Крупные банки говорят о полном восстановлении после кризиса рынка ипотеки в России
Крупные банки говорят о полном восстановлении после кризиса рынка ипотеки в России, прогнозируя дальнейший рост числа выдаваемых кредитов, но вот ипотечные брокеры и участники рынка недвижимости, опрошенные РИА Новости, считают, что ипотечные кредиты не станут для соискателей доступнее. Более того, предупреждают эксперты, условия ипотеки могут даже ухудшиться, а ведь и сегодня банки охотнее всего рассматривают заявки на ипотеку от граждан, способных самостоятельно оплатить 50% стоимости жилья.
Хотя Центробанк РФ пока не опубликовал точных цифр по объемам российской ипотеки за прошлый год, уже можно смело утверждать, что в 2011 году ипотечный рынок в России полностью оправился от последствий мирового финансового кризиса. Так, в аналитической записке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозируется, что итоговый объем выдачи ипотечных кредитов в 2011 году, скорее всего, превысил максимальный докризисный уровень (655 млрд рублей в 2008 году), составив 680—700 млрд. До абсолютного минимума для истории ипотеки в РФ, по данным АИЖК, в ноябре 2011 года упали средние ставки по рублевым ипотечным кредитам — 11,4% (с 11,7% в октябре).
При этом, если посмотреть на отечественный ипотечный рынок, то окажется, что все эти достижения оказались возможны благодаря небольшому числу игроков — тем, на кого приходится большая часть объемов этого вида кредитования. В частности, по данным АИЖК, доля восьми банков — Сбербанка, ВТБ 24, Газпромбанка, Россельхозбанка, Транскредитбанка, Связь-Банка, Банка Москвы и банка «Глобэкс» — в сегменте ипотеки в России равна 65%. Еще 10% рынка делят между собой Абсолют Банк, «ЮниКредит», Nordea, Райффайзенбанк, «Дельта Кредит» и другие банки из группы Societe Generale. При этом основным игроком на ипотечном рынке в России по-прежнему выступает Сбербанк. Ипотечные программы коммерческих банков не сильно отличаются от государственных, отмечают аналитики.
Средняя ставка, по которой клиенты получали ипотеку в декабре 2011 года, составила 12,52%, а средняя сумма кредита — 3,8 млн рублей, рассказывает генеральный директор московской брокерской компании «Фосборн Хоум» Александр Сельдемиров. Он добавляет, что граждане обычно берут кредиты на 20 лет, а при заданных «средних» параметрах ежемесячный платеж равен примерно 43 тыс. рублей, что доступно для семей, где ежемесячные доходы не менее 90 тыс. рублей в месяц.
При оценке дохода заемщика банки обычно руководствуются принципом, что прожиточный минимум одного человека в месяц в Москве составляет 15 тыс. рублей, то есть семье из трех человек надо минимум 45 тыс. рублей «на жизнь», а из оставшихся денег заемщик будет расплачиваться по кредиту, объясняет позицию кредиторов эксперт офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анна Шушкова. Она также отмечает, что основная масса заемщиков действительно берет ипотеку на 15—20 лет, при этом большинство заемщиков рассчитывает досрочно расплатиться с банком в среднем за 10 лет.
Около 30% покупателей жилья в Москве и области прибегают к помощи ипотеки, доля заемных средств в бюджете покупки составляет порядка 50%, утверждает генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов. По его данным, средняя стоимость квартиры, приобретаемой с помощью ипотеки на вторичном рынке Московского региона, в 2011 году составляла порядка 7 млн рублей. «Как правило, это двухкомнатная квартира улучшенной планировки в современном доме в Москве или качественная трехкомнатная квартира в ближайшем Подмосковье», — рассказывает представитель «Миэля».
При этом, считает Шушкова, выбирая банк, заемщики первоначально ориентируются на его известность. «В России это Сбербанк и ВТБ 24. Кроме того, люди доверяют именно этим банкам, считая их чуть ли не государственными структурами. Затем оцениваются и сравниваются ставки, а потом начинают всплывать нюансы — одобряет банк квартиру или нет, набирается нужный первоначальный взнос или нет… Очень популярны банки, работающие по программе АИЖК», — говорит эксперт. Кроме того, по ее словам, немаловажную роль при решении, в какой банк пойти за ипотекой, для заемщиков играют и партнерские отношения между кредитором и риелторской компанией: ведь благодаря отработанной схеме взаимодействия выйти на сделку зачастую получается быстрее.
Почти все эксперты, опрошенные РИА Новости, весьма оптимистично оценивают темпы развития ипотечного рынка РФ в 2012 году, хотя и не ждут снижения процентной ставки по кредиту.
«В 2012 году при развитии экономики по варианту, близкому к базовому сценарию Министерства экономического развития РФ и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков, может быть выдано 550—680 тысяч ипотечных кредитов на сумму примерно от 800 миллиардов до 1 триллиона рублей», — отмечает руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. По ее словам, ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение 2012 года, но по его итогам не сильно изменятся. Строительный сектор начнет уверенно восстанавливаться, а средние цены на недвижимость по РФ в целом продемонстрируют реальный рост на несколько процентных пунктов выше инфляции, прогнозирует глава аналитического подразделения АИЖК.
Специалисты Сбербанка также предрекают рынку ипотечного кредитования в РФ рост, считая, что процентная ставка кредитования будет оставаться на достаточно привлекательном и доступном уровне. В этом году лидер ипотечного рынка страны собирается работать над улучшением условий по ряду жилищных программ, в том числе и по недавно запущенным продуктам. Например, в декабре 2011 года у Сбербанка стартовала программа «Военная ипотека», действующая в шести территориальных банках (Северо-Западный, Западно-Уральский, Сибирский, Уральский, Юго-Западный и Западно-Сибирский). До сентября 2012 года эту программу планируется распространить на все 17 территориальных банков и улучшить в части условий кредитования на приобретение строящегося жилья, отмечают в кредитной организации.
А вот начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц указывает, что уровень и темпы инфляции, а также слабая система долгосрочного фондирования ипотеки в РФ пока ограничивают возможности банков активно продолжать снижать ставки по ипотеке. В 2012 году ВТБ 24 планирует увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов более чем на 60% по сравнению с 2011-м, а также продолжить расширение ипотечной продуктовой линейки с целью повышения доступности ипотечных кредитов и максимального удовлетворения потребностей различных клиентских групп.
В то же время риелторы и ипотечные брокеры считают, что ипотека в 2012 году не станет доступней для наших сограждан, более того, допускают они, условия кредитования могут ухудшиться. «Можно ожидать, что в ближайшие два-три года условия программ кредитования на первичном рынке будут приближаться к вторичному рынку, а ставка составит примерно 11,5—12% в рублях на инвестиционный период. Однако сегодня можно наблюдать и другую тенденцию. Некоторые банки скорректировали программу в сторону увеличения ставок, например Райффайзенбанк и банк «Зенит». Их действия вызваны ожиданиями изменения общей экономической ситуации. Поэтому дальнейшее развитие ипотеки будет зависеть в первую очередь от общеэкономической ситуации в мире», — отмечает руководитель департамента ипотеки компании «Миэль-Новостройки» Кристина Хмель.
Согласно прогнозу компании «Фосборн Хоум», в 2012 году продолжится ухудшение условий ипотечного кредитования. А Шушкова подчеркивает, что в 2012 году не стоит ждать как резкого роста объемов ипотечного рынка, так и резкого сокращения. Банки научились управлять ипотечными рисками, предлагать востребованные программы, поясняет она.
banki.ru
27.01.2012
