На рынке ипотечного кредитования наблюдаются изменения
Рынок ипотеки демонстрирует первые признаки оживления. К концу 2009 года количество выданных займов увеличилось в 2 раза,
средневзвешенная ставка по рублевым кредитам снизились до 14,5%.
Доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Москве и до
6-8% на региональных рынках. Однако говорить о возвращении условий ипотеки к
докризисному уровню пока еще очень рано.
В начале прошедшего года экономический кризис, падение ликвидности на финансовом
рынке и девальвация рубля оказали заметное негативное влияние на российский
рынок ипотечного кредитования.
Большинство банков существенно сократили ипотечные программы, выдача новых
займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически
полностью прекратилось кредитование новостроек.
Банки, оставшиеся на рынке ипотеки, стремились к минимизации рисков неплатежей,
увеличивая ставок и усложняя процедуры андеррайтинга. Если до влияния кризиса
одобрялось 70-80% всех заявок, то в 2009 г. – уже не более 40%.
Около 90% ипотечных кредитов в регионах выдавались Сбербанком РФ, однако и он
заметно ужесточил условия кредитования.
В ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского
спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента (особенно за счет
значительного – почти в 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем – роста доли
альтернативных покупок).
Целевая аудитория рынка ипотеки существенно сократилась по ряду причин:
- высокие процентные ставки;
- риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости;
- нестабильность валютных курсов;
- шаткое положение на рынке труда;
- негативное информационное поле.
В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил
10% от размера общей задолженности (критичным считается 5%-ный уровень), в
среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.
Вследствие корректировки цен на жилье и увеличения первоначального взноса
средний размер кредита снизился с 1,2 до 0,9 млн. руб.
Доля сделок с жилой недвижимостью, совершаемых с привлечением ипотечных средств,
сократилась в 3-3,5 раза в московском конгломерате (до 8%) и в 5-10 раз на
региональных рынках (до 3-5% по сравнению с 25-35% в докризисный период).
Начиная с середины лета во многом благодаря поддержке, оказываемой со стороны
государства, на рынке ипотечного кредитования наблюдаются положительные
изменения.
Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на
покупку вторичного жилья, а некоторые из них – кредитование новостроек.
В результате к концу 2009 года:
* Количество выданных займов увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить
покупатели с небольшими кредитами (1-3 млн. руб. в Москве, 0,6-1 млн. руб. в
регионах).
* Средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса
(0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким размером
первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья
(-15-20% в среднем по России).
* Средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым –
до 14,5% (максимальные значения, зафиксированные в I полугодии, – 14,1% и 15,4%
соответственно).
* Средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет,
валютных – до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и
5 лет соответственно).
* Основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже
имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру,
высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30%
и положительное кредитное досье.
* Завершившейся осенью доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до
10-12% в Москве и до 6-8% на региональных рынках, однако по сравнению с
докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка.
Несмотря на это, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным
периодом, по-прежнему, малы: ежемесячное количество выдаваемых займов
относительно уровня 2008 года в 2,5-3 раза ниже по Москве, в 3-5 раз – на
региональных рынках. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам продолжает
расти: к концу года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности (в конце
прошлого года – 1,1%). Общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться
– во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов.
По предварительным оценкам, в целом за 2009 год было выдано около 170 тыс.
жилищных кредитов (доля ипотечных займов среди которых достигает 80%) на 165
млрд. рублей, что примерно в 3 раза меньше по количеству, чем в 2008 г., и 4
раза - по объему.
В 2010 году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных позиций. На
фоне пониженной до 9% ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны
государства и АИЖК ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым
жилищным кредитам до 13%. По некоторым оценкам, в 2010 году, при сохранении
позитивной макроэкономической ситуации и выполнении обещаний правительства по
поддержке системы ипотечного кредитования, может быть выдано около 240 тыс.
кредитов на сумму 230 млрд. руб., то есть на 40% больше, чем в 2009 г. При этом
ввиду зафиксированного в прошлом году смещения спроса в сторону готовых квартир,
основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке.
bankir.ru
19.01.2010
