В 2012 году развитие рынку ипотечного кредитования в Свердловской области обеспечили цены

В 2012 году развитие рынку ипотечного кредитования в Свердловской области обеспечили цены на жилье, вернувшиеся на докризисный уровень, и активное соперничество банков за заемщика. Совокупный ипотечный портфель банков среднего Урала увеличился в 1,5 раза. От текущего финансового года аналитики ждут стабилизации ипотечного рынка, сокращения спроса и, как следствие, нового витка конкуренции. Ставки, по мнению экспертов, вырастут до 13,3%, но уже во втором полугодии могут пойти на снижение.

2012 год выдался для ипотеки удачным как никогда. Однако ипотечный рынок Свердловской области показал еще более высокие темпы развития, чем общероссийский. По итогам года прирост количества ипотечных договоров, заключенных на Среднем Урале, составил 32,9% (по стране в целом - 31,9%), а прирост совокупного объема ипотечных кредитов - 48,7% (по России - 43,5%). Всего в 2012 году в Екатеринбурге и Свердловской области было выдано 24 049 кредитов такого рода на сумму более 36 млрд рублей.

Общий ипотечный портфель (включающий кредиты, выданные не только в 2012 году, но и ранее), находящийся на балансе банков Свердловской области, вырос на 41,1% (до 72,2 млрд рублей). Это опять-таки больше, чем аналогичный показатель по стране - 34%.

Свердловская область в настоящий момент занимает шестое место среди российских регионов по количеству подписанных за год ипотечных договоров и пятое - по совокупному портфелю. В 2012 году доля Свердловской области на рынке ипотеки УрФО выросла с 24,09% до 27,16%, на общероссийском рынке - с 3,38% до 3,51%.

Участники ипотечного рынка на Среднем Урале в минувшем году показали различную динамику. Однако в целом она была однонаправленной, и невысокие показатели роста ипотечного портфеля у одних банков с лихвой компенсировались форсированными темпами прироста у других. Наиболее активно развивались банки, недавно пришедшие на свердловский ипотечный рынок (Банк Москвы, банк «АК Барс» и др.). Однако имеются примеры форсированного развития и среди давних игроков. Так, ВТБ24, занимающий третье место на рынке ипотеки в Свердловской области, показал по итогам 2012 года почти двукратный прирост.

Факторы роста

Основополагающих факторов, «толкающих» рынок ипотеки вперед, по-прежнему остается два: активный спрос и банковская конкуренция. Спрос в 2012 году формировался на фоне поступательного роста цен на жилье и определенного улучшения благосостояния населения. Стоимость квадратного метра в Екатеринбурге за рассматриваемый период, по подсчетам Уральской палаты недвижимости, выросла на 9,7%, выйдя на докризисный уровень, что, естественно, вызвало у людей опасения по поводу нового взлета цен и подтолкнуло к приобретению недвижимости. «Стоимость квадратного метра положительно влияет на востребованность ипотеки, - отмечает региональный директор Уральского филиала Росбанка Игорь Смуров. - Чем быстрее растет цена недвижимости, тем сложнее накопить деньги на ее покупку и тем выгоднее воспользоваться кредитом. В этом случае цена квадратного метра и цена аренды продолжат расти, а ипотечный платеж останется неизменным».

В 2012 году выросли реальные доходы населения, что также сказалось на ипотечном рынке. Подтверждением помимо высокого спроса является сокращение объема просроченной ипотечной задолженности на 14,6% и 4,63 млрд руб досрочно погашенных в 2012 году кредитов (по данным ЦБ).

Что касается банковской конкуренции, то она в Свердловской области остается на высоте. По данным портала «БанкИнформСервис», здесь числится порядка полусотни банков, выдающих ипотечные кредиты, а суммарное количество таких продуктов доходит до 200. При этом на ипотечном рынке активно действуют все 16 «местных» кредитных организаций (по этому показателю Свердловскую область обгоняют только две столицы и Татарстан).

Высокая конкуренция естественным образом порождает стремление банков сделать свою ипотеку привлекательнее для заемщиков. Самым действенным методом традиционно остается снижение процентных ставок. По этому пути в 2012 году шли Интеркоммерц Банк, Мособлбанк, «УралСиб», Запсибкомбанк, Абсолют Банк, Банк ДельтаКредит, ТрансКредитБанк. Снижение ставок проводилось в том числе и в рамках совместных акций с застройщиками, участия в госпрограмме.

