Ипотека в иностранной валюте - настоящая катастрофа
Татарстанские заемщики уверены, что ипотека в иностранной валюте - настоящая катастрофа, особенно когда курс рубля падает. Впрочем, эксперты советуют не поддаваться панике: и заемщики, и банки рискуют пожалеть о валютной ипотеке только в случае серьезных мировых финансовых кризисов.
Практически каждая четвертая сделка с недвижимостью совершается с привлечением заемных ипотечных средств. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляет 25,8%, согласно статистике Агентства ипотечного жилищного кредитования.
По данным Центробанка РФ, только за первый квартал этого года российские банки выдали более 290 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 496,2 млрд руб. В долг у кредитных учреждений заемщики взяли 60,5% от общей стоимости всего жилья, проданного в России с начала этого года. Причем занимать деньги на покупку жилья покупатели предпочитают в рублях: на рублевые займы приходится 99,45% всех ипотечных кредитов, доля валютных, соответственно, составляет 0,55%. Для сравнения, в первом полугодии прошлого года в валюте было выдано 1,44% ипотечных кредитов, а за весь 2010 г. - 4,06%.
О причинах ослабевающего интереса к ипотеке в иностранной валюте даже задумываться не надо: достаточно сравнить курсы валют. За полтора года - с января 2013 г. - доллар стал дороже на четыре рубля с копейками, а евро - на все шесть рублей (а в апреле этого года евро поднимался до 49,51 руб. против прошлогодних 40,51 руб.).
"Заемщик, зарабатывающий в рублях, должен отдавать себе отчет в слабой предсказуемости валютных курсов, особенно в такой длительный период, который обычно установлен для ипотеки. Мы прогнозируем скорее не ужесточение, а удорожание. Впрочем, пока темп снижения рубля не так драматичен, чтобы чувствительно повысить ставки по ипотеке. Такие движения на валютном рынке банками учитываются, поэтому я не ожидаю серьезных изменений. Если темп падения рубля возрастет, то многое будет зависеть от действий Центробанка, который может сгладить такое негативное влияние валютных курсов", - считает официальный представитель EURONOVA ESTATE в Татарстане Алмаз Ахатов.
Курс рубля будет падать, а вместе с ним - ежемесячный платеж по ипотеке в долларовом исчислении - казалось бы, очевидный долговременный тренд заставляет сделать выбор в пользу рублевых займов. Но простой подсчет показывает, что даже пережитые в первом квартале этого года валютные колебания вряд ли серьезно ударили по кошелькам заемщиков.
Считайте сами: двухкомнатная квартира на вторичном рынке недвижимости в Москве выставлена на продажу за 6,9 млн руб. (Северный административный округ, недалеко от метро, 42 кв. м). Предположим, что такая квартира приобретается в ипотеку на десять лет с первоначальным взносом в 30%.
"ДК" воспользовался одним из онлайн‑калькуляторов и рассчитал ежемесячные платежи с такими исходными данными для рублевого и валютного ипотечного кредита в Сбербанке РФ. В первом случае онлайн‑сервис подобрал кредит под 12,25% с ежемесячным платежом 99 995 руб. Результаты для займа в долларах США получились следующими: 10,25% с ежемесячным платежом $2,67 тыс., то есть 92 151 руб. А в начале года, когда доллар стоил 33,15 руб., заемщик платил бы и того меньше - 88,3 тыс. руб. С евро ситуация примерно аналогичная: кредит под те же 10,25% с ежемесячным платежом 1 968 евро, то есть 92 119 руб., а в начале года платеж составлял 88,6 тыс. руб.
Как говорят некоторые аналитики, заемщики, взявшие ипотеку в валюте, смогут ощутить на своем кошельке колебания курсов только в том случае, если стоимость доллара достигнет отметки в 39 руб. Поэтому и советуют не поддаваться панике и хорошенько подумать, прежде чем рефинансировать свои валютные кредиты.
"Рынок недвижимости продолжает быть привлекательным. Падение курса рубля, как показывают исследования, не влечет за собой снижения покупательской способности. Колебания на рынке валют становятся причиной снижения количества заключенных сделок по ипотечному кредитованию, что существенно влияет на рынок жилой недвижимости.
Основные риски от изменения курса валют для девелоперов и застройщиков связаны со стоимостью строительных материалов импортного производства. Так как именно такие отделочные материалы, инженерные системы и многое другое используется при строительстве качественных офисных и бизнес-центров. К концу года прогнозируется подъем деловой активности на рынке коммерческой недвижимости, связанный высоким интересом федеральных и иностранных компаний к рынку Казани, - Заместитель директора по развитию компании "Арендас" Мугад Салихов.
В начале года некоторые эксперты прогнозировали рост процентных ставок по ипотеке (как рублевой, так и валютной). Впрочем, статистика на сайте ЦБ РФ по итогам первого квартала 2014 г. этот прогноз не подтверждает. "ДК" изучил ключевые показатели по рублевым и ипотечным займам и сравнил данные с показателями первого квартала прошлого года. По приведенным ниже цифрам видно, что в период бурного роста валют никакой катастрофы на рынке ипотечного кредитования не произошло.
В Татарстане доля региона в общем объеме ипотечных кредитов: 2,86%. Соотношение рублевых и валютных ИК: 100% рублевых ипотечных кредитов (в I квартале 2013 г. было выдано два валютных займа на 7 млн руб., что составило 0,11% от общего числа ИК в регионе). Объем выданных рублевых ИК: 14,18 млрд руб. (более 11 тыс. займов). Валютных ИК: не предоставлялись. Просрочка по рублевым займам: 353 млн руб. (в I квартале 2013 г. - 255 млн руб.). По валютным: 11 млн руб. (в I квартале 2013 г. - 16 млн руб.). Средний срок кредитования (по займам в рублях): 13 лет 6 месяцев. По займам в валюте: не установлен. Процентная ставка по рублевым ИК: 12,2% (год назад - 12,9%). По валютным: в I квартале 2013 г. составляла 11,3%.
Деловой квартал
09.07.2014
