Кредиты без первоначального взноса

На ипотечный рынок возвращаются забытые после кризиса кредиты без первоначального взноса. Только в мае такие программы запустили уже два банка.
 
До осени 2008 г. ипотеку с нулевым первоначальным взносом можно было взять в Банке Москвы под 11-13% годовых в рублях, "ВТБ 24" под 11-13,5%, Связь-банке под 12,5-13,5%, "Хоум кредите" под 14-16,5% и др. В кризис, когда недвижимость обесценилась, именно эти займы чаще всего становились проблемными, и банки отменили программы без первого взноса.
 
Теперь, чтобы расширить круг заемщиков, крупные банки вводят различные варианты такой ипотеки. "ВТБ 24" в марте предложил тем, кто имеет право на материнский капитал, покрыть им первоначальный взнос. Это можно сделать и в Ханты-Мансийском банке.
 
А на днях Балтинвестбанк и Московское ипотечное агентство (МИА) предложили схожие схемы ипотеки без первоначального взноса с дополнительным залогом имеющейся в собственности заемщика недвижимости (помимо покупаемой).
 
Что заложить?
 
До последнего времени многие банки также предлагали целевые кредиты на покупку жилья под залог имеющейся недвижимости. Но с их помощью можно купить только то, что стоит дешевле залога. Таким образом банки обычно кредитуют на сумму от 50 ("Дельтакредит") до 90% (Московский кредитный банк) от оценочной стоимости залога.
 
По новой схеме цена приобретаемой недвижимости может в разы превышать стоимость закладываемой. Например, для получения "нулевого" кредита "Второе жилье" в МИА нужно, чтобы общая оценочная стоимость имеющейся и покупаемой квартиры была на 20% больше суммы кредита. Чтобы купить в ипотеку квартиру за 10 млн руб., надо дополнительно заложить недвижимость стоимостью 2,5 млн руб., пояснил представитель банка. "Оценочная стоимость дополнительного залога для Балтинвестбанка, скорректированная на залоговый коэффициент (50%. — "Ведомости"), должна составлять не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья", — говорит директор департамента розничных продуктов банка Наталья Поздеева.
 
В залог банки принимают далеко не любую недвижимость. Не удастся заложить аварийный или предназначенный к сносу и капремонту объект. МИА к тому же не берет в залог квартиры в московских хрущевках.
 
Балтинвестбанк готов вместо недвижимости принять в залог автомобиль, застрахованный по каско, если он будет оценен не менее чем в 10% стоимости ипотечной квартиры.
 
Когда часть основного долга (в МИА -20%, в Балтинвестбанке — 10%) будет погашена, с дополнительного залога снимается обременение и заемщик сможет распоряжаться им по своему усмотрению.
 
В двойном размере
 
Ипотечные ставки "нулевых" кредитов в рублях приблизились к докризисным: в Балтинвестбанке — 14,5-16% годовых в зависимости от вида залога и срока (на 1,5-2 пункта выше, чем по кредиту с 10%-ным взносом); в МИА — 11,5-13% в зависимости от срока, формы подтверждения дохода (совпадает со ставками классической ипотеки банка).
 
Но даже при равных ставках ипотека с обременением в виде залога двух квартир дороже стандартной. "Заемщику придется оплачивать в двойном размере оценку и страхование недвижимости, пошлину за госрегистрацию", — отмечает начальник управления по развитию ипотеки банка "Открытие" Александр Ефимов.
 
Оценка квартиры обходится в среднем в 4000-6000 руб., а страхование недвижимости — около 1% от остатка задолженности. Страховать дополнительный залог от утраты и гибели достаточно на сумму в 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, уточняет Поздеева из Балтинвестбанка.
 
Зато не придется дважды платить комиссию за выдачу кредита, что бывает в программах ипотеки без первоначального взноса, оформляемых некоторыми банками в виде двух кредитов — классической ипотеки и спецзайма "на первоначальный взнос под залог имеющейся недвижимости". Кредит "Второе жилье" проще получать и погашать, уверяет руководитель службы розничного кредитования банка МИА Дмитрий Яременко.
 
Кому это нужно
 
Ипотекой без первоначального взноса сейчас интересуются около 20% обращающихся в "Кредитмарт", говорит руководитель управления по продажам кредитных продуктов Алексей Бaсенко. Дополнительное обеспечение, по его словам, есть не у всех, но программы Балтинвестбанка и МИА он считает наиболее удобным и понятным вариантом ипотеки без взноса, которые "займут свою нишу".
 
Такого рода ипотека подходит родителям, которые готовятся отселить детей или хотят использовать одну из квартир для сдачи в аренду, объясняют банкиры. "С их помощью удобно разъехаться наследникам квартиры или бывшим супругам", — добавляет Яременко.
 
Основной плюс таких программ — возможность не откладывать покупку квартиры до накопления начального взноса, так что ими могут воспользоваться имеющие стабильный заработок молодые люди, которые хотят жить отдельно от родителей и при этом могут заложить "семейную" квартиру, полагает Ефимов.
 
А вот для улучшения жилищных условий (на них приходится 60% сделок с недвижимостью) выгоднее классическая схема — продать старую квартиру и направить вырученные деньги на первоначальный взнос, утверждает Ефимов. По его мнению, предложенные МИА и Балтинвестбанком программы вряд ли станут массовыми: ипотека без первого взноса интересна банкам лишь при быстро растущих ценах на недвижимость.
 
Кредит больше залога
 
Тюменский Запсибкомбанк выдает ипотеку без первоначального взноса под залог только приобретаемой готовой квартиры и поручительство супруга независимо от платежеспособности. Ставка рублевого кредита до 30 лет — 15% годовых. Сумму кредита можно увеличить до 103% от цены квартиры для проведения ремонта, говорится на сайте банка.

Ведомости
13.05.2011