Ипотека в Новосибирске: позитивный тренд продолжается
Рынок ипотеки растет весь год. Банки отмечают удвоение и даже утроение
объемов выданных кредитов по сравнению с «провальным» 2009 годом. Заемщикам тоже
есть чему радоваться: банковская заинтересованность в ипотеке и рост конкуренции
приводят к снижению ставок и смягчению условий. Однако ситуация может
измениться, если рынок строительства нового жилья в будущем году не сможет
увеличить предложение.
В 2010 году в России будет выдано ипотечных кредитов на сумму 340 млрд руб., что в 2,2 раза превышает показатель 2009 года. Такие данные объявил гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. По его словам, за девять месяцев этого года в стране выдано 234,2 млрд руб. ипотечных кредитов. Это в 2,55 раза превышает аналогичный показатель прошлого года (91,7 млрд руб.). Количество выданных за январь-сентябрь кредитов по сравнению с 2009 годом увеличилось в 2,4 раза до 187,3 тыс.
Ситуация в новосибирских банках подтверждает общероссийскй тренд. Так, за девять месяцев 2010 года в банке «Левобережный» было выдано 399 ипотечных кредитов, а прирост ипотечного портфеля составил более 358 млн руб. «Только за сентябрь было выдано 68 кредитов, что свидетельствует об очень активном восстановлении ипотечного рынка Сибирского региона», – полагает начальник отдела продаж ипотечных кредитов банка «Левобережный» Елена Дурсанова.
Более чем в два раза в период с января по сентябрь 2010 года выросли ежемесячные объемы розничного кредитования и в «Связь-Банке». «Объемы жилищного кредитования увеличились в 3,5 раза. В сентябре ежемесячный объем заявок в нашем банке достиг 1 млрд руб. Объем выдачи ссуд частным лицам увеличивается в среднем на 25% ежемесячно», – сообщил начальник отдела розничного бизнеса Новосибирского филиала «Связь-Банка» Сергей Валюшко.
Устойчивый рост спроса на ипотечные кредиты отмечают и в «Новосибирском Муниципальном банке». Причину активной динамики начальник сектора ипотечного кредитования ОАО «Новосибирский Муниципальный банк» Инесса Кондрашова видит как в общем оживлении экономики и росте платежеспособности населения, так и в привлекательности ипотечных программ банка для заемщиков. «Портфель ипотечных кредитов «Новосибирского Муниципального банка» с начала 2010 г. увеличился в 2,4 раза по сравнению с началом года и на 01.12.10 г. и составил около 320 млн руб.», – уточнила специалист.
Оживление ипотечного рынка банкиры связывают как с общим состоянием экономики и снижением ставок по кредитам, так и с тем, что постепенно восстанавливается платежеспособность заемщиков, а у банкиров появляется уверенность в возвратности кредитов. Последнее утверждение в большей степени относится к новым кредитам. Что касается кредитов уже выданных, то по ним, согласно информации ЦБ РФ, просрочка достигла показателя в размере 43,4 млрд руб. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам к началу ноября составила 3,47%. На первое января текущего года проблемных кредитов было всего 2,6%.
По каким ставкам
В целом ставки по ипотечным кредитам вернулись на докризисный уровень к середине 2010 года. Более того, некоторые банки смогли предложить ставки даже ниже докризисных. В итоге стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20–30% и сроке от 10 лет у ведущих банков, по информации банка «Интеза», в настоящее время составляет 12,5–14% годовых. Среднерыночная же ставка по ипотечным продуктам, по данным компании «Кредитмарт», в ноябре составила 15,19% в рублях. Для сравнения, в октябре прошлого года средняя ставка составляла 18,68%. Таким образом, с октября прошлого года снижение составило 3,49%. Среднерыночная ставка по кредиту в долларах в ноябре варьировалась от 9,60% до 15,39%. Предложение банков по программам с плавающими процентными ставками остается ограниченным. За прошедший месяц среднерыночная ставка по данной категории кредитов в рублях составила 13,33%.
