Евгений Понизовский уверен, что с помощи ипотеки совершается 80-85% сделок по приобретению доступного жилья в РФ.
Своя ноша не тянет
То, что покупатель доступного жилья в значительной степени пользуется ипотечными продуктами, вполне ожидаемо и логично. Вопрос в том, насколько совершенен ипотечный механизм в России и насколько сильно он снижает качество жизни заемщиков?
Среднестатистический покупатель жилья сегодня определенно не готов жить на хлебе и воде ради ипотечной квартиры, уверен Лепиш из "Домус финанс". "Не стоит забывать, что большинство приобретателей жилья – это представители среднего класса, привыкшие к определенному уровню жизни и не собирающиеся от него отказываться. Большинство из них берут кредит тогда, когда уровень доходов позволяет и вести полноценную жизнь, и выплачивать ипотеку", - рассуждает эксперт.
Однако подобный оптимистический вывод относится больше к жителям столичного региона, уровень жизни которых существенно выше, чем в целом по стране. Львиная доля экспертных мнений звучит менее радостно.
"Ипотека в России, несомненно, это достаточно сомнительное предприятие. Процентные ставки никак нельзя назвать нормальными, однако люди поставлены в такие условия, что не видят, зачастую, других вариантов: каким-то образом выкручиваются, выплачивая в среднем по 65–70% месячного дохода, оставляя комфортную жизнь в собственной квартире без серьезных выплат на потом", - категоричен в своих взглядах управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
Кабурнеева со своей стороны называет более "щадящие" цифры, утверждая, что ипотека забирает от 30 до 40% совокупного дохода семьи. Однако при этом риелтор заявляет, что в результате люди вынуждены отказывать себе в ежегодном отдыхе и работать без отпусков.
А вот по мнению Лебедевой из "Миэль-Новостройки", самое неприятное в ипотеке – длительность периода, в течение которого нужно отдавать кредит. Как правило, люди готовы отдавать большую часть своего дохода, но непродолжительное время, замечает она, поэтому многие и пытаются погасить ипотеку досрочно.
Окончательный же "вердикт" отечественной ипотечной системе выносит Понизовский, говоря, что ипотека в России – это, увы, "кабала". "Двойная переплата по кредиту - математика неумолима. "При существующей банковской системе и уровне доходов банков иначе не будет. Платя по депозитам людям, например, 8-9% в рублях Сбербанк дает кредиты под 13-14%. И так все банки. Потому, логично, что ипотека при существующей ситуации и ставках всегда будет тяжелым бременем ложиться на плечи заемщиков", - с сожалением констатирует аналитик из "Хирша", настаивая на том, что если человек не сдает квартиру, то его жизнь с момента получения ипотечного кредита станет хуже.
РИА Новости
04.04.2013