В 2012 году некоторые кредитные организации расширили линейки ипотечных продуктов (Росбанк, СМП Банк, Абсолют Банк). Такие действия явились реакцией на некоторые изменения в структуре спроса. «С уверенностью можно сказать, что у екатеринбуржцев значительно вырос интерес к продуктам на „долевку”. Специалисты по недвижимости также говорят о том, что увеличилось количество желающих переехать за город, следовательно, стали более востребованными кредиты на индивидуальное жилищное строительство и покупку загородного жилья», - отмечает управляющий Уральским филиалом МТС-Банка Сергей Патанин. Соответственно потребностям клиентской аудитории расширяется и спектр предлагаемых банками продуктов.

В меньшей степени кредитные организации использовали для повышения привлекательности ипотечных продуктов такой способ, как снижение первоначального взноса. Однако имелись и такие случаи: первоначальный взнос в прошлом году снизили ВТБ24 и Примсоцбанк.

Прогнозы на 2013 год

В текущем году большинство экспертов ожидает стабилизации ипотечного рынка. Пределов роста он, конечно, еще не достиг, и ипотечные портфели продолжат «толстеть», однако уже не теми темпами, что в 2012 году. Специалисты АИЖК видят для этого две основные причины - повышение ставок и исчерпание эффекта низкой базы. «В ближайшие несколько месяцев не стоит ждать резкой динамики на рынке ипотечного кредитования. Мы ожидаем, скорее, стабилизации», - подтверждает и управляющий екатеринбургским филиалом Абсолют Банка Руслан Габдрахманов.

В этой ситуации некоторый стимул ипотечному рынку способны придать его отдельные сегменты. Конечно, только в том случае, если банки будут оперативно реагировать на изменения в структуре спроса. «Ипотечный рынок продолжит расти, в том числе за счет развития сегмента загородной недвижимости, - уверяет директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич. - Мы ожидаем некоторое снижение стоимости жилых домов, в связи с чем интерес жителей региона к загородной недвижимости возрастет, следовательно, вырастет и спрос на кредиты на приобретение дачных (садовых) домов».

«Увеличение количества ипотечных сделок возможно также за счет дальнейшей либерализации условий кредитования, реализации специальных предложений банков и компаний-застройщиков, государственной поддержки программ кредитования отдельных категорий граждан и пр.», - указывает на факторы поддержки спроса начальник отдела розничных продаж Транскапиталбанка Лайла Борундукова.

Но самой актуальной темой как для аналитиков, так и для граждан, «нацелившихся» на приобретение ипотеки, остается величина процентной ставки. В течение 2012 года она неуклонно росла, достигнув к концу декабря, по данным ЦБ, 12,3% и продолжает двигаться вверх. Пока эта тенденция не оказала существенного влияния на динамику спроса, однако это может обернуться резким его падением при дальнейшем росте ставок. «Некоторые эксперты в жилищном кредитовании прогнозируют удорожание ипотеки в 2013 году минимум на 2%. Такое повышение может стать критичным для половины горожан, планирующих покупку квартиры в кредит», - предупреждает директор Екатеринбургского филиала Банка Москвы Татьяна Есаулкова.

Перед перспективой падения рынка и на фоне серьезной конкуренции банки Свердловской области вряд ли рискнут стремительно наращивать ставки. Делать это они будут очень осторожно, «нащупывая» ту грань, при переходе которой можно лишиться заемщиков. А некоторые банки, вероятно, вообще не станут увеличивать кредитный процент. Поддержание хрупкого баланса между спросом и размером ставок вообще будет характерной чертой поведения участников ипотечного рынка в 2013 году.

«В первом полугодии стоимость кредитов на рынке возрастет на 1% и достигнет 13,3% годовых, - прогнозирует управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин. - Развитие ситуации во втором полугодии 2013 года будет зависеть от внешних факторов, от уровня инфляции в частности, при этом мы полагаем, что ставки стабилизируются и, возможно, покажут определенное снижение. Если этого не произойдет, ситуация может создать риски замедления темпов роста ипотечного рынка в 2013 году».

«Я согласен, что во второй половине 2013 года может произойти разворот процентных ставок с роста на снижение, - подтверждает такую перспективу зампред Уральского банковского союза Евгений Болотин. - Думаю, что возможность повышения ставок по кредитам в 2013 году будет определяться в основном не желаниями банков, а желаниями заемщиков. Если заемщики будут готовы оплачивать высокие проценты, то ставки повысятся. Но, скорее всего, банки столкнутся с сокращением интереса к получению кредитов, что приведет к росту конкуренции между ними, в том числе и ценовой».

Таким образом, если банки «перейдут черту», и спрос все же упадет, возвращать заемщиков придется понижением ставок. Так что 2013 год на рынке ипотеки будет беспокойным главным образом для банкиров, а не для заемщиков.

bankinform
23.02.2013