Cвязка «банк-строитель» была локомотивом на ипотечном рынке

Южный рынок ипотеки набирает обороты — ипотечные портфели банков в первом полугодии выросли в среднем вдвое. Участники отрасли прогнозируют прыжок через докризисную планку уже в конце 2011 года. Однако осенью возможно небольшое охлаждение рынка.

В 2010 году южный рынок ипотеки перешёл на ускоренные темпы развития. Аналитики зафиксировали всплеск интереса к «длинным» кредитам как со стороны населения (за счёт стабилизации доходов и влияния отложенного спроса на жильё), так и со стороны кредитных организаций, которые в кризисный период предпочитали привлекать средства, а не размещать их. По данным генерального директора ООО «Ипотека Ростова» Андрея Харченко, сегодня по ипотеке проходит около 50% сделок с жилой недвижимостью.

По мнению управляющего краснодарским филиалом ВТБ24 Виктора Тусикова, существует ряд факторов, которые возродили ипотеку для банковской отрасли. Во-первых, это развитие строительного сектора экономики, которому поспособствовали прозрачные условия по предоставлению строительных площадок и поддержка девелоперов со стороны властей. Во-вторых, совместные программы банков и застройщиков и активное сотрудничество с риэлторами. В течение прошлого года связка «банк-строитель» была локомотивом на ипотечном рынке, поскольку банки, контролируя стройку, могли минимизировать риски по кредитам. «Возведение объектов долевого строительства осуществляется застройщиками в соответствии с требованиями ФЗ-214, так что население стало охотнее участвовать в подобных программах и проявлять к ним больше доверия», — добавляет управляющий Краснодарским филиалом банка «Возрождение» Ирина Чудинова.

Удвоение портфелей

Уже в 2011 году объёмы ипотечных портфелей большинства банков выросли в 2-2,5 раза, и рынок, по мнению заместителя председателя правления банка «Кубань Кредит» Елены Осадской, ещё не достиг докризисной планки. За первую половину этого года банк увеличил ипотечный портфель вдвое по сравнению с прошлым годом — было заключено 432 договора на сумму около полумиллиарда рублей. По данным заместителя председателя Юго-Западного банка Сбербанка России Ларисы Безделевой, филиал продолжает наращивать объёмы ипотечных продаж, выдав в первом полугодии 2011 года 6,1 тысячи кредитов на сумму 5,9 млрд рублей, что в 2,1 раза превышает объёмы жилищного кредитования населения за аналогичный период 2010 года. Г-жа Безделева полагает, что уже к концу года банку удастся достичь докризисных показателей.

Председатель правления банка «Первомайский» Алла Кулакова рассказала «Эксперту ЮГ», что за первое полугодие 2011 года было выдано 294 ипотечных кредита почти на миллиард рублей. Это в денежном выражении на 64% больше, чем в аналогичный период прошлого года; показатели будут расти за счёт внедрения новых программ. В 2,6 раза увеличился ипотечный портфель краснодарского филиала ВТБ24, по итогам первого полугодия его объём составил порядка 3 млрд рублей. «В прошлом году мы выдали 115 кредитов на сумму 219,3 миллиона рублей, а к 29 июня 2011 года уже было выдано 305 кредитов на сумму, превышающую 515 миллионов рублей», — комментирует Виктор Тусиков. Банк «Возрождение», один из лидеров ипотечного рынка ЮФО (наряду с ВТБ24 и Сбербанком), также в два раза превысил ипотечный пакет 2010 года, на второе полугодие, по словам Ирины Чудиновой, сохранится динамика удвоения.

Факторы, стимулирующие рынок сейчас, очевидно, не потеряют силу и во второй половине года. С одной стороны, это отложенный спрос в сочетании с возросшей платёжеспособностью населения, с другой — избыточная ликвидность всей банковской системы страны, которая привела в числе прочего к усилению конкуренции в секторе кредитования потребителей: банки один за другим начали либерализацию условий ипотеки.

Степень смягчения

Главными трендами первого полугодия стали снижение ставок, отмена комиссий за выдачу кредита и смягчение требований к заёмщикам. «Благодаря новому подходу к формированию процентных ставок по ипотечным кредитам — я имею в виду зависимость процентных ставок от формы подтверждения дохода клиента, валюты кредита, размера собственных средств и тому подобное, — в 2010–2011 годах нам удалось значительно снизить ставки и отменить комиссию, сделав предложение для клиентов более доступным», — говорит директор сети отделений в Ростове-на-Дону Южного филиала ЗАО «Райффайзенбанк» Юрий Романенко. Сейчас по такой схеме работают многие банки. При этом, как признают сами участники рынка, существенных различий по ставкам сегодня почти нет. «На протяжении последних двенадцати месяцев мы наблюдали планомерное снижение процентных ставок, сейчас средние показатели замерли на уровне 11–13 процентов, — рассказывает Ирина Чудинова. — В дальнейшем резких перемен на рынке жилищного кредитования ожидать не стоит — как в сторону роста, так и в сторону падения».

Впрочем, нужно заметить, что 11% по ипотеке можно получить лишь по специальным программам банков (например, «Ипотека с господдержкой» у ВТБ 24), либо при большом первоначальном взносе (более 50%) и сравнительно небольшом сроке кредитования (10 лет и менее). «Человек с улицы», то есть тот, кто не является участником зарплатных проектов, не подходит под узкие условия специальных акций или имеет 10–20% от стоимости жилья, в большинстве банков получит ставку от 12,5 до 14%. В принципе, это вполне докризисный уровень.

