Активное строительство жилья в Краснодарском крае может привести к краху рынка
Краснодарский край уже несколько месяцев подряд лидирует в стране по вводу жилья. Эксперты опасаются, что это может привести к краху рынка. Однако ни власти, ни крупные застройщики не разделяют этого мнения.
Зачем нужен мораторий на строительство
В Краснодаре 18 сентября в рамках выставки «Мое жилье» прошла дискуссионная панель на тему «Как помочь строительной отрасли в кризис — не мешать или поддержать?», организованная ИА «РБК-Юг». Застройщики, банкиры, аналитики и юристы обсудили перспективы развития рынка недвижимости региона в условиях кризиса. По общему мнению, негативная ситуация в стране в полной мере еще не повлияла на рынок жилой застройки региона — по инерции он продолжает расти рекордными темпами.
По мнению заместителя начальника управления развития жилищного строительства Минстроя Кубани Ирины Шевченко, в ближайшие месяцы станет ясно, продолжит ли Кубань и дальше удерживать лидирующие позиции по вводу жилья в стране. По прогнозам краевого Минстроя, в этом году планируется ввести 4,3 млн кв. м жилой недвижимости, в 2016г. - 4,4 млн кв. м.
«В 2014г. в крае было введено 4,7 млн кв. м жилья. По итогам 7 мес. 2015г. у нас было 110% к прошлому году, по итогам 8 мес. - уже 101%. Текущий месяц нам покажет, сбудутся ли наши прогнозы на ближайшие два года. Пока мы не видим снижения динамики выдачи разрешений на строительство. 15 тыс. было выдано в 2014г. и 10 тыс. выдано на данный момент в 2015г. По этим данным можно сделать вывод, что желающих строить меньше в крае не стало», - рассказала Шевченко. Она добавила, что несмотря на то, что по итогам года снижение строительства жилья в регионе планируется примерно на 8,5%, это значительно ниже, чем в целом по стране.
Однако такие данные вызывают обеспокоенность у некоторых аналитиков и застройщиков. Директор Macon Realty Group Илья Володько уверен, что критически низкая рентабельность (7%) и высокое число нераспроданных квартир (55 тыс.) в итоге приведут к краху рынка. По данным аналитика, падение ВВП на 1% приводит к падению рынка на 6%. По имеющимся прогнозам, страна потеряет до 4% ВВП. Все это может привести к коллапсу краснодарского рынка и избежать такого исхода возможно только при ограничении выдачи разрешений на строительство, уверен эксперт.
«Можно представить, что будет с рынком. И чтобы избежать коллапса, необходимо ввести прямое ограничение на выдачу новых разрешений на строительство. Я не говорю о полном запрете, я говорю о цивилизованном способе контроля за рынком», - сказал во время своего выступления Володько.
Отчасти поддержал негативный прогноз и президент «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов. По его словам, каких-либо улучшений на рынке стоит ждать только в 2017г. «Тяжелые времена будут продолжаться довольно долго. Первые улучшения мы, возможно, сможем увидеть только в 2017г. Настало время, когда надо работать правильно, когда рентабельность не может быть ниже 15%, иначе это прямой путь к серьезным проблемам. Компании, которые не справляются с ситуацией, должны кооперироваться, идти в банки. Я знаю в городе о 40 компаниях, которые испытывают серьезные проблемы и приостановили свои стройки», - заявил Иванов.
В то же время власти Краснодара не разделяют столь пессимистичных настроений. По мнению главного архитектора города Игоря Мазурка, снижение объемов строительства неизбежно. Но никаких запретов вводить не нужно: это произойдет в процессе саморегулирования рынка. По его мнению, уже начался процесс замещения застройщиков, а число выдаваемых разрешений на строительство в реальности не растет, а сокращается.
