Чиновники хотят запретить банкам выдавать жилищные кредиты под залог договоров долевого участия

Комитет по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Московской области намерен обратиться в Банк России с инициативой о введении нового запрета для банков, кредитующих граждан на покупку новостроек. Сейчас чиновники ведут неофициальные переговоры с ЦБ по поводу новой инструкции, которая запретила бы банкам выдавать жилищные кредиты под залог договоров долевого участия в строительстве без проведения тщательной проверки проекта, оценки финансовой состоятельности застройщика и его возможности завершить стройку, которая к моменту подачи заявки на кредит должна быть готова хотя бы на 30%. Об этом заявил Александр Коган, руководитель комитета, на подписании соглашения об информационном взаимодействии со Среднерусским банком Сбербанка России. По словам чиновника, эта мера направлена на то, чтобы банки-кредиторы не «стимулировали появление недобросовестных застройщиков».

Введение такого запрета — на руку подмосковным чиновникам. Регион давно ведет реестр проблемных застройщиков. По состоянию на 1 июля 2013 г., в нем числится 66 компаний. Коган сетует: к 78 существующим проблемным объектам может добавиться еще 11 — «в группе риска 1100 человек». А областной Главгосстройнадзор регулярно фиксирует нарушения закона в области строительства. Только за предыдущую неделю июля чиновники наложили штрафы по 29 делам на сумму более 3,5 млн руб. По данным Когана, за год работы возглавляемого им комитета, на общую сумму почти в 82 млн руб. оштрафованы 207 компаний, в том числе 59 (на 71,2 млн руб.) — за незаконное привлечение денежных средств граждан. В области до сих пор «популярные» серые и рискованные для граждан схемы продажи жилья: предварительный договор купли-продажи (по нему квартира юридически числится за застройщиком, а не за покупателем жилья), предварительный договор участия в долевом строительстве (есть риск неполучения девелопером разрешительной документации), договор бронирования (есть риск потерять аванс, который может составлять до 30% от стоимости квартиры), договор займа, вексельная схема и т.д.

Всего на территории Подмосковья сейчас работают 527 девелоперских организаций, 475 из них привлекают средства граждан по договорам долевого участия. Из них, по информации комитета по долевому жилищному строительству, на начало 2013 г. почти половина не выполняла нормативов финансовой устойчивости: компании не имели достаточных активов для выполнения обязательств перед дольщиками либо использовали привлеченные средства нецелевым образом. Доля застройщиков, заключающих договоры долевого участия, в 2012 г. увеличилась на 8%. Всего за 2012 г. было заключено 68 500 таких договоров.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты осторожно оценили предложенную чиновниками инициативу. По мнению Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group, эта мера приведет к повышению ставок по кредитам, в которые банки станут закладывать расходы на проведение проверок. Сейчас, если стройка аккредитована при банке, кредитная организация проверяет и сам объект, и финансовое состояние девелопера. И редко дает кредиты на квартиры в новостройках сторонних фир. Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа банка», сказал, что только у ВТБ существует программа по кредитованию объектов, неаккредитованных банком. Такие кредиты можно получить и в некоторых других банках, но ставка по ним может доходить до 18-20%: таким образом банк минимизирует риски. Для «Нордеа банка», по словам Слободяна, тщательный анализ застройщика — это норма, у банка консервативный подход коценке финансового состояния застройщиков, поэтому доля новостроек в общем объеме выдач невелика и не превышает 10%. У Среднерусского банка Сбербанка России, как рассказал замепредседателя Алексей Черников, этот показатель в Московской области равен 40-45%, а в отдельных, особо застраиваемых городах, вроде Мытищ или Красногорска, доходит до 50%. При банке аккредитовано более 200 застройщиков.

На рынке есть «некие “карманные” банки, которые не проводят проверку застройщиков», утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум групп». «Но бороться с “карманными” банками с помощью запрета на выдачу кредитов не имеет смысла, поскольку здесь действуют обычные рыночные механизмы», — полагает она.

Руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков уверяет, что сейчас банки и без инструкций тщательно проверяют объекты недвижимости: запрашивают полный комплект правоустанавливающих документов на землю, на юридическое лицо и т.д. Проверки небольших банков еще жестче: «Они готовы работать только со 100%-надежным застройщиком, потому что для них риск еще выше». Тем не менее, новая инициатива, по мнению Новикова, «бьет по рынку доступного жилья, лишая возможности купить квартиру по низким начальным ценам на старте продаж, да еще и в ипотеку, которая для многих является единственным выходом для улучшения своих жилищных условий». По мнению Литинецкой, запрет на выдачу кредитов под залог ДДУ ограничит возможности ипотечников (обычно к моменту, когда дом построен на 30%, все ликвидные квартиры уже раскуплены).

Адвокат Олег Сухов дипломатично назвал инициативу областных чиновников «в определенной степени правильной», так как она призвана защитить интересы дольщиков, рискующих не получить квартиру при проблемном строительстве, но вынужденных при этом оплачивать кредиты банкам. Однако юрист отметил, что она противоречит действующему законодательству, которое требует внесения соответствующих поправок, а именно статьям 5, 59 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г., и статье 13 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», предусматривающих залоговые отношения по договорам долевого участия.

Узнать мнение Банка России об инициативе подмосковных чиновников, а также выяснить, получал ли регулятор письменные предложения от властей Московской области, «Ведомостям» пока не удалось. Оправленный редакцией запрос в ЦБ, пока остается без ответа.

Ведомости
27.07.2013