Позиция Банка Москвы с юридической точки зрения небезупречна
Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию выразило официальную позицию в отношении проблем заемщиков "Банка Москвы", которые брали ипотеку в экзотических валютах. "Этими заемщиками должен заниматься банк-кредитор. "Банку Москвы" была оказана значительная финансовая помощь через ВТБ для финансового оздоровления, и тот объем денег, который был выделен, эту проблему многократно превосходит. Банк в состоянии людям помочь – это не такой большой объем", – заявил Slon глава АИЖК Александр Семеняка. Убедить банк пойти на новые уступки могут и сами заемщики: как выяснил Slon, позиция кредитора, выдававшего экзотическую ипотеку, с юридической точки зрения небезупречна.
«Банк Москвы» выдавал ипотеку в швейцарских франках и японских иенах в 2007–2008 годах, с тех пор валютные курсы выросли на 50% и 70% соответственно. Сегодня таких заемщиков у «Банка Москвы» около 3000 человек, ипотеку в швейцарских франках выдавал также «ОТП Банк» – у него таких заемщиков около трехсот. Многие из них не в состоянии платить на прежних условиях, но продать квартиру не могут: долг перед банком в пересчете на рубли примерно на 40% превышает рыночную стоимость заложенной недвижимости. Новый закон позволяет списывать остаток долга заемщика перед банком после передачи залога в качестве отступного, но на старые кредиты не распространяется.
Банки предложили несколько программ реструктуризации экзотической ипотеки: конвертацию в рубли, удлинение срока кредитования, снижение процентной ставки, но большинство заемщиков остались ими не удовлетворены. Инициативная группа заемщиков из 15 человек со 2 по 7 марта в одном из московских хостелов провела голодовку, 27 марта несколько человек пикетировали здание Центрального банка на Неглинной. Ранее они уже обращались за помощью в приемные президента и премьер-министра, в профильный комитет Госдумы, АИЖК, Центробанк, Минфин и прокуратуру, но пока безрезультатно. Главное требование – «справедливое рефинансирование» и фиксация их долга перед банком по валютному курсу на момент выдачи кредита. Кроме того, в ходе пикета участники акции требовали законодательно ограничить валютный риск ипотечных заемщиков на уровне 25%.
«Если я воспользуюсь предложенной программой реструктуризации и переведу долг в рубли, то он вырастет с 8,5 млн рублей на дату выдачи кредита до 13 млн рублей. Но ведь я уже выплатила банку 3,5 миллиона!», – возмущается член комитета ипотечных заемщиков «Банка Москвы» Анна Малинина. По сведениям Малининой, «дочка» ипотечной госкорпорации, «Агентство по реструктуризации ипотечных и жилищных кредитов» (АРИЖК) провела совещание с менеджментом «Банка Москвы», на котором банкирам рекомендовали быть более лояльными к заемщикам. Александр Семеняка в разговоре с корреспондентом Slon комментировать участие АРИЖК в решении проблемы не стал, но сказал, что «Банк Москвы» самостоятельно определяет, как ему работать с задолженностью по экзотической ипотеке.
Источник в одной из госструктур, в которую за помощью обращались заемщики, рассказал Slon, что позиция кредитора уязвима. Во-первых, пояснил он, с апреля 2008 года по новым кредитам банк обязан предоставлять заемщику – физическому лицу информацию о полной стоимости кредита. Согласно указанию ЦБ, если кредитный договор предполагает различные размеры платежей заемщика по кредиту в зависимости от решения заемщика, расчет полной стоимости кредита производится исходя из максимально возможных суммы кредита. В случае экзотической ипотеки заемщик либо сразу приносит кредитору франки, либо сначала конвертирует у него же рубли. На практике это может означать, что заемщика надо было информировать о максимально возможной процентной ставке в рублях – то есть указать «потолок», выше которого он платить не будет.
Во-вторых, у «Банка Москвы» нет заимствований в швейцарских франках и японских иенах. Следовательно, говорит источник, такая ипотека, исходя из сути финансовой операции банка – это дериватив для заемщика. Иными словами, сложный рублевый финансовый инструмент, процент по которому привязан к процентному изменению экзотической валюты. Но, согласно разъяснению Высшего арбитражного суда от 13 сентября 2011 года, условие кредитного договора, направленное на прямое или косвенное установление сложных процентов (процентов на проценты), ущемляет права потребителя и незаконно.
На основании приведенных положений заемщик может доказывать в суде, что банк продал ему сложный финансовый инструмент, но не проинформировал клиента должным образом о его природе. Согласно закону о защите прав потребителей, у заемщика есть основание для признания кредитной сделки недействительной, если она заключена под влиянием заблуждения, говорил ранее Slon начальник управления защиты прав потребителей Роспотребнадзора Олег Прусаков. Только если банк указывает «потолок» для сложной процентной ставки, тогда доказать ничего уже нельзя, так как, подписывая такой договор, заемщик заранее соглашается с риском.
До сих пор заемщики и кредиторы никак не могли прийти к компромиссу. «Конвертация остатка долга по нерыночному спецкурсу – это прямой убыток банка», – говорил Slon директор по ипотечному кредитованию «Банка Москвы» Олег Пятлин. Впрочем, это совсем не значит, что банк обязательно фиксирует убыток сразу, ведь он может отнести остаток долга, подлежащий списанию при нерыночной конвертации, на конец срока погашения кредита. Конечно, такое решение для рынка ипотеки было бы беспрецеднтно, однако опыт компенсации потерь пострадавшим от рыночных рисков у ВТБ уже есть. Как раз сейчас банк завершает выкуп акций у миноритариев, которые приобретали их на IPO в 2007 году – по цене вдвое выше рынка.
slon.ru
10.04.2012