«Только за последние полгода процентные ставки по ипотечным кредитам были снижены в 2 раза, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования филиала «Новосибирский» «Альфа-Банка» Ирина Ярыгова. – Минимальный размер первоначального взноса пока остается на прежнем уровне – 20% от оценочной стоимости по программе приобретения квартиры на вторичном рынке жилья. При приобретении жилого дома размер первоначального взноса должен быть не менее 40%. Требования к наличию поручителей, как и прежде, отсутствуют. Средняя сумма кредита составляет около $40 000», – добавляет она.
Снижая ставки, банки постепенно смягчают и требования к заемщикам. «Высокая конкуренция на рынке ипотечного кредитования стимулирует появление новых программ и смягчение условий по существующим кредитам, – уверена Елена Дурсанова. – Финансовое положение сибиряков улучшается: многие из них в конце прошлого – начале этого года нашли новую работу и восстановили прежний уровень дохода и теперь могут предоставить в банк справки о доходах, отвечающие всем требованиям для получения кредита. Это является важной причиной снижения высоких требований к заемщикам. Большая часть ипотечных кредитов в нашем банке выдавалась на приобретение жилья в новых и строящихся домах. В среднем сумма кредита составляла 1–1,1 млн руб. Условный портрет заемщика – молодые люди 27–35 лет, имеющие средний доход около 20–30 тыс. руб.», – поделилась наблюдениями эксперт.
«Повышение доступности ипотеки для широких слоев населения – основная цель либерализации кредитных условий, – считает Сергей Валюшко, – Но при сохранении высокого качества портфеля, – особо подчеркивает он. – Для этого банк активно развивает ипотеку и нецелевое кредитование работников бюджетной сферы. Мы считаем, что семьи с невысоким доходом от 25 тыс. руб. должны иметь возможность получать кредиты в размере от 1 млн руб. для улучшения своих жилищных условий», – уверен специалист.
В 2010 году «Связь-Банк» начал активно продвигать программы ипотечного кредитования на приобретение новостроек и жилья на вторичном рынке. Программы распространяются на квартиры, индивидуальные жилые дома и таунхаусы с земельными участками. Ставка по ипотечному кредиту в банке с 15 ноября составляет 10,6% годовых. Чтобы увеличить сумму кредита, клиент может привлечь созаемщиков. Состоять с ними в родственных отношениях не обязательно. Возможно получение кредита без первоначального взноса при залоге имеющегося жилья. В качестве залога принимаются различные виды жилых помещений, в том числе несколько разных площадей. По желанию заемщика можно произвести замену залога. Отсутствуют мораторий и комиссии при досрочном погашении кредита. Процентные ставки по стандартным ипотечным ссудам «Связь-Банка» на вторичное жилье составляют от 10% до 12% годовых в рублях РФ, максимальный срок кредитования – 30 лет. Процентные ставки по новостройкам составляют 12–12,5% годовых в рублях независимо от стадии возведения объекта. Максимальный размер кредита увеличен до 30 млн руб. Комиссия за выдачу ссуды составляет 1,5%, но не менее 20 тыс. руб.
Смягчает требования к заемщикам и «Новосибирский Муниципальный банк». Так, в сентябре банк отменил шестимесячный мораторий на досрочное гашение ипотечного кредита. «Ставки по ипотечным продуктам в банке ниже среднерыночных и устанавливаются в зависимости от размера первоначального взноса. Ставки могут быть дополнительно снижены при приобретении строящегося и вновь введенного в эксплуатацию жилья для заемщиков – распорядителей материнского капитала, владельцев жилищных сертификатов, получателей госсубсидий и некоторых других категорий. Заемщикам, не располагающим достаточными средствами для внесения первоначального взноса, банк предлагает потребительские кредиты и специальный продукт – кредит на оплату первоначального взноса по ипотеке», – характеризует условия банка И. Кондрашова.
По каким программам
Любопытно, что все опрошенные банки предпочитают собственные ипотечные программы. Продукты по стандартам АИЖК или партнерские продукты продвигают только региональные кредитные организации.
Так, только собственные программы ипотечного кредитования предлагает «Альфа-Банк» на приобретение квартиры на вторичном рынке; на приобретение жилого дома/коттеджа и рефинансирование кредита на приобретение квартиры выданного ранее другим банком.
