Не возникает ли на рынке жилой недвижимости новый пузырь?

Стремительное увеличение объема ипотеки заставляет задаваться вопросом, не имеем ли мы дела с надувающимся жилищным пузырем. Доля ипотечных кредитов на российском рынке недвижимости растет в 2013 г. рекордными темпами. У разных участников рынка она варьируется от 30 до 40%, в отдельных случаях достигая 45%, по сравнению с 20-30% в прошлом году. При этом, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (март 2013 г.), для привлечения клиентов банки существенно снижают требования к заемщикам, что может говорить об ухудшении ипотечного портфеля банков в перспективе. На фоне состояния доходов населения сам собой возникает вопрос, не имеем ли мы дела с пузырем на рынке жилой недвижимости.

Участники рынка советуют не беспокоиться. Они напоминают, что России далеко до закредитованности населения развитых стран и их процентных ставок. Стимулирование спроса — нормальный инструмент в условиях стагнирующей экономики, говорят риэлторы. Кредитные деньги по-прежнему дороги (даже после снижения на 1 п. п. ставка Сбербанка составляет 12% годовых), а значит, опасения относительно возможного бума пока в значительной степени беспочвенны. Ситуация с потребительскими кредитами в России куда опаснее — их больше и они дешевле. Напомним и о том, что попытки стимулировать спрос и удержать цены на территории новой Москвы успехом не увенчались, а значит, ипотека не та волшебная палочка, что может искусственно держать цены. Наконец, риэлторы напоминают и о регулировании, влияющем на цену жилья, — в том числе о вступающем в силу с нового года законе о страховании ответственности застройщика (294-ФЗ).

Все это так, однако ждать от участников рынка инсайда было бы странно. Экономист Роберт Шиллер, главный специалист по пузырям в мире, недаром говорит о том, что они представляют собой явления не только экономического, но и психологического порядка.

Заражаясь инвестиционной лихорадкой друг от друга, участники рынка параллельно умножают и удобные им объяснения происходящего. Известно, что вздутие ипотечного пузыря в США происходило не без участия нечистоплотных аналитических компаний.

Что делают независимые аналитики на других рынках? Во-первых, ведут мониторинг цен, чтобы бить тревогу, когда они взлетают выше исторических показателей (именно так Шиллер диагностировал пузырь на рынке ценных бумаг в 2000 г.). Во-вторых, можно пытаться поймать за руку создателей ложных объяснений роста цен, стимулирующих бум. И в-третьих — исследовать, как устроены кредитные деньги банков, наиболее активно участвующих в ипотечных программах, какова в них коррупционная составляющая и т. д.

Но эти механизмы в российских условиях применимы с трудом. Непрозрачность отечественного рынка недвижимости в целом и ценообразования в частности, стимулирование государством ипотеки вместо снижения себестоимости жилья способны лишь укрепить возникающие сомнения.

Ведомости
25.07.2013