Прогноз ипотечной ставки на 2013 год составляет 13%

На протяжении последних лет власти то и дело заявляли о необходимости развития ипотеки в России и снижении процентных ставок. В 2012 г. в своих предвыборных статьях Владимир Путин ставил цель опустить ставку до 6% годовых, однако она оказалась в два раза больше — 12,2%. Прогноз на 2013 г. — и вовсе 13%. Правда, в России все же работают государственные программы льготной ипотеки.
 
Впрочем, за границей тоже не все так радужно. После кризиса банки стали опасаться заемщиков-нерезидентов, а потому ужесточили к ним требования. Некоторые и вовсе перестали таких кредитовать.
 
За ипотекой в европейский банк сегодня могут отправляться лишь те заемщики, которые, по мнению кредитных учреждений, являются наиболее надежными: с высокими доходами, подтвержденными официальными документами, перспективными профессиями и серьезными активами (квартира в родной стране, дорогой автомобиль, ценные бумаги, доля в бизнесе и пр.).
 
Прощай, кризис
 
Когда в России ипотека еще только формировалась как таковая, депутатам удалось провести статью закона, которая защищала банки от большинства рисков, перекладывая их на заемщиков. В США люди, которые больше не могли платить по кредиту, приходили в банк, клали на стол ключи от квартиры и говорили: «Мы в расчете, больше я вам ничего не должен». И это несмотря на то, что жилье могло подешеветь в разы — и банк уже был не в состоянии продать его по той стоимости, за которую ее купил первый неплательщик, тем самым терпя большие денежные потери. Россия, наученная горьким опытом США, установила, что если стоимости заложенной квартиры не хватает, чтобы расплатиться с банком, заемщик погашает сумму долга остальным имуществом. Из-за этого во время кризиса, когда жилье резко подешевело (в Москве — на 35%), нередко получалось так, что человек оставался без квартиры и с огромным долгом перед банком.
 
Сейчас же рынок ипотечного кредитования уже полностью восстановился после кризиса 2008 г. В I квартале 2013 г. было выдано 142 393 ипотечных кредита, что в 1,12 раза превышает уровень первых трех месяцев 2012 г. в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении. Отчасти улучшению способствовало то, что четыре банка из числа лидеров рынка смягчили условия. Кредитные организации предоставляли ипотеку без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой. Но послабление повышает риск роста просроченных платежей.
 
Радужные обещания
 
Несмотря на восстановление рынка, ставки продолжают оставаться высокими. Согласно прогнозам, в 2013 г. ставки будут 13% годовых. В 2014 г. они несколько снизятся — на 0,25—0,75%.
 
До обещаний президента и премьера далеко. Напомним, будучи премьер-министром, Владимир Путин, выступая в Госдуме с отчетом о работе правительства, посчитал реальным снижение ипотечных ставок до 6,5% годовых. «Если мы сможем «додавить» инфляцию, то обеспечим снижение ставок по ипотечным кредитам где-то на (уровень) 6,5% в ближайшие годы. Убежден, что эта задача вполне реальна», — заявил он.
 
Затем в своих предвыборных статьях В. Путин обещал сделать ставку еще ниже — 6% годовых. Уже в своих указах от 7 мая 2012 г. президент пошел на отступную. Новая цифра, которую указал Путин, — это плюс 2,2% к уровню инфляции до 2018 г. То есть если за весь прошлый год инфляция составила 6,6%, то ставка по ипотеке должна быть не больше 8,8% вместо нынешних 12,2%. Однако и это оказалось невозможным. Тут уже вмешался Дмитрий Медведев. Премьер заявил, что необходимо стремиться к тому, чтобы ипотечная ставка в 2013 г. не превысила 10%.
 
Однако экспертное сообщество указывает, что это будет сделать крайне сложно. «Государство хочет добиться, чтобы ставки по ипотеке были равны инфляции плюс 2—3%. Сейчас ставки в районе 12%. Снизить сложно. В принципе, можно надавить на госбанки. Но на коммерческие банки нет рычагов влияния. Чтобы выйти из стагнации, государство вынуждено показать смягчение монетарной политики, а тогда инфляция растет», — прокомментировал заместитель гендиректора ИК «Церих кэпитал менеджмент» Андрей Верников.
 
Так что не скоро еще в России можно будет увидеть обещанные Путиным 6% по ипотеке.
 
А как у них?
 
Впрочем, и обещаниям нашего президента еще далеко до Запада. Самое лучше из того, что обещал Владимир Путин, — 6% годовых. За границей же средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 5%. В Испании, Италии и Франции можно получить ипотечный кредит от 4,5% годовых. При этом банк выдает до 70% от стоимости объекта.
 
Впрочем, за бугром тоже есть свои сложности. После кризиса банки стали опасаться заемщиков-нерезидентов и поэтому ужесточили к ним требования. Немаловажным стало то, какую именно недвижимость приобретают россияне: предпочтение отдается тем, кто выбирает более дорогие дома и квартиры. Сейчас европейские банки (в первую очередь немецкие, французские и британские) гораздо охотнее кредитуют крупных заемщиков с объемом заимствований от 300 тыс. евро. В кредитных учреждениях считают, что такой клиент, покупающий, например, объект за 500 тыс. евро и имеющий 200 тыс. евро собственных средств, более надежен.
 
К тому же по трудозатратам выгоднее выдать один кредит на 300 тыс. евро (а лучше на 1 млн), чем возиться с пятью заемщиками по 60 тыс. евро. В общем, увеличивается доля кредитов, приходящихся на крупные заимствования, а доля небольших займов сокращается. Это справедливо и для большинства других развитых стран, небольшие кредиты на покупку скромных апартаментов относительно просто получить там, где ипотечный рынок еще развивается, например в Турции, Египте или ОАЭ, либо в тех странах, где строительная отрасль — ведущая и ее развитие поощряется государством, как, например, в Испании.
 
Ужесточились за границей и требования к первоначальным взносам. Если до кризиса 2008 года можно было получить кредит с первоначальным взносом 5%, то сейчас ни один банк в Европе не рассматривает вариант даже с 10-процентным взносом. Взнос в 40% дает «пропуск» к недвижимости лишь в Италии, Германии, Греции, Португалии и Швейцарии. Впрочем, есть нюансы. Сейчас успехом можно считать получение 60% финансирования со стороны банка, а нередко кредитные организации устанавливают планку в 50% от стоимости объекта.

РБК
21.10.2013