В 2010 году ипотека наконец стала народной

В 2010 году ипотека наконец-то стала народной: займы начали брать врачи, учителя и военные. Банкиры советуют строителям учитывать изменившийся портрет потребителя и делать упор на возведение дешевого панельного жилья.

Представители банков смотрят на будущее сибирского рынка ипотеки с оптимизмом. По прогнозам новосибирского филиала банка ВТБ 24, в 2011 году будет выдано 19 тыс. ипотечных кредитов, что больше на 2 тыс., чем в прошлом, и на 7 тыс. — чем в 2009 году. Чтобы строить такие радужные прогнозы, банкам пришлось смягчить условия выдачи кредитов и снизить процентные ставки.

По подсчетам игроков рынка, ипотечный кредит, взятый в 2003 году под «грабительские» 18%, на сегодняшний день был бы полностью отбит. Нынешним заемщикам на такое чудо надеяться не приходится, несмотря на куда менее пугающие проценты. По данным ВТБ 24, в течение 2010 года ставка упала с 13,2% до 13%. Прогноз на 2011 год, при условии ожидаемого игроками рынка привлечения денег государственного пенсионного фонда, и вовсе 12,4%. Более того, заместитель управляющего Сибирским филиалом ВТБ 24 Константин Каменщиков заявил о том, что в Сибири реально взять ипотеку и на «западных» условиях: «Мы кредитуем под 7,95 процента — это ставка по финансированию покупателей квартир у наших дефолтных заемщиков».

Но эту цифру нельзя назвать среднерыночной. Управляющий филиалом «Новосибирский» ЗАО «ГЛОБЭКС БАНК» Василий Ожередов подчеркивает: «Снижение ставки должно гармонировать не только с ценой денег, но и с уровнем инфляции — в этом году она, очевидно, составит 11 процентов». И добавляет: «Когда застройщики обзывают банки кровопийцами, не желающими кредитовать под низкий процент, я им отвечаю: начните платить своим работникам исключительно белую зарплату — тогда мы пойдем вам навстречу».

Примечательно, что снижением ставок банки не ограничились. Если до 2009 года к покупателям новостроек предъявлялось требование о 100-процентной этажности, то теперь это необязательно — реноме застройщика и темп работы на объекте стали определяющими. «На сегодняшний день у нас аккредитовано 48 строящихся объектов разных компаний, — говорит Константин Каменщиков. — Мы рассматриваем каждый объект отдельно исходя из того, есть ли на нем сочетание всех разрешений и правоустанавливающих документов, гарантирующих отсутствие проблем в Росреестре».

Кто все это купит?

Сегодня в Новосибирске насчитывается более 5 тыс. нереализованных квартир, официально переведенных в категорию вторичного жилья. «Если перенести это на среднерыночную стоимость и среднерыночную же площадь, мы получим замороженные десятки миллиардов рублей. Нужно повышать покупательную способность именно таких проектов», — считает начальник инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области Виталий Ивлев.

Игроки рынка это понимают. Но считают, что решить вопрос с реализацией квадратных метров смогут не безликие покупатели, а корпоративные клиенты — коммерческие и государственные структуры. Государство, заявив о курсе на модернизацию, для привлечения светлых голов в энергетику, оборону и науку запустило ряд социальных программ. «Строительство и покупка служебного жилья для специалистов — новый сильный тренд», — отмечает Виталий Ивлев. Так, промышленно-строительный концерн «Сибирь» в прошлом году продал военным жилье по 30 тыс. рублей за квадратный метр, отработав фактически с нулевой прибылью. Теперь банк «ГЛОБЭКС» развернул военную ипотеку.

Социальные программы успешно реализуются во многих странах. Например, в Белоруссии давно действует программа «Четыре угла»: 25% стоимости кредита работник выплачивает сам, 25% ему дает работодатель, такие же доли вносят государство и банк. Это позволяет равномерно распределить долговую нагрузку. В России есть похожие начинания — например, проект «Желдорипотека», новосибирский филиал которого за девять лет работы ввел в эксплуатацию около 184 тыс. кв. метров жилья. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства запустили программу «Стимул», предназначенную содействовать кредитованию как застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, так и покупателей. В этом году вплотную к развернутой программе ипотечного кредитования своих работников подошло СО РАН.

Поэтому генеральный директор компании «Сибирь-Развитие» Дмитрий Червов резюмирует: «Ипотека активно социализируется. Кредиты начали брать учителя, врачи — не перепродавцы, а собственно жильцы». По его оценкам, на их долю приходится уже 70% сбыта. Василий Ожередов подтверждает — зарплата госслужащих в последние годы значительно выросла, и это сказалось на портрете заемщика: «Недавно мы выдали ипотеку двум работникам филармонии — я очень удивился, но, оказывается, их доходы позволяют купить собственное жилье».