Ещё один мощный тренд — развитие социальной ипотеки, которая даёт возможность приобрести квартиру с использованием материнского капитала или субсидий из государственного и регионального бюджетов. Заместитель управляющего банка «Петрокоммерц» в Ростове-на-Дону Владимир Рубцов считает, что этот тренд станет локомотивным на ближайшие годы, поскольку социальная ипотека пользуется поддержкой федеральных властей и позволяет не только обеспечить повышение доступности жилья, но и значительно сократить срок ожидания получения квартиры от города. Однако, по сравнению с концом прошлого года, «социалка» уже не может считаться серьёзным конкурентным преимуществом; это скорее правило, чем исключение — погашение кредита за счёт пособий предусмотрено большинством ипотечных программ.

Жёсткая конкуренция спецпрограмм

С учётом преобразований рынка банки стали создавать продуктовые линейки, которые, с одной стороны, призваны освоить новые тренды, а с другой — занять дефицитные сегменты, например, вторичный рынок жилья, куда во время кризиса многие крупные кредиторы выходить не рисковали. В условиях жёсткой конкуренции как грибы после дождя стали расти специальные предложения — чуть ли не каждый месяц в банках появляются новые ипотечные продукты.

Так, «Кубань Кредит» запустил программу «Квартира-Эконом», которая даёт возможность приобрести жильё у застройщика-партнёра на стадии строительства по ставке от 10,5% годовых без всяких дополнительных комиссий и страховок. По этой программе можно купить жильё в Краснодаре, Геленджике, Новороссийске и других городах — там, где его строят партнёры «Кубань Кредита». Похожее предложение делает и Сбербанк — в рамках акции «В десятку!» (она продлится до конца года) выдаются кредиты сроком до 10 лет на покупку объектов, строящихся либо построенных с участием кредитных средств банка. Ставка составляет 10% годовых в рублях, размер первоначального взноса — также 10%. Объекты недвижимости по акции «В десятку!» строятся в Ростове, Краснодаре, Сочи, Каменске-Шахтинском, Геленджике, Новороссийске. «Петрокоммерц» по­ощряет покупку недвижимости на первичном рынке, развивая упрощённые схемы взаимодействия с клиентами. Как поясняет Владимир Рубцов, кредиты выдаются без оформления поручительства под залог имущественных прав (после завершения строительства приобретаемая квартира оформляется в залог банку) по ставке от 11,5%.

Вторичный рынок жилья также постепенно наполняется ипотечными продуктами. Банк «Открытие» совместно с «Губернским» запустил несколько новых предложений, среди которых интересна программа «Новоселье», позволяющая, как рассказал руководитель банковской пресс-службы Кирилл Гуманков, получить ипотеку по ставке от 13,25% на покупку квартиры, дома или таунхауса с земельным участком на вторичном рынке под залог приобретаемой недвижимости.

Промсвязьбанк запустил акцию «Лето без комиссии», согласно условиям которой клиенты, подавшие заявку на оформление ипотечного кредита до 31 августа, смогут получить его без комиссии за резервирование денежных средств. Приобрести квартиру можно как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Аскер Яхутлев, руководитель ипотечного центра ростовского филиала ОАО «Промсвязьбанк», отмечает, что у покупателя теперь есть возможность выбрать ипотеку со страхованием или без. Банку интересны новые рынки — возможно, в скором времени его программы охватят Гуково, Шахты, Каменск-Шахтинский и Таганрог. «В этих городах большое количество людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, да и недвижимость там стоит дешевле», — поясняет г-н Яхутлев.

В «Первомайском» присматриваются к сочинскому рынку жилья, где в связи с Олимпиадой возможен всплеск спроса на недвижимость. Выход в малые города региона — точка роста и для «Кубань Кредита», так что, возможно, в следующем году на рынке сформируется новый тренд.

Сбербанк продолжает расширять кредитные программы за пределами долевого участия своих партнёров. По акции «888» осуществляется кредитование в рамках жилищных программ «Приобретение строящегося жилья», «Приобретение готового жилья», «Строительство жилого дома», «Загородная недвижимость», «Гараж», «На жильё в сумме до 300 000 рублей» и «Ипотека с государственной поддержкой». Кредиты выдаются на срок до восьми лет, ставка составляет 8%, а срок принятия решения по кредиту не может превысить восьми дней. Правда, эта акция, как и большинство ей подобных, имеет «противовес»: первоначальный взнос должен быть не менее 50 процентов от стоимости объекта. По словам Ларисы Безделевой, программа пользуется спросом, но её планируют завершить уже в конце сентября.

ВТБ24 также принял стратегию либерализации, и в данный момент здесь действует множество ипотечных акций. Например, в марте в банке стартовала программа «Ипотека + материнский капитал». Её отличительная особенность в том, что клиенты могут получить ипотечный кредит без первоначального взноса, но при этом все остальные параметры кредитования остаются без изменений. В мае была запущена программа «Победа над формальностями» — кредитное решение принимается на основании лишь двух обязательных документов: паспорта и любого дополнительного документа, подтверждающего личность.

Ряд собеседников «Эксперта ЮГ» утверждают, что в данный момент рынок предоставляет оптимальные условия для покупки недвижимости в кредит. При этом неясно, как долго такой период продлится. Хотя некоторые банкиры уже говорят о снижении ликвидности, которая во второй половине года может заставить приподнять ставки, наши собеседники отказываются относить эту тенденцию к ипотеке. Между тем, оживление ипотеки запускает рост цен на рынках недвижимости — в Ростове, по данным риэлтерской компании «Титул», темпы роста в июне составили 3,5% в месяц. Если этот процесс будет набирать темпы, в перспективе он может оказать охлаждающий эффект на рынок жилищных кредитов.

Эксперт
25.07.2011