«Рынок меняется таким образом, что простая гонка за «квадратами» уже не имеет смысла. Покупатели внимательнее относятся к инфраструктуре вокруг домов, банки осторожнее выдают кредиты. По нашим прогнозам, мы будем наблюдать падение объемов вводимых площадей. Уже сейчас медленно падает количество выдаваемых разрешений на строительство. Рынок отрегулирует себя сам», - отметил Мазурок. Он также добавил, что сейчас в Краснодаре идет корректировка генплана города, который также должен будет упорядочить строительство в краевом центре.
Не прогнозируют резкого падения рынка и представители сопутствующих отраслей. Генеральный директор ООО «Строительные материалы Кубани» Найден Найденов считает, что серьезных потрясений на рынке строительных материалов больше не предвидится. По его словам, рынок пережил их в конце 2014г. и начале 2015г. «Мы ожидаем сложный 2016г. Однако рынок сбыта все равно есть и он функционирует. Есть проблема затоваренности складов, из-за того бума, которые произошел в начале года, когда застройщики скупали все материалы, а производители запускали дополнительные мощности производств. Но я думаю, что на рынке стройматериалов не будет никаких серьезных потрясений, цены будут держаться на уровне настоящего момента до второй половины 2016г.», - отметил Найденов.
По его словам, несмотря на небольшое ожидаемое снижение объемов строительства 4,4 млн кв. м жилья — это достаточные объемы для производителей стройматериалов. «Как я понимаю — это цифры без учета инфраструктурных и социальных объектов. Которые также будут возводиться. Это вполне достаточный объем, чтобы поддержать рынок компаний, изготавливающих стройматериалы», - уверен Найденов.
214-ФЗ в ожидании изменений
Участники дискуссионной панели обсудили одну из самых актуальных для рынка тем - возможные изменения в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». По словам руководителя земельной градостроительной практики ООО «Национальная юридическая компания «Митра» Романа Дьякова, детально говорить об изменениях пока рано, так как конкретных изменений законодатели еще не представили. Однако некоторые детали возможных изменений уже известны. «Основная идея — вовлечь банки во взаимодействие между застройщиком и дольщиком. Деньги от покупки будут поступать на счет банков, а банки будут следить за тем, чтобы застройщик тратил средства на строительство того объекта, квартиру в котором купил клиент», - рассказал Дьяков. Он добавил, что эта идея не отменяет 214-ФЗ.
Однако некоторые участники рынка видят в новой идее опасность и в целом оценивают ее негативно. Генеральный директор ООО «СтройМеталИнвест» Игорь Малышев отметил, что действующий 214-ФЗ справляется со своими функциями и не должен быть отменен или кардинально изменен. «214-ФЗ работает. Да, есть обманутые дольщики, но если посмотреть, кто эти люди, то станет ясно, что большая часть из них не работали с застройщиком по 214-ФЗ. Лучше придумывать пути улучшения работающего закона, чем придумывать нечто новое, что неизвестно как повлияет на рынок», - сказал Малышев.
Мнение коллеги поддержал и руководитель «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко. По его словам, идея привлечь банки к контролю за застройщиками - это попытка государства переложить функции страховых компаний на кредиторов, так как страховщики в стране сейчас не работают должным образом. «Если бы в стране работала страховая система, не было бы обманутых дольщиков. Надо признаться себе, что кроме государства ни у кого нет длинных денег, нет по-настоящему серьезного финансового ресурса. И банки в этом смысле не лучше страховых компаний, мы видим постоянные отзывы лицензий. Не надо ломать то, что работает — 214-ФЗ», - дополнил Геращенко.
Говоря о банковской системе и ее взаимодействии с рынком недвижимости, заместитель управляющего филиалом №2351 в Краснодаре банка ВТБ24 Александр Постыка отметил, что новые идеи об организации рынка государство стало предлагать в попытке предотвратить серьезные потрясения. И банки воспринимают новую идею позитивно. В свою очередь управляющий директор по ипотеке Краснодарского филиала ВТБ24 Игорь Казанцев рассказал на примере банка ВТБ24, что кредитные организации стали чувствовать себя увереннее на девелоперском рынке. Это связано с появлением тренда на снижение ипотечных ставок и смягчение условий выдачи ипотеки относительно зимы-весны 2015г.