Собственные программы предпочитают и в «Связь-Банке». «Мы работаем практически с любым застройщиком, не требуя аккредитации ни застройщика, ни строящегося объекта. Условия кредитования, включая процентную ставку, не зависят от степени готовности объекта и наличия права собственности. Для нас обычным является случай, когда заемщик сначала получает одобрение по новостройке, а потом выбирает застройщика и квартиру», – утверждает Сергей Валюшко.
Банк «Левобережный» наряду с собственной программой – кредит на приобретение квартиры в доме строительной компании-партнера – работает также по стандартам АИЖК и по стандартам партнера, банка «DeltaCredit». «Популярность и востребованность той или иной программы зависит от потребностей заемщика, уровня ежемесячного дохода, стажа работы и официального трудоустройства», – рассказывает Е. Дурсанова.
Кредиты по стандартам АИЖК более выгодные, но предъявляют более жесткие требования к заемщикам – стаж работы на последнем месте не менее 6 месяцев и подтверждение доходов справкой по форме 2-НДФЛ на всю сумму дохода. Также есть нюансы относительно первоначального взноса – минимальный первоначальный взнос по данным программам составляет 10% от суммы кредита, но в случае, если первоначальный взнос менее 30% необходимо дополнительно страховать ответственность по кредитному договору. Напротив, кредиты по стандартам «DeltaCredit» допускают наличие неофициального дохода, и есть возможность принимать на рассмотрение заявки по клиентам, у которых стаж работы на последнем месте работы от одного месяца», – объясняет разницу между ипотечными продуктами начальник отдела продаж ипотечных кредитов банка «Левобережный».
«Новосибирский Муниципальный банк», развивая ипотеку с 2004 г., успел поучаствовать в совместных программах и с региональными операторами АИЖК, и с органами власти, в том числе в «губернаторской» программе. Осенью 2010 г. «Новосибирский Муниципальный банк» начал реализацию новых ипотечных продуктов «Новостройка» и «Стандарт» с низким первоначальным взносом – 20% от стоимости приобретаемого жилья, а для заемщиков, имеющих право на получение субсидии и /или материнского капитала, – от 0%. Срок кредитования на приобретение как готового, так и строящегося жилья составляет от 3 до 30 лет, сумма – от 300 тыс. до 3 млн руб. «Строительный рынок в кризис очень сильно «просел», поэтому мы страхуем и свои риски, и риски заемщиков и работаем с надежными застройщиками, аккредитованными в нашем банке. При этом готовность возводимого объекта должна быть не менее 50%»,– уточняет И. Кондрашова.
Когда ждать восстановления
В течение последних двух лет банкиры старались быть очень острожными в прогнозах относительно развития тех или иных продуктов. Предположения по ипотечному рынку также очень расплывчаты.
Сергей Валюшко отметил только, что рынок становится все более живым. «Темпы роста ипотечного кредитования это подтверждают. Значительно активизировались основные игроки. Они предлагают новые продукты и более либеральные требования к заемщикам, снижают ставки и первоначальный взнос, активно рекламируют свои продукты.
Елена Дурсанова ожидает роста конкуренции. «Скорее всего среди тех кредитных организаций, которые уже сейчас успешно выдают ипотечные кредиты. Вряд ли на рынке появятся новые игроки. Уверена, развернется конкуренция в области сервиса: банки будут рассматривать заявки в более короткие сроки, снизится размер комиссий за выдачу кредита. Жилье сейчас выгодно покупать: стоимость квадратного метра еще не достигла предкризисных значений, а банки предлагают заманчивые программы кредитования. В наступающем году мы ожидаем дальнейшего роста и стабилизации рынка ипотечного кредитования», – говорит она.
Инесса Кондрашова напоминает заемщикам, что коммерческие банки уже сегодня работают в условиях резкого падения маржи. «Поэтому дальнейшего существенного снижения ставок вряд ли стоит ждать, тем более если начнет расти ставка рефинансирования. Вероятна и коррекция цен на рынке недвижимости не в пользу заемщиков, поскольку резервы доступного жилья, в том числе в новостройках, во многом исчерпаны, а задел на строительном рынке в кризис не был создан. Поэтому даже при благоприятном развитии событий – при отсутствии всякого рода финансовых катаклизмов – на восстановление рынка ипотеки уйдет, на мой взгляд, не менее двух-трех лет», – подытоживает она.