Лучшее — враг хорошего

Выход на авансцену нового типа покупателя жилья отразился и на структуре предложения. Времена, когда заемщики брали в ипотеку кирпичные хоромы, остались в прошлом. Сегодня строителям приходится перекраивать жилье с учетом новых требований рынка. «До кризиса в 80 процентах случаев приобретали улучшенное жилье, увеличенные площади, а сейчас покупатель стал значительно скромнее», — говорит Виталий Ивлев. Хотя перепроектировка значительно повышает себестоимость квадратного метра, эту болезненную процедуру проводят даже крупнейшие сибирские девелоперы, такие как концерн «Сибирь» и ЗАО «Строитель».

Эксперты считают, что предпочтение панельных конструкций дорогостоящему кирпичу вполне разумно — качество современных материалов делает разницу в эксплуатации таких домов минимальной. «Целиком кирпичных зданий сегодня вообще нет, это миф», — спешит разочаровать любителей «благородного» стройматериала Дмитрий Червов. Исполнительный директор СРО НП строителей сибирского региона Юрий Мишаров соглашается и вспоминает свою поездку в Тюмень в 2004 году: «В городе, занимающем третье место в России по уровню дохода на душу населения, 80 процентов всего возводимого жилья было панельным, и только 20 процентов — кирпичным. И все расходилось».

Банкиры подтверждают тренд: по данным заместителя управляющего филиалом ОАО «УРАЛСИБ» в Новосибирске по розничному банковскому бизнесу Владимира Вовкудана, до кризиса средняя сумма ипотечного кредита составляла 2 млн рублей. Сегодня она уменьшилась до 1,5 млн. «Заемщики берут ипотечный кредит в качестве доплаты, приобретая квартиру с большей площадью. Кроме того, наблюдается изменение приоритетов в сторону приобретения квартир небольшой площади или квартир-студий», — говорит Вовкудан. Константин Каменщиков приводит данные по своему банку: если в 2008 году средний кредит по стране составлял 2 млн рублей, то в кризисном сезоне сумма упала на миллион. Во многом прилив небольших кредитов произошел за счет областной программы с рефинансированием процентной ставки, с помощью которой в банк пришли клиенты, которые не надеялись получить ипотеку на общих условиях. В 2010 году сумма выросла до 1,5 млн рублей: «Это отражает не столько рост цен — он не слишком большой. Тут сыграло роль то, что волна сокращений прошла, люди стали более уверенными в своем положении». Согласно прогнозам, в 2011 году средняя сумма выдачи вырастет на 10%.

Жилье все же дорожает

Сибирская земля полнится слухами, что за последний год жилье значительно подешевело, но по данным «Сибирского оценщика», вторичное жилье в СФО в 2010 году подорожало на 8%, а новостройки — на 0,7%. Застройщики жалуются, что не могут удерживать цены из-за высокой стоимости стройматериалов. Дмитрий Червов отмечает стремительный рост цен на продукцию металлургии, «плюс цемент вот-вот скакнет вверх». Традиционно стоимость квадратного метра увеличивается также из-за инженерных коммуникаций. Муниципальные графики проведения труб и кабелей не учитывают планы застройщиков, в результате чего строителям предлагается два варианта: либо подождать своей очереди (а это может занять годы), либо обеспечить инфраструктуру за счет собственных средств. По оценкам Дмитрия Червова, затраты на возведение коммуникаций могут составить до 40% от стоимости квадратного метра. «Это как в известной истории с песком, — подтверждает Эдуард Ляхов. — Просишь у властей песок для стройки, и они соглашаются, но только при условии, что ты им купишь КамАЗы, на которых они будут этот песок тебе привозить».

Тем не менее банкиры убеждены, что в ближайшие годы количество ипотечных кредитов будет только расти. Внешэкономбанк по программе «Ипотека с государственной поддержкой» во второй половине 2010 года выдал 2,2 тыс. кредитов на сумму 3,3 млрд рублей. Потенциал по выдаче на 2011 год эксперты оценивают в 10 млрд. По данным ВТБ 24, в 2009 году количество ипотечных кредитов в ВТБ 24 составило 12 тыс., в 2010 году — 17 тыс. Прогноз на этот год — 19 тыс. По итогам третьего квартала по сравнению со вторым кварталом 2010 года выдачи по проекту «Ипотека. Строящееся жилье» выросли на 74%. «Мы восстановили в Новосибирске два кредитных ипотечных модуля, сокращенных во время кризиса, — радуется Константин Каменщиков. — А к октябрю планируем увеличить центры ипотечного кредитования вдвое».

Аналитики рынка в целом разделяют оптимизм банкиров, но опасаются, что в погоне за ростом показателей те снова забудут о дотошности и начнут работать с заемщиками, не имеющими белого дохода. По мнению участников рынка, уже сегодня многие банки работают с получателями «серых» зарплат. Отмена ЕСН только усугубила эту ситуацию. Сами банкиры сетуют, что в справках о доходах можно показать любую зарплату, а в трудовой книжке — расписать стремительный карьерный рост. Тем не менее в своих системах проверки доходов они уверены.

ipocredit.ru
28.03.2011