«На август месяц наша процентная ставка по ипотеке снизилась с 15% до 11,4%, при том, что к ней возможны дополнительные дисконты. Минимальная ставка на покупку вторичного жилья снизилась до 13,5%, мы видим общий тренд на снижение ставок. Кроме того, мы не видим повальной просрочки по платежам. За реструктуризацией к нам обратились чуть более 50 человек из 14 тыс. наших ипотечных клиентов в регионе», - рассказал Казанцев.
Он добавил, что на Кубани ВТБ24 в 2015г. снизил объем кредитования на 34%, тогда как в среднем по России банк показал снижение на более чем 50%. «Нам на руку сыграл фактор миграции, которая поддержала рынок недвижимости в крае. Особенно хорошо действует на Кубани программа военной ипотеки. Краснодарский край занимает второе место после Московской области по популярности в стране среди военных», - добавил Казанцев
По словам заместителя руководителя краевого департамента по финансовому и фондовому рынку Светланы Федоренко, сейчас выдача ипотечных кредитов населению находится на уровне 2013г. С начала года (в январе-августе) было выдано 16,2 млрд руб. Ситуация выглядит намного радужнее, чем после кризиса 2008г.: так, в 2009г. было отмечено 4-кратное паление ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим периодом.
Спорный налог
Еще одно изменение в законодательстве, которое может серьезно повлиять на девелоперский рынок - это переход на расчет имущественных налогов по кадастровой стоимости объектов недвижимости. Начальник отдела кадастровой оценки краевого департамента имущественных отношений Вадим Лабутин рассказал застройщикам, что на данный момент региональный закон еще не принят. По предварительным планам администрации региона с 2017г. на расчет имущественного налога по кадастровой стоимости будут переведены объекты площадью свыше 5 тыс. кв. м., с 2018г. — свыше 3 тыс. кв. м, с 2019г. - свыше 1 тыс. кв. м.
При этом кадастровая оценка объектов проходит уже сейчас. Случаи, когда кадастровая стоимость отличается от рыночной, в регионе не редки. Председатель Краснодарского регионального Российского общества оценщиков Любовь Анисимова отметила, что встречаются случаи, когда налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, может быть в несколько раз выше рассчитанного по инвентаризационной цене объекта.
Несмотря на мнение, что оспорить такую ситуацию трудно, в Краснодарском крае до 88% споров заканчиваются в пользу заявителей еще на этапе рассмотрения комиссией Росреестра в досудебном порядке. «Комиссия Росреестра работает с 2012г. За это время мы рассмотрели 2,8 тыс. заявок о пересмотре кадастровой оценки и 2,5 тыс. из них получили новые кадастровые паспорта. Процент положительных решений доходит до 88%», - прокомментировал заместитель руководителя краевого Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Андрей Мамонтов. Однако Дьяков заявил, что исходя из его практики судебных споров, суды все же чаще отказывают в удовлетворении заявленных требований собственников земли.
Подытожил обсуждение омбудсмен по правам предпринимателей в крае Игорь Якимчик, который отметил, что на данном этапе лишь небольшое число предпринимателей понимают предстоящие изменения в законодательстве. Поэтому аппарат омбудсмена планирует провести ряд обучающих мероприятий для бизнеса Кубани, а также призывает всех предпринимателей не избегать споров в комиссии.
«Оценка работы регионов идет сейчас по пути, когда главным является, как быстро до бизнеса, особенно до мелкого и среднего доводят сведения о грядущих изменениях. По тому, как быстро бизнес получает информацию оценивают власть. И только через информирование бизнеса мы можем сделать безболезненный переход на новую систему формирования имущественного налога», - отметил Якимчик.
РБК
22.09.2015