В 2010 году в России будет выдано ипотечных кредитов на сумму 340 млрд руб., что в 2,2 раза превышает показатель 2009 года. Такие данные объявил гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. По его словам, за девять месяцев этого года в стране выдано 234,2 млрд руб. ипотечных кредитов. Это в 2,55 раза превышает аналогичный показатель прошлого года (91,7 млрд руб.). Количество выданных за январь-сентябрь кредитов по сравнению с 2009 годом увеличилось в 2,4 раза до 187,3 тыс.
Ситуация в новосибирских банках подтверждает общероссийскй тренд. Так, за девять месяцев 2010 года в банке «Левобережный» было выдано 399 ипотечных кредитов, а прирост ипотечного портфеля составил более 358 млн руб. «Только за сентябрь было выдано 68 кредитов, что свидетельствует об очень активном восстановлении ипотечного рынка Сибирского региона», – полагает начальник отдела продаж ипотечных кредитов банка «Левобережный» Елена Дурсанова.
Более чем в два раза в период с января по сентябрь 2010 года выросли ежемесячные объемы розничного кредитования и в «Связь-Банке». «Объемы жилищного кредитования увеличились в 3,5 раза. В сентябре ежемесячный объем заявок в нашем банке достиг 1 млрд руб. Объем выдачи ссуд частным лицам увеличивается в среднем на 25% ежемесячно», – сообщил начальник отдела розничного бизнеса Новосибирского филиала «Связь-Банка» Сергей Валюшко.
Устойчивый рост спроса на ипотечные кредиты отмечают и в «Новосибирском Муниципальном банке». Причину активной динамики начальник сектора ипотечного кредитования ОАО «Новосибирский Муниципальный банк» Инесса Кондрашова видит как в общем оживлении экономики и росте платежеспособности населения, так и в привлекательности ипотечных программ банка для заемщиков. «Портфель ипотечных кредитов «Новосибирского Муниципального банка» с начала 2010 г. увеличился в 2,4 раза по сравнению с началом года и на 01.12.10 г. и составил около 320 млн руб.», – уточнила специалист.
Оживление ипотечного рынка банкиры связывают как с общим состоянием экономики и снижением ставок по кредитам, так и с тем, что постепенно восстанавливается платежеспособность заемщиков, а у банкиров появляется уверенность в возвратности кредитов. Последнее утверждение в большей степени относится к новым кредитам. Что касается кредитов уже выданных, то по ним, согласно информации ЦБ РФ, просрочка достигла показателя в размере 43,4 млрд руб. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам к началу ноября составила 3,47%. На первое января текущего года проблемных кредитов было всего 2,6%.
По каким ставкам
В целом ставки по ипотечным кредитам вернулись на докризисный уровень к середине 2010 года. Более того, некоторые банки смогли предложить ставки даже ниже докризисных. В итоге стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20–30% и сроке от 10 лет у ведущих банков, по информации банка «Интеза», в настоящее время составляет 12,5–14% годовых. Среднерыночная же ставка по ипотечным продуктам, по данным компании «Кредитмарт», в ноябре составила 15,19% в рублях. Для сравнения, в октябре прошлого года средняя ставка составляла 18,68%. Таким образом, с октября прошлого года снижение составило 3,49%. Среднерыночная ставка по кредиту в долларах в ноябре варьировалась от 9,60% до 15,39%. Предложение банков по программам с плавающими процентными ставками остается ограниченным. За прошедший месяц среднерыночная ставка по данной категории кредитов в рублях составила 13,33%.
«Только за последние полгода процентные ставки по ипотечным кредитам были снижены в 2 раза, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования филиала «Новосибирский» «Альфа-Банка» Ирина Ярыгова. – Минимальный размер первоначального взноса пока остается на прежнем уровне – 20% от оценочной стоимости по программе приобретения квартиры на вторичном рынке жилья. При приобретении жилого дома размер первоначального взноса должен быть не менее 40%. Требования к наличию поручителей, как и прежде, отсутствуют. Средняя сумма кредита составляет около $40 000», – добавляет она.
Снижая ставки, банки постепенно смягчают и требования к заемщикам. «Высокая конкуренция на рынке ипотечного кредитования стимулирует появление новых программ и смягчение условий по существующим кредитам, – уверена Елена Дурсанова. – Финансовое положение сибиряков улучшается: многие из них в конце прошлого – начале этого года нашли новую работу и восстановили прежний уровень дохода и теперь могут предоставить в банк справки о доходах, отвечающие всем требованиям для получения кредита. Это является важной причиной снижения высоких требований к заемщикам. Большая часть ипотечных кредитов в нашем банке выдавалась на приобретение жилья в новых и строящихся домах. В среднем сумма кредита составляла 1–1,1 млн руб. Условный портрет заемщика – молодые люди 27–35 лет, имеющие средний доход около 20–30 тыс. руб.», – поделилась наблюдениями эксперт.
«Повышение доступности ипотеки для широких слоев населения – основная цель либерализации кредитных условий, – считает Сергей Валюшко, – Но при сохранении высокого качества портфеля, – особо подчеркивает он. – Для этого банк активно развивает ипотеку и нецелевое кредитование работников бюджетной сферы. Мы считаем, что семьи с невысоким доходом от 25 тыс. руб. должны иметь возможность получать кредиты в размере от 1 млн руб. для улучшения своих жилищных условий», – уверен специалист.
В 2010 году «Связь-Банк» начал активно продвигать программы ипотечного кредитования на приобретение новостроек и жилья на вторичном рынке. Программы распространяются на квартиры, индивидуальные жилые дома и таунхаусы с земельными участками. Ставка по ипотечному кредиту в банке с 15 ноября составляет 10,6% годовых. Чтобы увеличить сумму кредита, клиент может привлечь созаемщиков. Состоять с ними в родственных отношениях не обязательно. Возможно получение кредита без первоначального взноса при залоге имеющегося жилья. В качестве залога принимаются различные виды жилых помещений, в том числе несколько разных площадей. По желанию заемщика можно произвести замену залога. Отсутствуют мораторий и комиссии при досрочном погашении кредита. Процентные ставки по стандартным ипотечным ссудам «Связь-Банка» на вторичное жилье составляют от 10% до 12% годовых в рублях РФ, максимальный срок кредитования – 30 лет. Процентные ставки по новостройкам составляют 12–12,5% годовых в рублях независимо от стадии возведения объекта. Максимальный размер кредита увеличен до 30 млн руб. Комиссия за выдачу ссуды составляет 1,5%, но не менее 20 тыс. руб.
Смягчает требования к заемщикам и «Новосибирский Муниципальный банк». Так, в сентябре банк отменил шестимесячный мораторий на досрочное гашение ипотечного кредита. «Ставки по ипотечным продуктам в банке ниже среднерыночных и устанавливаются в зависимости от размера первоначального взноса. Ставки могут быть дополнительно снижены при приобретении строящегося и вновь введенного в эксплуатацию жилья для заемщиков – распорядителей материнского капитала, владельцев жилищных сертификатов, получателей госсубсидий и некоторых других категорий. Заемщикам, не располагающим достаточными средствами для внесения первоначального взноса, банк предлагает потребительские кредиты и специальный продукт – кредит на оплату первоначального взноса по ипотеке», – характеризует условия банка И. Кондрашова.
По каким программам
Любопытно, что все опрошенные банки предпочитают собственные ипотечные программы. Продукты по стандартам АИЖК или партнерские продукты продвигают только региональные кредитные организации.
Так, только собственные программы ипотечного кредитования предлагает «Альфа-Банк» на приобретение квартиры на вторичном рынке; на приобретение жилого дома/коттеджа и рефинансирование кредита на приобретение квартиры выданного ранее другим банком.
Собственные программы предпочитают и в «Связь-Банке». «Мы работаем практически с любым застройщиком, не требуя аккредитации ни застройщика, ни строящегося объекта. Условия кредитования, включая процентную ставку, не зависят от степени готовности объекта и наличия права собственности. Для нас обычным является случай, когда заемщик сначала получает одобрение по новостройке, а потом выбирает застройщика и квартиру», – утверждает Сергей Валюшко.
Банк «Левобережный» наряду с собственной программой – кредит на приобретение квартиры в доме строительной компании-партнера – работает также по стандартам АИЖК и по стандартам партнера, банка «DeltaCredit». «Популярность и востребованность той или иной программы зависит от потребностей заемщика, уровня ежемесячного дохода, стажа работы и официального трудоустройства», – рассказывает Е. Дурсанова.
Кредиты по стандартам АИЖК более выгодные, но предъявляют более жесткие требования к заемщикам – стаж работы на последнем месте не менее 6 месяцев и подтверждение доходов справкой по форме 2-НДФЛ на всю сумму дохода. Также есть нюансы относительно первоначального взноса – минимальный первоначальный взнос по данным программам составляет 10% от суммы кредита, но в случае, если первоначальный взнос менее 30% необходимо дополнительно страховать ответственность по кредитному договору. Напротив, кредиты по стандартам «DeltaCredit» допускают наличие неофициального дохода, и есть возможность принимать на рассмотрение заявки по клиентам, у которых стаж работы на последнем месте работы от одного месяца», – объясняет разницу между ипотечными продуктами начальник отдела продаж ипотечных кредитов банка «Левобережный».
«Новосибирский Муниципальный банк», развивая ипотеку с 2004 г., успел поучаствовать в совместных программах и с региональными операторами АИЖК, и с органами власти, в том числе в «губернаторской» программе. Осенью 2010 г. «Новосибирский Муниципальный банк» начал реализацию новых ипотечных продуктов «Новостройка» и «Стандарт» с низким первоначальным взносом – 20% от стоимости приобретаемого жилья, а для заемщиков, имеющих право на получение субсидии и /или материнского капитала, – от 0%. Срок кредитования на приобретение как готового, так и строящегося жилья составляет от 3 до 30 лет, сумма – от 300 тыс. до 3 млн руб. «Строительный рынок в кризис очень сильно «просел», поэтому мы страхуем и свои риски, и риски заемщиков и работаем с надежными застройщиками, аккредитованными в нашем банке. При этом готовность возводимого объекта должна быть не менее 50%»,– уточняет И. Кондрашова.
Когда ждать восстановления
В течение последних двух лет банкиры старались быть очень острожными в прогнозах относительно развития тех или иных продуктов. Предположения по ипотечному рынку также очень расплывчаты.
Сергей Валюшко отметил только, что рынок становится все более живым. «Темпы роста ипотечного кредитования это подтверждают. Значительно активизировались основные игроки. Они предлагают новые продукты и более либеральные требования к заемщикам, снижают ставки и первоначальный взнос, активно рекламируют свои продукты.
Елена Дурсанова ожидает роста конкуренции. «Скорее всего среди тех кредитных организаций, которые уже сейчас успешно выдают ипотечные кредиты. Вряд ли на рынке появятся новые игроки. Уверена, развернется конкуренция в области сервиса: банки будут рассматривать заявки в более короткие сроки, снизится размер комиссий за выдачу кредита. Жилье сейчас выгодно покупать: стоимость квадратного метра еще не достигла предкризисных значений, а банки предлагают заманчивые программы кредитования. В наступающем году мы ожидаем дальнейшего роста и стабилизации рынка ипотечного кредитования», – говорит она.
Инесса Кондрашова напоминает заемщикам, что коммерческие банки уже сегодня работают в условиях резкого падения маржи. «Поэтому дальнейшего существенного снижения ставок вряд ли стоит ждать, тем более если начнет расти ставка рефинансирования. Вероятна и коррекция цен на рынке недвижимости не в пользу заемщиков, поскольку резервы доступного жилья, в том числе в новостройках, во многом исчерпаны, а задел на строительном рынке в кризис не был создан. Поэтому даже при благоприятном развитии событий – при отсутствии всякого рода финансовых катаклизмов – на восстановление рынка ипотеки уйдет, на мой взгляд, не менее двух-трех лет», – подытоживает она.
epigraph.info
20.12.2010
